一、7月成交量環(huán)比下降3%
7月份，易居研究院監(jiān)測的10個城市二手房成交約6.3萬套，環(huán)比下降3%，同比增長21%。2018年1-7月，10城二手房累計成交約41.7萬套，同比下降14%，降幅較1-6月份收窄5個百分點。
從10城二手房年初累計成交套數(shù)的同比增幅走勢來看，2013年3月份該曲線達到2012年以來的高點后便進入快速下行通道，但2013年全年仍維持在正增長水平。進入2014年，10城二手房市場低迷，該曲線從年初便由正轉(zhuǎn)負，2014年全年在-30%到-50%的區(qū)間運行。2015年年初市場開始回暖，年初累計同比增幅曲線上行，在2016年3月份達到2013年7月以來的高點。
此后，10城二手房市場開始降溫，年初累計同比增幅曲線也在2017年年出由正轉(zhuǎn)負，目前已在-15%到-30%的水平連續(xù)運行了5個月。后續(xù)來看，在宏觀調(diào)控趨嚴，信貸收緊的背景下，10城二手房市場將繼續(xù)走弱。
從成交的絕對量來看，2018年5月的成交量是近15個月的峰值，但仍舊明顯低于本輪周期最高位2016年3月的11.8萬套，5月之后成交量連續(xù)2個月萎縮，目前水平雖然仍高于2012年以來的平均成交套數(shù)（5.6萬套），但隨著全國整體信貸環(huán)境的收緊和“因城施策”不斷細化，預(yù)計10城二手房成交套數(shù)將逐漸下滑至2012年以來平均成交套數(shù)水平以下。
二、蘇州、金華和杭州成交量能相對較強
計算出10個城市近6月月均成交量較2012年來月均成交量的偏離度、年初累計同比增幅、月度同比增幅和月度環(huán)比增幅分別取40%、20%、20%和20%的權(quán)重，測算出各地二手房成交量能度情況。該指標考慮到城市歷史成交量的合理區(qū)間，又平滑了單月成交量波動，因此可以對各地成交氣氛提供更為直觀的了解。
成交量能度排名顯示，蘇州、金華和杭州3城相對較強；成都、廈門和南京的成交量能度相對較弱。
其中，蘇州本輪行情啟動較早，在2016年“930政策”之后成交量出現(xiàn)明顯萎縮。但由于城市基本面較強，加上新房供給偏少，經(jīng)過一年多的低位盤整后，剛需逐漸釋放，二手房成交量出現(xiàn)回升。后續(xù)來看，蘇州成交量將逐漸回歸至合理水平，但恐難出現(xiàn)大幅反彈。
杭州的二手房成交量在2016年二季度左右開始暴增，高點出現(xiàn)在2017年二季度左右。2017年下半年，杭州的二手房成交市場開始走弱，市場開始降溫。但在2018年一季度左右有所回暖，目前已經(jīng)連續(xù)兩個月縮量。目前來看，杭州的二手房成交量仍然處于一個較高的水平，但從趨勢上來說，已經(jīng)逐漸步入下行通道，預(yù)計下半年杭州的二手房成交量能將逐漸萎縮。
金華作為三線城市，在本輪行情中啟動較晚。2018年4月，金華的成交量暴增，達到歷史高位。此后連續(xù)三個月萎縮，目前成交量僅稍高于2012年以來平均成交量的水平,預(yù)計下半年量能將逐漸走弱。
成都在多次調(diào)控后，年初以來成交量已經(jīng)出現(xiàn)回落。今年5月住建部約談后，成都進一步出臺了“515政策”，堵上了諸多限購漏洞，堅決遏制投機炒房行為。隨著調(diào)控效果的釋放，6月成交量迅速下滑，7月成交量進一步萎縮。后續(xù)來看，預(yù)計下半年調(diào)控將繼續(xù)發(fā)酵，成交量將出現(xiàn)較明顯的降溫。
廈門在經(jīng)歷了2016年1季度和2017年1季度兩輪行情后，目前需求透支程度較高，目前處于低位盤整狀態(tài)，預(yù)計短期內(nèi)這一走勢仍將延續(xù)。
南京的二手房市場走勢和廈門有些相似，成交量在2016年一季度左右達到高點，需求透支嚴重，市場降溫態(tài)勢十分明顯。目前的成交量規(guī)模仍然不及2012年以來的平均成交水平，預(yù)計南京二手房市場的低迷仍將延續(xù)一段時間。
三、預(yù)計3季度10城二手房均價同比增幅進入負區(qū)間
國家統(tǒng)計局公布的二手住宅價格指數(shù)包含本報告的9個典型城市（除蘇州以外），對這9個城市的價格指數(shù)取算數(shù)平均值后算出9城二手房價格指數(shù)，與10城二手房成交量同比增幅進行對比。這里取近6月移動平均數(shù)據(jù)，來平滑單月數(shù)據(jù)異動干擾。
根據(jù)歷史走勢來看，成交量價格曲線走勢滯后于成交量曲線。本輪周期來看，二手房成交量同比增幅在2015年3月由負轉(zhuǎn)正，之后漲幅不斷擴大；2015年11月，二手房成交量同比增幅在109%水平見頂，之后漲幅開始收窄；2017年4月，成交量同比增幅曲線運行至負區(qū)間，且跌幅震蕩式擴大；2017年11月到達低位后呈現(xiàn)盤整態(tài)勢。
二手房價格同比增幅在2015年7月由負轉(zhuǎn)正，之后漲幅不斷擴大；2016年10月，曲線在21.3%水平見頂后漲幅持續(xù)收窄至2018年6月。
近日的政治局會議上，高層嚴厲提出了“堅決遏制房價上漲”，在宏觀調(diào)控政策及信貸環(huán)境收緊的背景下，預(yù)計10城二手住宅價格同比曲線將在三季度運行至負區(qū)間。
來源：楊紅旭樓市研究（yhxlsyj）；作者：詹毅凡
[責任編輯：文峰]
免責聲明：凡本站注明 “來自：XXX（非家在臨沂網(wǎng)）”的新聞稿件和圖片作品，系本站轉(zhuǎn)載自其它媒體，轉(zhuǎn)載目的在于信息傳遞，并不代表本站贊同其觀點和對其真實性負責。如有新聞稿件和圖片作品的內(nèi)容、版權(quán)以及其它問題的，請聯(lián)系本站新聞中心，郵箱：405369119@qq.com
