有“全國最難買房城市”之稱的廈門出現(xiàn)的房價地價下調(diào)的局面似乎是一種信號。
8月15日，國家統(tǒng)計局對外發(fā)布了7月份70個大中城市新建商品住宅銷售價格指數(shù)顯示，新房方面，廈門環(huán)比持平；同比上漲0.5%，位居全國第62位。二手房方面，廈門環(huán)比下跌最大，在70個城市里跌幅為0.4%。至此，廈門二手住宅價格環(huán)比已經(jīng)連續(xù)下降16個月了。
從上述數(shù)據(jù)來看，廈門樓市價格調(diào)整溫和，并未出現(xiàn)此前市場所傳情況：廈門房價暴跌30%，已陷入“崩盤”邊緣。
但無論是從市場反饋還是從官方統(tǒng)計來看，廈門房價下跌已是不爭的事實。另外，廈門土地價格也在回調(diào)。
此前幾年，廈門房價屢屢登上全國漲幅榜首位，是市場的焦點與炒房客關(guān)注的熱點城市，2017年房價甚至一度與北上深并列，被稱為“北上深廈”，但其2017年全市GDP依然排名全國40名開外，只勉強進入二線城市之列。從曾經(jīng)的領漲到如今的領跌，調(diào)控與市場的理性回歸在其中起到了必要的作用。
“這是一個房價與自己城市實力嚴重不匹配的城市。”一位當?shù)亻_發(fā)商人士對中國房地產(chǎn)報記者表示，此次廈門房價下跌，可以理解為廈門上一輪房價暴漲后的“補跌”。
房價由全國領漲變?yōu)轭I跌
過去的幾年里，廈門樓市仿佛經(jīng)歷了過山車般的瘋狂。
2014年，國家統(tǒng)計局公布的2014年7月份統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，全國70個城市中房價下降的城市較該年6月增加至64個，這其中亦包括北上廣深等一線城市。然而，彼時廈門的房價在已連續(xù)26個月環(huán)比上漲后卻依然保持上漲趨勢，數(shù)據(jù)顯示，2014年7月份廈門新建商品住宅價格環(huán)比上漲0.2%，同比上漲7.2%，兩組數(shù)據(jù)均位居全國第一。
隨后的一年多，廈門在經(jīng)過短暫調(diào)整后，房價趨于穩(wěn)定。但進入2016年后，廈門新房價格又繼續(xù)上漲。2016年8月，國家統(tǒng)計局發(fā)布的當年7月廈門新建商品住宅價格環(huán)比上漲4.6%，漲幅再次高居全國第一。
房價在全國的領漲，讓這座城市開始采取行動。在2016年“9•30新政”出臺前一個月，廈門率先出臺政策，成為最早進入樓市調(diào)控的城市之一。此時，僅有北京、上海、廣州、深圳、蘇州等城市實施限購政策。
2016年8月31日，廈門市國土資源和房產(chǎn)管理局公告，自當年9月5日起，廈門執(zhí)行住房限購政策。具體而言，對于擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭；擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭；無法提供購房之日前2年內(nèi)在本市逐月連續(xù)繳納1年以上個人所得稅或社會保險證明的非本市戶籍居民家庭。 以上三類居民家庭，暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其銷售建筑面積144平方米及以下的普通商品住房。
中國房地產(chǎn)報記者發(fā)現(xiàn)廈門公布執(zhí)行的上述限購政策一直沿用至今?；蛟S是長期的高壓調(diào)控政策，進入2018年，廈門房價開始慢慢“撐不住”。8月初，有媒體報道，廈門房價出現(xiàn)“暴跌”，從2017年3月高峰期成交均價55427元/平方米，島內(nèi)思明區(qū)今年前7月均價45547元/平方米，下降了近萬元；島外四區(qū)也不同程度地下跌6000元～10000元/平方米，成為全國領跌城市。
交易量下降 供需矛盾凸顯
房價下跌的同時，廈門的交易量也開始下降。據(jù)廈門國土資源與房產(chǎn)管理局官方數(shù)據(jù)顯示，從去年到今年上半年，新房、二手房交易量同比均出現(xiàn)顯著下滑。去年廈門新建商品住宅成交面積為152.2萬平方米，同比降低51%；成交14413套，同比減少46.5%。二手房下降也非常明顯，交易面積為287.5萬平方米，同比降低48.6%；成交28060套，同比下降49.1%。
這種成交下降趨勢仍在延續(xù)。
一位業(yè)內(nèi)人士指出，目前廈門住宅價格出現(xiàn)調(diào)整、成交量驟減，不能不說是調(diào)控政策影響下部分城市退燒的信號。
“樓市調(diào)控政策會改變供求關(guān)系，讓需求人為減少。同樣，市場也具有調(diào)節(jié)作用，還原真正的供求關(guān)系。在供大于求的市場環(huán)境中，房價一定會降下來。”中國豪宅研究院院長朱曉表示。
記者發(fā)現(xiàn)廈門交易量雖然下跌，但其庫存卻還是非常之高。供需上的失衡也為廈門房地產(chǎn)市場埋下隱患。據(jù)廈門中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，2017年廈門全市住宅待開發(fā)存量約599.1萬平方米，去化周期約2.3年。
到了2018年上半年，廈門市一手住宅成交量銳減58.5%，去化周期進一步延長到23.8個月，其中144平方米以上的高端產(chǎn)品超過29個月。而據(jù)易居研究院今年5月底發(fā)布的《中國百城住宅庫存數(shù)據(jù)》顯示，截至5月份，100個城市新建商品住宅去化周期為9.8個月。
“一般來說，庫存去化周期合理區(qū)間為12個月～16個月。廈門如此之高的去化周期，這么高的庫存量，讓廈門樓市變成典型的買方市場。” 上述業(yè)內(nèi)人士分析。
土地市場降溫 回歸理性
長期的高壓調(diào)控的影響使廈門樓市降溫，這進一步傳導到了廈門的土地市場。
公開數(shù)據(jù)顯示，2016年，廈門商住用地成交16宗，土地出讓金為476.2億元，同比增加166.1%，高總價、高溢價率、高樓面價的地塊頻出。進入2017年，廈門全市商住用地成交30宗。樓面價及溢價率開始回落，市場難見3萬元以上的樓面價，溢價率多降至100%以下。
到了2018年，房企拿地的樓面價進一步下滑，進入“1”字打頭時代。如，2018年7月2日，同安區(qū)2幅出讓地塊由中鐵和華潤以底價競得，成交樓面價分別為1.8萬元/平方米和1.7萬元/平方米。一時間，關(guān)于“地價腰斬”的傳言不斷。
來自廈門克而瑞研究中心的資料顯示，2018年以來廈門平均樓價為每平方米2.18萬元，相比2017年下降近20%，與2016年的峰值相比，下降約30%。
一位接近本地開發(fā)商的人士表示，“雖然表面上房企參加度不高，成交樓面價回落，但在這背后，需要考慮到是房企的資金狀況以及市場預期。現(xiàn)在很多土地出讓要求‘一次性申請預售，一次性全部對外公開銷售’，這對房企的資金實力是一個考驗。”
廈門中原地產(chǎn)認為，目前房企處于年中貸款償還節(jié)點，開發(fā)商資金壓力較大，土拍參與相對謹慎，土地市場更多是回歸理性。
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