“資本的血性和項目的科學性是矛盾的，拔苗助長必然出事。”一位不愿意透露姓名的業(yè)內(nèi)人士如是說。

極致高周轉模式之下，碧桂園接連爆發(fā)的質量危機一時間成為行業(yè)關注的焦點。業(yè)界深知，面臨著嚴厲調(diào)控、地價高企以及高昂的資金成本等大環(huán)境，高周轉幾乎成為絕大部分房企的選擇，而規(guī)?；偁幱肿屢恍┐笮头科髮⒏咧苻D發(fā)揮到極致，這其中包括碧桂園、萬科、恒大、龍湖、泰禾集團、保利地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、融創(chuàng)中國等。

高周轉的確增加了企業(yè)的運行效率，擴大了房企銷售規(guī)模，然而也產(chǎn)生了不少負面作用。其中，近期頻繁爆發(fā)的質量危機就是最大的風險。盡管碧桂園們始終認為，質量問題不是高周轉的問題。但這些質量危機至少說明，對于牽涉諸多復雜流程的房地產(chǎn)而言，高周轉不是戰(zhàn)無不勝的法寶。這是對房地產(chǎn)全行業(yè)敲醒了警鐘。

高周轉競技賽

2018年是一個不同尋常的年份。盡管房地產(chǎn)市場四面楚歌，但這無礙品牌房企規(guī)模沖刺。根據(jù)克而瑞研究中心公布的2018年1-7月房企銷售排行榜顯示，碧桂園以銷售額4615億元奪冠；其次是萬科，銷售額達3503億元；第三為恒大，銷售額為3447億元。

中國指數(shù)研究院指出，2018年，“規(guī)模戰(zhàn)”已成共識，重點品牌房企目標積極，增速平均達到41.9%。除萬科、碧桂園明確表示不設定目標外，恒大目標定在5500億，融創(chuàng)、保利、綠地劍指4000億，龍湖、泰禾期待突破2000億，其中泰禾預期增長率高達98%；華潤、中海、龍湖等目標相對穩(wěn)健的企業(yè)也預期20%以上增速。

那么，如何達到“大躍進式”的規(guī)模增速呢？唯一的答案是高周轉。

2018年4月份，碧桂園三份著名文件流出。4月5日，總裁莫斌簽發(fā)《關于提高周轉速度、加快有質量供貨的緊急通知》；4月8日，碧桂園集團專門開了“高周轉”專題會議；4月11日，莫斌再次簽發(fā)《關于提高集團各單位工作效率、促進項目高周轉的通知》和《關于項目報建高周轉的通知》。這些文件的中心議題只有一個：加速高周轉。而碧桂園董事局主席楊國強指出，集團現(xiàn)在的高周轉速度太慢，“高周轉是我們戰(zhàn)無不勝的法寶”，“高周轉是抵抗任何風險最有效的手段”。

碧桂園的高周轉模式是行業(yè)共識。2018年5月17日，在保利地產(chǎn)的股東大會上，董事長宋廣菊表示，公司在項目周轉方面也學習了碧桂園的一些做法，現(xiàn)已有專門的運營中心來提高效率。常規(guī)情況下項目爭取一年內(nèi)能夠銷售，有些項目特殊情況下五六個月也可以。泰禾集團董事長黃其森也在今年年初表示，泰禾今年會重點圍繞高周轉進行優(yōu)化升級，集中力量強化高周轉，旗下項目追求6個月的開盤速度。

在規(guī)模即生產(chǎn)力的當下，房企癡迷于高周轉并不難理解。融創(chuàng)中國董事長孫宏斌曾坦言，“確實規(guī)模很重要，不到一定規(guī)模，資本市場不認你?，F(xiàn)在融資成本挺高的，若不在這個規(guī)模里，融資成本就下不來。”

“高周轉，其實就是一種商業(yè)模式，現(xiàn)在行業(yè)中大的房企都在采用這種模式，而且運作邏輯都基本相同。之所以會出現(xiàn)這種模式，原因主要是來自于三個方面：第一，與當前政策相匹配的發(fā)展模式是需要一定規(guī)模的，企業(yè)可以選擇用更多的時間來做到比別人更大的規(guī)模，也可以選擇花同樣的時間來做到更大的規(guī)模；第二，房企希望它們的利潤、估值、溢價更高一點，而市場在政府的調(diào)控下利潤率差不多，所以只有靠規(guī)模來取勝，在這種情況下就需要高周轉。比如如果一年做一萬塊能掙一千塊，那一年做兩萬塊就可以掙兩千塊錢了，所以說擴大規(guī)模意味著擴大利潤，這也是房企做高周轉的本質。”8月2日，新城控股副總裁歐陽捷對21世紀經(jīng)濟報道記者表示。

可以說，高周轉競技賽之下，大房企最好的時代到來，中小房企則日益維艱。2018年7月19日晚，《財富》發(fā)布2018年世界500強排行榜。其中，碧桂園集團排在第353位，名次較去年躍升114位，在內(nèi)地房企中上升最快，也成為全球排名提升最快的十家公司之一。對此，有不少分析師贊譽稱，碧桂園的高周轉戰(zhàn)略、標準化管控、建筑技術創(chuàng)新以及多元業(yè)務發(fā)展等經(jīng)營戰(zhàn)略是其排名快速上升以及未來持續(xù)發(fā)展的關鍵因素。

“跑得快”還要“跑得穩(wěn)”

高周轉模式的另一面是業(yè)內(nèi)普遍對于房屋質量的懷疑，而近期頻繁曝出的質量危機再度讓人們詬病于高周轉。

歐陽捷認為，質量問題不是高周轉本身的問題。“就好比跑步，不是因為你跑得快，所以你摔跤了，摔不摔跤取決于你是否跑得穩(wěn)。所有電視機企業(yè)都是高周轉，手機行業(yè)現(xiàn)在也是高周轉，手機行業(yè)前五名占據(jù)市場90%的份額。所以高周轉模式本身不存在問題，只是怎么在高周轉模式中把各方面打造好。比如人才、員工梯隊、運籌管理、流程制度、企業(yè)文化等等打造好。”

不過，某知名品牌房企負責工程的高管坦言，周轉速度過快會提高出現(xiàn)質量風險的概率；周轉速度慢也會出問題，但出問題的概率會降低。“設計、施工、審批等環(huán)節(jié)進度加快，尤其各種安全環(huán)節(jié)因為進度加快就會導致各部門倉促完成任務，減少審查，自然就會有風險。就說規(guī)劃報批環(huán)節(jié)，一般時間要經(jīng)過規(guī)劃局、消防局等十來個政府部門審核，這起碼需要近兩個月，房企為了趕工期，他們就會想辦法，草率通過的規(guī)劃方案自然會給建筑后面的運營留下安全隱患。”

有工程人士告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，當前，我國房地產(chǎn)建造水平既無日本的精細，也無歐美的機械化先進，總體是粗放型的。不過，像碧桂園這樣的高周轉速度在世界范圍內(nèi)是先進的。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波認為，對于房企來說，拿地、開發(fā)建設、銷售、回籠資金、再拿地是一個不斷循環(huán)的過程，房企的高周轉也同步體現(xiàn)在這四個環(huán)節(jié)，具體體現(xiàn)為快速拿地、快速開發(fā)、快速去化、快速回款、再快速拿地。高周轉是企業(yè)發(fā)展的“加速器”，但一味追求加速的最大弊端在于各環(huán)節(jié)銜接極易產(chǎn)生問題，就像一部車要維持長期高速動作，對于車體自身的性能要求極高，各零部件間也要有良好的配合度。高周轉對于房企自身的要求也極高，資金、運營、銷售等環(huán)節(jié)皆需要有高度協(xié)同性，環(huán)節(jié)間銜接不順可能更容易出現(xiàn)意想不到的后果。