經(jīng)過1個(gè)多月的征求意見，深圳版“房改”方案正式落地。

8月3日，深圳市人民政府辦公廳正式發(fā)布《深圳市人民政府關(guān)于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見》（深府規(guī)〔2018〕13號(hào)），這意味著深圳版“房改”方案正式落地。未來，深圳商品住房比例將僅占40%，保障和人才住房將覆蓋絕大部分人才和中等偏下收入居民，確保戶籍特困人員、低保及低保邊緣家庭應(yīng)保盡保。

全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)創(chuàng)會(huì)會(huì)長、清華校友房地產(chǎn)協(xié)會(huì)創(chuàng)會(huì)會(huì)長聶梅生表示，總的來說，深圳房改意見的落地釋放了長效機(jī)制的信號(hào)。

深圳住房結(jié)構(gòu)體系急需優(yōu)化

《意見》指出，近年來，隨著深圳市人口持續(xù)凈流入，商品住房價(jià)格上漲較快，住房供需不平衡、結(jié)構(gòu)不合理、保障不充分等問題日益突出，現(xiàn)行住房制度已難以滿足廣大市民對(duì)改善住房條件的新需求，難以滿足深圳實(shí)施人才強(qiáng)市戰(zhàn)略的新需要，難以滿足深圳建設(shè)創(chuàng)新引領(lǐng)型全球城市的新要求。為此，深圳亟需深化住房制度改革，加大住房供應(yīng)，擴(kuò)大保障范圍，不斷提升城市對(duì)人才的吸引力，不斷增強(qiáng)市民群眾的獲得感、幸福感、歸屬感，努力讓全體市民住有所居。

據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，目前深圳全市共有各類住房1065萬套（間），其中商品房約100多萬套，政策性保障性住房約30多萬套，單位及個(gè)人自建住房約50萬套，原村民集體經(jīng)濟(jì)組織自建、合建房約650多萬套（小產(chǎn)權(quán)房），工業(yè)區(qū)配套宿舍及其他160多萬套。其中市場商品住房、政策性住房和保障性住房占比僅為20%左右。

58安居客房產(chǎn)研究院分析師王林燕指出，深圳土地資源緊張，再加上日漸高企的商品住房價(jià)格，尤其是住房結(jié)構(gòu)不合理，保障不夠充分等問題愈加凸顯，近年來開始對(duì)部分企業(yè)和人才產(chǎn)生“擠出效應(yīng)”。

王林燕稱，面對(duì)如此不合理的住房結(jié)構(gòu)，深圳急需優(yōu)化住房結(jié)構(gòu)體系，亟待提高常住人口住房保障覆蓋率，最終實(shí)現(xiàn)“住有所居”。

未來18年深圳住房發(fā)展規(guī)劃已定

《意見》提出的近期目標(biāo)是，到2035年，新增建設(shè)籌集各類住房共170萬套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少于100萬套。統(tǒng)籌解決各類居民的住房問題，構(gòu)建相對(duì)完備的住房供應(yīng)與保障體系，確保戶籍特困人員、低保及低保邊緣家庭應(yīng)保盡保，各類人才和中等偏下收入居民以及為社會(huì)提供基本公共服務(wù)的相關(guān)行業(yè)人員、先進(jìn)制造業(yè)職工等群體的住房困難得到有效解決，可通過市場解決的住房需求得到較好滿足。

美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹指出，《意見》對(duì)未來18年深圳的住房發(fā)展做了規(guī)劃，根據(jù)規(guī)劃，未來租購并舉的住房供應(yīng)與保障體系已初步建立了起來。未來隨著可出租、可保障住房的不斷完善，市場上供應(yīng)量將不斷增加；與之相對(duì)的，可售商品住房市場的比例將隨之減少。

根據(jù)新的住房供應(yīng)體系，深圳市場商品住房，將僅占住房供應(yīng)總量的40%左右，以普通商品住房為主，面向符合條件的各類居民供應(yīng)，租售結(jié)合。而其余60%將由三部分組成，分別是：——人才住房，占住房供應(yīng)總量的20%左右，重點(diǎn)面向符合條件的企事業(yè)經(jīng)營管理、專業(yè)技術(shù)、高技能、社會(huì)工作、黨政等方面人才供應(yīng)，可租可售，建筑面積以小于90平方米為主，租金、售價(jià)分別為屆時(shí)同地段市場商品住房租金、售價(jià)的60%左右。對(duì)符合條件的高層次人才實(shí)行更加優(yōu)惠的政策。

——安居型商品房，占住房供應(yīng)總量的20%左右，重點(diǎn)面向符合收入財(cái)產(chǎn)限額標(biāo)準(zhǔn)等條件的戶籍居民供應(yīng)，可租可售、以售為主，建筑面積以小于70平方米為主，租金、售價(jià)分別為屆時(shí)同地段市場商品住房租金、售價(jià)的50%左右。

——公共租賃住房，占住房供應(yīng)總量的20%左右，面向符合條件的戶籍中低收入居民、為社會(huì)提供基本公共服務(wù)的相關(guān)行業(yè)人員、先進(jìn)制造業(yè)職工等群體供應(yīng)，建筑面積以30—60平方米為主，只租不售，租金為屆時(shí)同地段市場商品住房租金的30%左右，特困人員、低保及低保邊緣家庭租金為公共租賃住房租金的10%。

王林燕認(rèn)為，“房改意見”按住房人群劃分，對(duì)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)體系和比例都進(jìn)行了明確的劃分，平衡市場，逐步構(gòu)建高端有市場，中端有支持，低端有保障的住房體系，有利于深圳的房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

此次房改重要戰(zhàn)略布局體現(xiàn)在保障性住房和商品房住房6:4的比例關(guān)系上，體現(xiàn)了住房改革主要放在民生上，未來將以住房保障為主，住房商品后為輔，最終目標(biāo)就是解決更多人居住問題。

長效機(jī)制雛形已經(jīng)建立

聶梅生表示，總的來說，深圳房改意見的落地釋放了長效機(jī)制的信號(hào)。“當(dāng)前各地都在探索房地產(chǎn)長效機(jī)制，深圳作為一線城市具有引導(dǎo)、示范作用。” 中國社會(huì)科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所王業(yè)強(qiáng)表示。

陳晟指出，“我認(rèn)為房地產(chǎn)長效機(jī)制有四梁八柱，包括土地、財(cái)稅、金融、投資、立法、保障、結(jié)構(gòu)、品質(zhì)等，深圳市出臺(tái)的《意見》在‘四位一體’的住房保障方面解決了以往頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳的矛盾。”

“十九大報(bào)告提出住房制度改革，說的是多主體供給、多渠道保障、租售并舉，深圳出臺(tái)的《意見》可以看成是深化改革的體現(xiàn)，也體現(xiàn)了讓全體人民住有所居的目標(biāo)。” 中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長顧云昌說道。

此次，《意見》關(guān)于“多主體供給”共列了八條。

1．以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為主，提供市場商品住房、安居型商品房。

2．以住房租賃經(jīng)營機(jī)構(gòu)為主，提供各類長租公寓。

3．以市、區(qū)政府（含新區(qū)管委會(huì)）為主，提供人才住房、安居型商品房和公共租賃住房。

4．以人才住房專營機(jī)構(gòu)為主，建設(shè)籌集人才住房、安居型商品房和公共租賃住房。

5．支持社區(qū)股份合作公司和原村民，通過“城中村”綜合整治和改造，提供各類符合規(guī)定的租賃住房。

6．支持企事業(yè)單位利用符合規(guī)定的自有用地或自有用房，建設(shè)籌集人才住房、安居型商品房和公共租賃住房。7．支持各類金融機(jī)構(gòu)，采取直接投資、融資等方式，建設(shè)籌集人才住房、安居型商品房和公共租賃住房。

8．支持社會(huì)組織等各類主體，建設(shè)籌集具有公益性質(zhì)的各類住房。

多渠道保障列了6條：

1．增加建設(shè)用地，實(shí)施以公共交通為導(dǎo)向的住房開發(fā)模式，突出產(chǎn)城融合、職住平衡，在寶安、龍崗、龍華、坪山、光明和深汕特別合作區(qū)等區(qū)域建設(shè)大型安居社區(qū)。

2．盤活存量用地，加大棚戶區(qū)改造力度，推進(jìn)已批未建用地、社會(huì)存量用地、征地返還用地等開發(fā)建設(shè)人才住房、安居型商品房和公共租賃住房。

3．利用招拍掛商品住房用地、城市更新和產(chǎn)業(yè)園區(qū)等配建人才住房、安居型商品房和公共租賃住房。

4．盤活各類存量用房，推進(jìn)社會(huì)存量住房租購。

5．實(shí)施公共設(shè)施綜合開發(fā)，通過軌道交通車輛段和停車場、公交場站等城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施綜合開發(fā)建設(shè)人才住房、安居型商品房和公共租賃住房。

6．開展城際合作，落實(shí)粵港澳大灣區(qū)戰(zhàn)略，推動(dòng)建立都市圈城際住房合作機(jī)制，結(jié)合軌道交通和產(chǎn)業(yè)布局，在臨深片區(qū)開發(fā)建設(shè)人才住房、安居型商品房和公共租賃住房。

何倩茹表示，深圳《意見》通過“重保障、輕市場”的安排，未來的住房結(jié)構(gòu)將發(fā)生變化，但也要看到，保障房與商品房兩者之間，肯定也會(huì)是博弈著向前發(fā)展。

42條合理意見被采納

可以看到的是，深圳市住房和建設(shè)局網(wǎng)站顯示，6月5日至7月19日，深圳市住建局對(duì)《深圳市人民政府關(guān)于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見（征求意見稿）》進(jìn)行了公開征求意見，征求意見期間，共收集到各類意見建議2691條，經(jīng)合并及梳理后，共整理有效意見建議190條，其中，與主文件相關(guān)的意見建議88條，與配套文件相關(guān)的意見建議70條，咨詢類意見23條。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，與主文件相關(guān)的意見采納建議共計(jì)42條，僅1條涉及正文修改。采納意見包括“安居房供應(yīng)速度較慢，且申請(qǐng)人數(shù)多于公租房申請(qǐng)人數(shù)，應(yīng)加大安居房供應(yīng)比例。”、“在考慮新增人口的新增居住需求的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)充分考慮現(xiàn)有常住人口的居住需求情況和住房需求缺口，擴(kuò)大住房供給量。”、“充分利用臨深片區(qū)的大亞灣的土地。”、“加大城中村改造力度”等。

“伴隨著深圳引導(dǎo)租購并舉的住房結(jié)構(gòu)模式，對(duì)深圳未來的城市發(fā)展以及房價(jià)漲幅等問題將起到穩(wěn)定的意義，深圳《意見》只是一個(gè)起點(diǎn)，未來會(huì)有更多的城市實(shí)施跟進(jìn)。”王業(yè)強(qiáng)說。