證券時(shí)報(bào)記者 吳家明

2016年的“深八條”，拉開(kāi)了這一輪深圳樓市調(diào)控的序幕。近兩年的時(shí)間過(guò)去，深圳再一次重手調(diào)控樓市。

近日，《深圳市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市規(guī)劃國(guó)土委等單位關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》從企業(yè)購(gòu)房、商務(wù)公寓限售、居民購(gòu)房限售以及離婚差別化信貸四個(gè)方面進(jìn)行調(diào)控，在打補(bǔ)丁前期政策的同時(shí)從限購(gòu)、限售兩方面繼續(xù)加碼，打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)、投資行為?？梢哉f(shuō)，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控越來(lái)越嚴(yán)，市場(chǎng)各方發(fā)生了哪些變化？房企又該如何面對(duì)？

中介的“別樣推銷”

二手房成交占比是判斷一個(gè)城市有無(wú)投資價(jià)值的重要指標(biāo)，能夠反映該城市房地產(chǎn)發(fā)展的成熟度，深圳就是二手房成交占主導(dǎo)的市場(chǎng)?？梢哉f(shuō)，《通知》中的新購(gòu)房3年內(nèi)禁止轉(zhuǎn)讓難免對(duì)深圳二手房市場(chǎng)帶來(lái)一定影響。

“目前有些業(yè)主比較著急出手，有一定程度的降幅，特別是擁有多套房的業(yè)主拋售意愿更加強(qiáng)烈。”在福田水圍片區(qū)，多位中介向證券時(shí)報(bào)記者表示，“以一套300萬(wàn)掛牌價(jià)的二手房為例，我們都會(huì)告訴業(yè)主起碼降價(jià)10萬(wàn)左右，才能相對(duì)容易成交，這幾天來(lái)咨詢房子的客戶的確少了很多。不僅如此，有些客戶本來(lái)準(zhǔn)備假離婚買(mǎi)房，現(xiàn)在都變卦了。”不過(guò)，也有一些中介充滿信心：“該買(mǎi)房的還是會(huì)買(mǎi)，市場(chǎng)平靜一段時(shí)間后還是會(huì)恢復(fù)到之前的水平。”

從中介成交數(shù)量來(lái)看，也可看出市場(chǎng)的冷暖變化。深圳房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)中介行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)指數(shù)顯示，上周全市房地產(chǎn)中介企業(yè)二手房鋪均開(kāi)單0.62套，環(huán)比下降45.7%；上周深圳新持牌中介人員共計(jì)流入653人，環(huán)比下降17%；二手房開(kāi)單方面，調(diào)控新政當(dāng)日出現(xiàn)高峰，隨后回落，共計(jì)開(kāi)單1960套，環(huán)比下降45.7%，預(yù)計(jì)未來(lái)或?qū)⒊霈F(xiàn)一定幅度的震蕩下行。而在剛剛過(guò)去的7月份，深圳市一手住宅成交套數(shù)3461套，二手住宅成交6991套，均創(chuàng)下今年來(lái)月度成交量的新高。

對(duì)于“居民家庭新購(gòu)買(mǎi)的新建商品住房和二手住房3年內(nèi)限售”政策，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，該政策旨在區(qū)別“真假剛需”，目的在于更大程度地抑制投機(jī)炒房。對(duì)于一手房市場(chǎng)的期房來(lái)說(shuō)，按兩年取得不動(dòng)產(chǎn)證算，限售期近5年，這將抑制投資者進(jìn)入新房市場(chǎng)。

這時(shí)，不少中介開(kāi)始“加大力度”向置業(yè)者推銷起惠州、東莞等臨深片區(qū)的房源，“深圳限購(gòu)限售，不如投資惠州，那里還不限購(gòu)。”此外，并不透明的小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)也似乎火了起來(lái)。專門(mén)從事小產(chǎn)權(quán)房交易的陳經(jīng)理告訴記者，最近要求安排看小產(chǎn)權(quán)房的客戶多了不少，特別是觀瀾、清湖片區(qū)的城中村。“在龍華清湖的翠湖茗苑，一套62平方米的小產(chǎn)權(quán)房叫價(jià)92萬(wàn)元，最近天天都有客戶要求安排時(shí)間去看房。”陳經(jīng)理如是說(shuō)。

商務(wù)公寓市場(chǎng)受沖擊

此前，深圳商務(wù)公寓的限購(gòu)政策被普遍認(rèn)為是一線城市中“最松的”。受政策影響小，不限購(gòu)不限貸的商務(wù)公寓一度成為了歷年調(diào)控新政后深圳市場(chǎng)推售的主角，特別是2017年工業(yè)用地和商辦用地作為深圳土地供應(yīng)的主要部分，使得深圳商務(wù)公寓市場(chǎng)供應(yīng)量激增，更掀起了大宗交易的潮流。數(shù)據(jù)顯示，2017年深圳商務(wù)公寓成交13973套，成交面積98萬(wàn)平方米，環(huán)比上升58.3%。來(lái)自深圳市規(guī)土委的數(shù)據(jù)顯示，深圳商務(wù)公寓存量5.5萬(wàn)套，2013年7月至今年6月，深圳成交商務(wù)公寓達(dá)4.46萬(wàn)套，占比超過(guò)八成。2017年初至今年4月下旬，深圳企業(yè)法人購(gòu)買(mǎi)一手商務(wù)公寓2011套，占總套數(shù)的16.9%。

這一次，商務(wù)公寓卻成為重點(diǎn)調(diào)控對(duì)象?！锻ㄖ分赋?，各類新供應(yīng)用地（含招拍掛、城市更新、征地返還用地等）上建設(shè)的商務(wù)公寓一律只租不售且不得改變用途。企業(yè)整體持有年限與土地出讓年限應(yīng)當(dāng)一致，對(duì)外出租單次租期原則上不超過(guò)10年。通知發(fā)布之日起，個(gè)人、企事業(yè)單位或社會(huì)組織等法人單位新購(gòu)買(mǎi)的商務(wù)公寓，自取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記證書(shū)之日起5年內(nèi)禁止轉(zhuǎn)讓。

作為深圳拓展城市發(fā)展空間的重要手段，近年城市更新的數(shù)量一直在逐年增長(zhǎng)。市場(chǎng)數(shù)據(jù)顯示，2018年上半年深圳城市更新成功立項(xiàng)48個(gè)，申報(bào)主體中開(kāi)發(fā)商占據(jù)主導(dǎo)，其次為工業(yè)/實(shí)業(yè)企業(yè)與國(guó)企/集體股份制企業(yè)。目前，深圳多數(shù)城市更新項(xiàng)目都配有一定數(shù)量的商務(wù)公寓建設(shè)指標(biāo)，新政出臺(tái)后無(wú)疑對(duì)在售和即將發(fā)售的商務(wù)公寓造成影響，對(duì)于未來(lái)的城市更新項(xiàng)目也將帶來(lái)更多不確定因素。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，此規(guī)定對(duì)于目前規(guī)劃有商務(wù)公寓但未簽訂土地使用權(quán)出讓合同的城市更新項(xiàng)目影響巨大。近日，網(wǎng)上更流傳出一份“建議”，希望對(duì)于《通知》出臺(tái)前已批立項(xiàng)的項(xiàng)目仍然采用商務(wù)公寓允許自由流通銷售的政策執(zhí)行。

在羅湖筍崗片區(qū)，有一處正在建設(shè)的城市更新項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)證券時(shí)報(bào)記者表示，目前項(xiàng)目仍可以合規(guī)銷售，最新的調(diào)控帶來(lái)的影響不大，但對(duì)于公寓占比指標(biāo)較大的舊改項(xiàng)目還是有點(diǎn)麻煩。也有市場(chǎng)人士擔(dān)心，未來(lái)深圳商務(wù)公寓市場(chǎng)整售行為或?qū)⒋蠓鶞p少，散售會(huì)給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)一定資金壓力。

不過(guò)，深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王鋒此前指出，對(duì)商務(wù)公寓進(jìn)行限售以后，實(shí)際上是更有利于住宅建設(shè)。“有些功能不適合建設(shè)商務(wù)公寓的土地，直接改成住宅就可以了。”

房企策略“生變”？

其實(shí)，近一段時(shí)間以來(lái)深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控可謂逐步升級(jí)。今年以來(lái)，二手房交易“三價(jià)合一”、首套房房貸利率上浮等措施，都在不斷影響著市場(chǎng)的交易。

此外，經(jīng)過(guò)1個(gè)多月的征求意見(jiàn)，《深圳市人民政府關(guān)于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購(gòu)并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見(jiàn)》于日前發(fā)布，這意味著深圳版“房改”方案正式落地。按照方案，未來(lái)深圳市商品住房將只占住房供應(yīng)總量的40%左右，以普通商品住房為主，面向符合條件的各類居民供應(yīng)，租售結(jié)合。其余的60%由3部分組成，分別是人才住房、安居型商品房和公共租賃住房。

美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)何倩茹認(rèn)為，此次深圳樓市調(diào)控政策出臺(tái)會(huì)帶來(lái)觀望氣氛，預(yù)計(jì)樓市成交量會(huì)下降，從而影響房產(chǎn)中介和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的業(yè)績(jī)。的確，在逐步升級(jí)的調(diào)控措施面前，房企不得不思考未來(lái)在深圳的布局。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，深圳市場(chǎng)調(diào)控力度大，但諸如商辦類的小產(chǎn)權(quán)房、工業(yè)廠房、物流地產(chǎn)等或面臨較好的政策前景，從這個(gè)角度看，會(huì)給房企拓寬業(yè)務(wù)帶來(lái)更多的思路。

高力國(guó)際統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，2017年深圳樓市大宗交易金額逾250億元。在深圳的大宗交易市場(chǎng)中，寫(xiě)字樓仍是最受投資人關(guān)注的領(lǐng)域，但長(zhǎng)租公寓及聯(lián)合辦公也是他們看好的投資方向。第一太平戴維斯深圳公司副董事總經(jīng)理吳睿表示，聯(lián)合辦公早期主要服務(wù)于初創(chuàng)類公司，由于創(chuàng)業(yè)公司承租能力低、租期短、續(xù)約率低等特點(diǎn)，聯(lián)合辦公的盈利空間較小。而在經(jīng)濟(jì)全球化及大型企業(yè)業(yè)務(wù)模塊多元化的大背景下，跨境辦公、外設(shè)團(tuán)隊(duì)等業(yè)務(wù)活動(dòng)的增加，推動(dòng)大企業(yè)對(duì)靈活辦公空間的需求，這些企業(yè)承租能力高因此受到聯(lián)合辦公品牌的青睞。

此外，深圳大宗交易中，工業(yè)廠房的并購(gòu)是特殊的一種類型，該類工業(yè)廠房通常為傳統(tǒng)低端制造業(yè)所有，房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)后根據(jù)城市更新政策將其改造成產(chǎn)業(yè)研發(fā)、公寓、商業(yè)等業(yè)態(tài)，因此工業(yè)廠房的并購(gòu)越來(lái)越被視為房企土地儲(chǔ)備的一種方式。