前7月全國近800宗地塊流拍 房企從“廣積糧”無奈變“不要糧”

2018年08月03日 16:24
來源:每日經濟
今年以來,土地市場流拍不斷。中指院數據顯示,2018年7月份全國300城市土地市場供求兩端環(huán)比略降,住宅用地成交均價下降幅度接近兩成,溢價率較去年同期下降22個百分點。中原地產統計數據顯示,今年1~7月,一線城市土地流標13宗;二線城市合計流標經營性土地154宗;三四線城市經營性土地合計流標達到了629宗。
《每日經濟新聞》記者注意到,今年以來,調控嚴厲的一線城市流拍地塊有13宗,就連此前房企必爭之地的上海,也首次出現了市中心宅地流拍的情況。在熱點二線城市蘇州,更是出現多塊優(yōu)質宅地流拍現象。
僅半年多時間,全國流拍地塊就近800宗!是各地的密集調控政策所致?還是房企資金受困?抑或是房企在高周轉過程中遇到了問題?
融資難+限價嚴 房企無奈“減糧”
在新城控股高級副總裁歐陽捷看來,地方政府太“貪心”是土地市場流拍增多的最根本原因。市場正在改變,但政府依舊老模式賣地,寧可流拍,也要不斷提高拍賣底價。
安居客首席分析師張波告訴《每日經濟新聞》記者,過去半年,開發(fā)商大部分融資難是個不爭的事實,即使是經歷央行幾次降準,依然無法有效緩解房企對資金的饑渴,資金層面偏緊讓房企在地塊的選擇上不會再“頭腦發(fā)熱”。
今年以來,在融資監(jiān)管更加嚴格的大背景下,房企融資渠道逐步收緊,銀行貸款仍是房企融資的主要途徑。與此同時,公司債大幅萎縮,信托規(guī)模增速下滑,中票保持穩(wěn)定增長,海外融資規(guī)模大漲后續(xù)難度加大。大型國有房企融資優(yōu)勢較大,而中小房企融資成本普遍提高,其中信托融資成本較去年提高2~3個百分點。
資金之外,張波認為,“面粉或無法支撐未來面包價格”,部分城市的地塊掛牌價格相比周邊房價偏高,房企拿地后風險增加也是影響房企拿地的重要因素。
第三方面,則是樓市的變化,這也導致房企更為“謹慎”。
“限價因素導致房企對于未來房產上市交易價格持有更為保守的預期;樓市調控不斷從嚴更是讓房企對于未來樓市走勢顯得不樂觀。”張波認為。
歐陽捷對此表示認同,他向《每日經濟新聞》記者表示,原先房企可以通過各種融資渠道拿地,如今房企拿地的資金基本都是自有資金,從今年上半年房企到位資金來看,按揭貸款和國內貸款增速都已經掉入“零增長”的負值區(qū)間。也正是在此背景下,房企拿地越發(fā)謹慎。
在歐陽捷看來,其實流拍恰是市場化的邏輯對非市場化土地制度的回應,如果企業(yè)被迫高價拿地、低價賣房,那才是最不堪的。
因為銷售回款作為項目預收賬款被納入監(jiān)管資金,只能按進度提取,賬上不能動用的錢越來越多,越大的房企賬上越有錢、也許現金越短缺。
“因而當流向房企口袋的水龍頭慢慢擰緊,房企拿地的錢自然就會省著點花了,火爆的土拍溢價率也就下來了。”
這也意味著,市場上的流拍和低溢價,不代表著房企在勒緊褲帶過冬,也不代表市場撿漏機會增多,而是房企對于后市不斷提升謹慎度。
張波表示,品牌房企在不斷追求市場規(guī)模的同時,增強了對未來風險的認識。換言之,并非房企不拿地,而是在拿地的選擇上更為保守。
房企調整拿地策略 算盤打得更精了
銀行收緊房企融資,多項新規(guī)圍困,加上發(fā)債遇冷,房企想要拿地,該怎么辦?
同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉告訴《每日經濟新聞》記者,房企在拿地策略上會變化,肯定會拿沒有瑕疵的地,不拿貴的地,從策略上講不會拿高溢價地。
具體情況來看,資金鏈緊張的企業(yè)不想拿高價地,因為賬算不過來。張宏偉表示。“在限價政策下,2萬元/平方米的地價,政府限價3.5萬元/平方米,拿了就是虧。因而如果限價政策沒有松動,資金就會沉淀下來,兩者權衡之下,房企只能放棄拿地。”
與此同時,房企會更少拿自持、商辦配建比例高的地。這對資金要求很高,以前成本投入還能轉換到銷售溢價上,但在限價背景下,開發(fā)商只能忍痛割愛。
但謹慎不代表固步自封。對于房企尤其是中小房企而言,在此背景下該如何拿地?
歐陽捷表示,聰明的房企已經不再盲目,有限的資金更偏向于客戶資源集中的市場,比如說聚焦大城市相對成熟的區(qū)域和中小城市的核心區(qū)域,聚焦穩(wěn)定的改善性需求,以及相鄰產業(yè)園區(qū)的自住需求。
他認為,土地總是要拿的,要么去找一些房價地價差比較大的地塊。如果有限價頂住、地價太高,沒有利潤空間,就暫時緩緩,等著地方政府期望值降低。
旭輝方面就告訴《每日經濟新聞》記者,現在公司拿地遵循三個投資“漏斗”:戰(zhàn)略漏斗、市場漏斗、財務漏斗。
戰(zhàn)略漏斗,是先在戰(zhàn)略上決定會進哪些城市,衡量指標主要有經濟參數、人口導入、產業(yè)發(fā)展。一些經濟指標好的三四線城市以及百強縣級市也可以重點關注。
財務漏斗,則是看土地是否劃算。這需要一系列成本測算,算出土地大概的貨值,預判在現在的市場價格之下能否有合理的利潤率。
市場漏斗,就是預估未來市場走勢。可能一個城市庫存已經達到36個月,即便土地市場很劃算,有利可圖,但庫存周期過長,開盤后的競爭也會很激烈,所以慎進。
“每拿一塊地,前期要看100塊地。”旭輝公關負責人吳懿告訴《每日經濟新聞》記者,拿地窗口期很重要,比如20家房企去拍同一塊地,就不是好的窗口期。而當市場變冷,土地出現流拍的城市,可能就會出現拿地窗口期。
“上市公司有保證凈利潤率的要求,如果達不到內部測算要求,寧愿流拍也不會拿。畢竟企業(yè)追求的是永續(xù)經營,而不是短期內的快速擴張,進而出現隱患。”吳懿認為。
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