我國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入行業(yè)發(fā)展的下半場。無論是從需求、供給還是從競爭力、利潤空間來看，出現(xiàn)類似廈門階段性“回調(diào)”應(yīng)是大概率事件。要抓住難得的調(diào)控窗口期，加快出臺和完善房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長效機(jī)制，進(jìn)而穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)市場、穩(wěn)人心
據(jù)報(bào)道，近日福建省廈門市出現(xiàn)房價(jià)下跌、成交慘淡、土地流拍現(xiàn)象，相比于去年3月份的房價(jià)高峰期，島內(nèi)房價(jià)普遍下跌。
數(shù)據(jù)顯示，自2017年年中至今，廈門二手房房價(jià)有20%左右的回調(diào)。這說明，在房地產(chǎn)調(diào)控政策不放松的形勢下，中國房價(jià)“只漲不跌”觀點(diǎn)是站不住腳的。筆者認(rèn)為，中央“堅(jiān)決遏制房價(jià)上漲”的態(tài)度是明確、清晰的，個(gè)別地方房價(jià)不再單向上漲或出現(xiàn)下降將不只是個(gè)案。
正如房價(jià)上漲一樣，廈門房價(jià)下跌也是由多方面因素導(dǎo)致的。從表面來看，除了限購政策以外，地價(jià)下跌直接導(dǎo)致廈門房價(jià)下跌。與國家相關(guān)政策步伐一致，目前廈門出臺政策持續(xù)加大土地的供應(yīng)力度，落實(shí)“房住不炒”定位，以穩(wěn)定社會預(yù)期。這也導(dǎo)致供給超出預(yù)期，以致土地流拍?？梢姡行蚣哟笸恋毓?yīng)仍是調(diào)控房價(jià)的“撒手锏”。
市場規(guī)律告訴我們，供求決定價(jià)格。廈門房價(jià)比肩一二線城市，當(dāng)然與超額需求分不開。不過，對此要作理性分析。統(tǒng)計(jì)資料顯示，2017年廈門全體居民人均可支配收入46630元，房價(jià)高峰時(shí)達(dá)每平方米5萬元至6萬元，這也就意味著一個(gè)廈門居民一年的收入可能都買不起一平方米房子。這說明，廈門樓市的需求大多數(shù)是由外地投資者的需求構(gòu)成，價(jià)格泡沫嚴(yán)重，但當(dāng)前大多數(shù)投資者都處于觀望期，這正是廈門此輪房價(jià)大幅回調(diào)的重要原因。
無論是政策調(diào)控升級，或是市場價(jià)格到了一定高點(diǎn)后的正?；卣{(diào)，影響房價(jià)走勢的一個(gè)核心因素是預(yù)期收益率，而且預(yù)期收益率往往走在實(shí)際影響因素的前面，進(jìn)而造成價(jià)格波動(dòng)。此次中央政治局會議釋放“堅(jiān)決遏制房價(jià)上漲”信號之后，房地產(chǎn)市場冷靜了很多。筆者認(rèn)為，短期內(nèi)一些地方的房價(jià)或出現(xiàn)階段性見頂。
從政策層面看，短期內(nèi)不可能出現(xiàn)政策松動(dòng)。從日前召開的中央政治局會議可以看出，宏觀環(huán)境雖然寬松，但卻不是大水漫灌，對實(shí)體經(jīng)濟(jì)定向?qū)捤梢鈭D明顯，意在防止貨幣政策助推房價(jià)上漲。整個(gè)房地產(chǎn)市場的情緒都會隨著調(diào)控加緊轉(zhuǎn)向理性。
從行業(yè)發(fā)展周期看，我國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入行業(yè)發(fā)展的下半場。無論是從需求、供給還是從競爭力、利潤空間來看，出現(xiàn)類似廈門階段性“回調(diào)”應(yīng)是大概率事件。目前，一些城市的房價(jià)水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出居民可承受范圍，已經(jīng)是不爭的現(xiàn)實(shí)，高位運(yùn)行泡沫明顯。
有觀點(diǎn)認(rèn)為，如果沒有形成有力的長效機(jī)制，中短期之內(nèi)，廈門等一些城市的房價(jià)依然堅(jiān)挺，甚至在回調(diào)之后還可能反彈。這個(gè)觀點(diǎn)是中肯的。這也啟示有關(guān)方面，要抓住難得的調(diào)控窗口期，加快出臺和完善房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長效機(jī)制，進(jìn)而穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)市場、穩(wěn)人心。（盤和林）
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