8月初，“廈門樓市崩盤”被市場熱議，有報道稱“相比2017年3月高峰期，島內(nèi)每平方米已經(jīng)下降了1萬-1.5萬元，島外下跌6000-1萬元”。澎湃新聞走訪了解到，經(jīng)過一年多的調(diào)控收緊，廈門島內(nèi)島外的二手房價的確有所回落，島內(nèi)每平方米降幅約5000元左右，島外則在兩三千元，根據(jù)房子的新舊程度、面積大小和配套則有所區(qū)別。
“說廈門樓市崩盤的都太可笑了，上個月二手住宅成交了快1800套，這個量說明市場很活躍。”廈門一名從事房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的工作人員說。
舉例來說，6月30日掛出來的、位于廈門島內(nèi)思明區(qū)文興東二里，一套2室1廳1衛(wèi)的67.39平方米的樓梯房掛牌價310萬元，單價約4.6萬元。“去年下半年這樣的房子，大概是335萬元。”廈門鏈家一名工作人員介紹。也就是說，去年這樣的房子掛牌單價4.8萬元多。
在廈門丹霞房產(chǎn)，同一個街道的福滿山莊小區(qū)，一套3房2廳2衛(wèi)2陽臺的電梯房，面積129.33平方米，單價約43300元，掛牌總價560萬元。這家機構(gòu)的工作人員說“今年小區(qū)的掛牌價差不多跌了5000元左右，跌幅在10%左右，剛需性的房子面積小一些更好出手。”
二季度市場回暖
由于是工作日，記者下午走訪的多家中介機構(gòu)內(nèi)，咨詢的人較少，晚飯后，去中介機構(gòu)了解房源信息的人明顯多一些，但工作人員并不忙碌。
“去年樓市火爆，新小區(qū)比老舊小區(qū)漲得多，現(xiàn)在泡沫多擠一些，也很正常。有些地段配套好的話，房價也有沒跌的；有的樓盤周邊配套沒起來，商場招商不是很好的，每平方米跌了1萬元的也有。至于新盤，政府有限價規(guī)定，不好比較。”廈門一家房地產(chǎn)中介的工作人員說。
廈門市島外集美區(qū)，位于杏林灣商務(wù)中心附近的蓮花新城三期毛坯二手房，房主急出手的掛牌價約2.7萬元/平方米。蓮花新城三期2016年交房，當(dāng)時單價近2萬元。2017年12月，記者在某房地產(chǎn)中介的網(wǎng)站上看到，蓮花新城的毛坯二手房的掛牌價從3.2萬元到4萬元的都有。
“這就好比，漲了1萬元，跌了2000元，你說是漲了還是跌？”島外同安區(qū)一樓盤銷售中心的一名銷售人員說，“我們這個項目前兩個月都能賣幾個億。位置差的項目，一個月賣兩三套的也有，還是看地段和配套。”
該樓盤位于環(huán)東海域的灣區(qū)——濱海西大道與通福路交叉西北側(cè)，今年3月高層項目第一次開盤，共900多套房源，去年開盤銷售的是別墅的部分。這名銷售人員說，周邊配套已是在建工程，包括地鐵6號線，“配套百分之八九十是在2021年交付，6號線在這個項目附近有2個站。因為濱海大道限速，我從島內(nèi)開過來大約40分鐘。6月我們賣了2.3億元，7月賣了2.6億元，你可以看到市場已經(jīng)回暖了。”
記者在廈門市國土資源和房產(chǎn)管理局主辦的廈門網(wǎng)上房地產(chǎn)網(wǎng)站上看到，該樓盤目前已領(lǐng)取了3次預(yù)售證，共批準(zhǔn)了1291套可售房源。目前在售的是83-89平方米的戶型，總價在260萬-290萬元，均價3.3萬元/平方米。
廈門網(wǎng)上房地產(chǎn)上的數(shù)據(jù)顯示，2018年一季度，廈門市新建商品住宅的供銷比（批準(zhǔn)預(yù)售量除以銷售量）為1.30，二季度為0.78。
圖表來源：廈門網(wǎng)上房地產(chǎn)
根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2017年3月，廈門二手住宅掛牌均價為42120元。今年1-7月，廈門二手住宅掛牌均價分別為50908 元、51000元、51060元、49245元、 49206元、49117元及48494元。
以更能反映市場行情的二手房來說，雖然掛牌價不是最后的成交價，但可以看出，與2017年3月高峰期相比，價格差仍有較大空間。
精準(zhǔn)調(diào)控，支持剛需改善需求
二季度的成交回暖，與廈門對需求的放開不無關(guān)系。
在走訪過程中，有多名中介工作人員表示，非廈門戶籍購房者可以補繳社?；騻€稅，每年可以補繳6個月。廈門市政務(wù)服務(wù)中心國土房產(chǎn)綜合服務(wù)廳工作人員向記者確認(rèn)，這一政策是今年3月之后開始實行的，在購房之日前4年內(nèi)繳滿3年社保，每年可補繳6個月。
廈門現(xiàn)行的針對購房者的房地產(chǎn)樓市調(diào)控政策包括限購、限售、差別化信貸等。此前，廈門對非戶籍人士限購1套180平方米及以下的商品住房，但需在購房之日前4年內(nèi)逐月連續(xù)繳納3年以上個人所得稅或社會保險證明。
此外，上述工作人員廈門市自5月起成年單身人士，擁有住房產(chǎn)權(quán)份額累計未超過50%的（含50%，共有人為直系親屬），可以另購1套商品住房。此前，2017年3月25日起廈門施行的樓市調(diào)控政策要求 “戶籍成年單身（含離異）人士在本市限購1套住房”。
有分析認(rèn)為，這是廈門精準(zhǔn)調(diào)控，支持首套改善需求的針對性政策，并不意味著對樓市調(diào)控的放松。諸葛找房數(shù)據(jù)研究院首席分析師陳雷表示，由于2016年廈門樓市過度火熱，造成房價短期內(nèi)暴漲，所以在2017年廈門調(diào)控政策不斷加碼后，房價出現(xiàn)回調(diào)跡象。但是為了避免在回調(diào)過程中引起市場的恐慌造成大量投資離場，進(jìn)而引發(fā)市場的惡化。因此要在市場回調(diào)較大時通過刺激需求來穩(wěn)定市場下行趨勢。歸根結(jié)底還是為了維持房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，防止其“大漲大落”。
廈門網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，從分面積段交易情況看，新建商品房中120-144平方米的房源最為暢銷，共成交1486套，成交面積為19.4萬平方米，占總成交面積的33%；100-120平方米的房源次之，占總成交面積的15%。二手住宅則是中小戶型產(chǎn)品為交易主流，100平方米以下戶型交易4259套，占比61%，其中60平方米以下戶型交易套數(shù)最高，達(dá)到1234套，占比18%。
廈門網(wǎng)上房地產(chǎn)7月30日發(fā)布的機構(gòu)觀點認(rèn)為，上半年廈門樓市經(jīng)歷了由冷轉(zhuǎn)暖的發(fā)展態(tài)勢。一季度受春季傳統(tǒng)淡季影響，樓市漸休，表現(xiàn)平淡；二手住宅受2017年末交易稅費上調(diào)預(yù)期影響提前透支市場需求，交易量出現(xiàn)明顯下滑，市場處于觀望狀態(tài)。進(jìn)入二季度，市場開始回溫，一二手住房銷售量均有所上浮。
從上半年廈門購房人群分布看，新建商品房的本地客群購房面積為46.3萬平方米，占總成交面積的79%，同比上漲6%。本地購房客群上浮，占比近八成；投資客群不斷減少，剛需及改善型客群理性入市。
今年7月2日，廈門印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強精準(zhǔn)調(diào)控 穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的實施意見》，提出進(jìn)一步加強精準(zhǔn)調(diào)控，支持“職住一致”的剛需，堅決遏制投機炒房，穩(wěn)定市場預(yù)期，穩(wěn)控房價；全市劃分思明與湖里、海滄與集美、同安與翔安等三個調(diào)控片區(qū)實施精準(zhǔn)控價，確保全市新建商品住房控價目標(biāo)的完成。實現(xiàn)2018年度全市新建商品住房銷售均價不上漲。
此外，根據(jù)市場供需情況，廈門適時推行新開樓盤商品住房公證搖號、公開銷售工作，對社會關(guān)注度高、蓄客量大于房源量的項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要采取公證搖號開盤銷售。并結(jié)合“培育和發(fā)展住房租賃市場試點”“利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點”工作，多主體供給租賃住房，2018～2020年新建各類租賃住房占新增住房供應(yīng)總量的比例不低于30％。
廈門網(wǎng)上房地產(chǎn)表示，今年以來，廈門正持續(xù)推進(jìn)因城施策、分類調(diào)控，并抓緊建立健全房地產(chǎn)調(diào)控長效機制。與此同時，廈門還通過完善分類措施，按照“滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機炒房”的原則，進(jìn)行精準(zhǔn)施策，預(yù)計后期廈門房地產(chǎn)市場將繼續(xù)保持穩(wěn)定發(fā)展態(tài)勢。
[責(zé)任編輯：文峰]
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