近期，北京二手房市場重回降溫通道。資料顯示，2018年6-7月，全市二手房交易量連續(xù)兩個(gè)月出現(xiàn)下跌。從年初的低位企穩(wěn)到3月的逐步回升，再到5月的成交量高峰，結(jié)合6、7月成交量數(shù)據(jù)來看，目前北京二手房交易市場又重新趨向平穩(wěn)。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，自去年“3·17”新政出臺(tái)后，北京二手房市場一度降溫，在今年上半年又呈現(xiàn)出觸底回升的趨勢。不過參照當(dāng)下狀況來看，市場回穩(wěn)將成為接下來二手房市場的主要內(nèi)容。
6、7月網(wǎng)簽量兩連跌
酷暑天氣在近幾日火力全開，不過顯然北京二手房交易沒有延續(xù)到此份持久的熱度，7月北京二手房市場呈現(xiàn)降溫態(tài)勢。數(shù)據(jù)顯示，2018年7月北京全市二手住宅共網(wǎng)簽14826套，環(huán)比下降6.3%。
而根據(jù)鏈家實(shí)時(shí)成交數(shù)據(jù)，7月二手房成交環(huán)比繼續(xù)下降，降幅達(dá)12%，成交絕對水平是2018年來除2月外最低值，但好于2017年末水平。
我愛我家市場研究院數(shù)據(jù)顯示，從房價(jià)表現(xiàn)上，在6月二手房成交均價(jià)環(huán)比下降2.5%的基礎(chǔ)上，7月成交均價(jià)由降轉(zhuǎn)升，環(huán)比小幅上漲1.3%，仍低于5月價(jià)格。3月來，北京二手房價(jià)有漲有跌，小范圍內(nèi)來回波動(dòng)，整體走勢相對平穩(wěn)。
但值得注意的是，自5月創(chuàng)下去年“3·17”新政以來的單月新高后，6、7月北京二手房網(wǎng)簽量已經(jīng)兩連跌。實(shí)際上，北京二手房市場成交狀況在6月已經(jīng)顯露回調(diào)信號(hào)。從6月網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來看，彼時(shí)全市網(wǎng)簽量15827套，環(huán)比減少12.5%，是2017年6月以來最大降幅的月份（受春節(jié)假期影響，2018年2月除外），成交絕對水平降至2018年3月之下。
網(wǎng)簽數(shù)據(jù)的下滑趨勢，從中介門店經(jīng)紀(jì)人的工作狀態(tài)中便可見一斑。北京商報(bào)記者走訪多家中介門店了解到，6月以來，經(jīng)紀(jì)人們帶看客戶量以及簽約量較2018年前5個(gè)月已然有所降低。
朝陽區(qū)雙橋附近一中介門店經(jīng)紀(jì)人表示：“5月那一陣，電話咨詢、預(yù)約看房以及正式簽單的客戶不斷，有時(shí)候還要加班加點(diǎn)帶客戶看房。而到了6、7月，二手房賣家、買家數(shù)量減少，買家有等待降價(jià)再置業(yè)的考慮，賣家則等待房價(jià)上漲出手房源，門店比以往冷清不少！”
“不過現(xiàn)階段二手房房價(jià)企穩(wěn)，在資金充足的情況下，未來一段時(shí)間可以說是著手換房的好機(jī)會(huì)。”上述經(jīng)紀(jì)人對北京商報(bào)記者如是表示。
供需增長略顯乏力
有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，二手房成交量兩月連跌背后，反映出北京二手房市場供需增長乏力的現(xiàn)狀。
“由于需求在前期集中釋放，年中市場已顯現(xiàn)疲態(tài)。”貝殼研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)進(jìn)一步表示，6、7月市場成交下滑的主要原因是由于供需在3-5月期間集中釋放后于近期疲軟所致。受季節(jié)性及政策性因素影響，3-5月市場成交量明顯持續(xù)增長，這在一定程度上透支了后市需求，近兩月新增需求降至2018年以來低位。此外，4月以來新增房源量持續(xù)下滑，絕對水平降至2017年以來的歷史低位，新增房源的低迷導(dǎo)致房源緊俏度上升，從而影響市場成交，而成交的下行難以支撐均價(jià)的大幅上漲。
在思源地產(chǎn)首席分析師郭毅看來，北京6-7月二手房成交量的下跌是相對合理的。
“從二手房成交量兩連跌趨勢來看，北京二手房市場或者說北京樓市基本已處在一個(gè)整體成交相對穩(wěn)定的狀態(tài)，可以說在一定程度上回歸到‘房住不炒’的住房需求本源。”
郭毅分析認(rèn)為，此前北京二手房成交量在5月出現(xiàn)快速上升且相對水平較高，有學(xué)區(qū)房比較集中在5月過戶的影響因素在內(nèi)。郭毅表示，在入學(xué)的重要時(shí)間節(jié)點(diǎn)產(chǎn)生的二手房交易，每年大概保持在兩三千套左右的水平，不過該部分交易量并非正常的市場需求。而從真實(shí)的市場需求來看，目前北京二手房每月交易量基本處于1.4萬-1.5萬套的水平。加之北京二套房首付比例最高已提至八成，較高的支付門檻擋住了大量二手房購房客群。
由此，在摒棄了部分如學(xué)區(qū)房投資以及其他投機(jī)需求后，從真實(shí)的居住需求來看，北京二手房近兩月的成交量，其實(shí)都可以理解為穩(wěn)定在一個(gè)相對合理的數(shù)據(jù)上。
此外，就6-7月二手房交易價(jià)格的變動(dòng)情況，我愛我家集團(tuán)研究院院長胡景暉表達(dá)了他的觀點(diǎn)。胡景暉分析表示，4、5月的市場升溫曾一度結(jié)束了北京二手房價(jià)連續(xù)超一年的下跌趨勢，但形成這波行情的需求以剛性需求、自住需求為主，投資投機(jī)屬性低，加上調(diào)控政策從未松動(dòng)，所以房價(jià)雖然止跌轉(zhuǎn)升但幅度不大，6、7月交易量下滑之后房價(jià)又進(jìn)入了有漲有跌的小幅波動(dòng)狀態(tài)，整體則保持穩(wěn)定。
二手房市場行情趨穩(wěn)或向好
在當(dāng)下二手房成交量下行、成交價(jià)格時(shí)有波動(dòng)的情況下，多方專家及機(jī)構(gòu)對接下來二手房市場行情展開預(yù)測。雖然具體內(nèi)容小有差異，但幾乎都釋放出趨穩(wěn)或向好的信號(hào)。
貝殼研究院報(bào)告顯示，當(dāng)前北京市房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)高壓態(tài)勢，且無寬松跡象；供需增長依舊低迷；新房的分流因素亦將持續(xù)存在。預(yù)計(jì)8月市場表現(xiàn)與7月相當(dāng)，難有大的起色。同時(shí)在信貸趨緊、“認(rèn)房認(rèn)貸”不放松換房難度大、新房持續(xù)分流的因素綜合作用下，預(yù)計(jì)下半年二手房市場熱度將低于上半年，成交量減少、價(jià)格趨穩(wěn)。
郭毅表示，從市場的整體活躍度上來講，北京二手房交易市場將處在一個(gè)緩慢復(fù)蘇和穩(wěn)定的狀態(tài)。郭毅認(rèn)為，二手房市場的很大一部分需求客群涉及房屋的“連環(huán)交易”，即賣了舊的、另買新的。而對于流轉(zhuǎn)的房子，新房及其他二手房皆有可能。目前北京二手房成交量整體保持在1.5萬套上下的規(guī)模，預(yù)計(jì)未來一段時(shí)間內(nèi)，上述連環(huán)交易將會(huì)給二手房市場輸送新的需求。
胡景暉則對北京二手房市場下半年的行情持看好態(tài)度。胡景暉分析表示，經(jīng)過一年多的強(qiáng)力調(diào)控，投資投機(jī)需求在北京樓市基本已被徹底遏制，即使是對于首套及剛需購房者，利率的提升、信貸的收緊也對其造成了一定沖擊。不過北京人口眾多，即使沒有投資投機(jī)需求，首次置業(yè)需求、改善需求的規(guī)模也十分可觀。自住需求支撐下，上半年北京二手房市場走出了去年下半年的低谷，但同時(shí)也注定今年北京樓市難以出現(xiàn)大幅上漲，穩(wěn)中有升會(huì)是主旋律。
“雖然6、7月市場交易量略有下降，但今年市場交易量較去年增長的整體趨勢不會(huì)改變，北京去年二手房交易量為13.6萬套，不出意外今年應(yīng)該能夠超過18萬套，在上半年成交不到8萬套的情況下，下半年市場有望再攀年內(nèi)新高，9月、11月的可能性很大。”胡景暉如是補(bǔ)充道。
北京商報(bào)記者 崔啟斌 榮蕾/文
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