選擇余地大多數(shù)限競房沒有“日光”限貸未放松買房支付能力出現(xiàn)縮水

由于價格比周邊在售項目的市場價格要低，一些限競房項目備受關(guān)注。尤其是位于朝陽孫河、海淀、東城、豐臺等核心區(qū)域的限競房項目，都被寄予厚望。在5月底，限競房銷售管理辦法出臺后，已經(jīng)有多個限競房項目陸續(xù)入市，不過銷售情況卻各有不同。即便新房市場斷供半年有余，但除了大興瀛海府的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示售罄以外，大多數(shù)限競房都沒有出現(xiàn)預(yù)期中的“日光”，即便是此前受業(yè)內(nèi)追捧、被認(rèn)為需要找關(guān)系才能買到的限競房，也在開盤多日后，還不斷有房源流出。個別位置偏遠(yuǎn)的限競房項目甚至出現(xiàn)了在限價基礎(chǔ)上，額外再降價打折的情況。

對此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在宏觀經(jīng)濟(jì)收緊，未來預(yù)期不明朗的背景下，購房人的買房消費(fèi)能力明顯受到影響。加上今年限競房較為集中，將有更多優(yōu)質(zhì)限競房在年底上市，這也導(dǎo)致市場上的買房需求被分流，使現(xiàn)有限競房銷售中規(guī)中矩，并未出現(xiàn)明顯的熱潮。

有的限競房一個半小時售罄有的限價基礎(chǔ)上再降價

限定了售價范圍，限競房入市以后是否會被哄搶呢？據(jù)北京青年報記者了解，作為首批入市的限競房之一，位于大興的瀛海府確實取得了不錯的銷量。根據(jù)北京市建委網(wǎng)站公示信息，該項目幾乎全部銷售，但同期的其他項目則沒這么幸運(yùn)了，像房山的幾個限競房就遭遇了截然不同的命運(yùn)。

作為第一批入市的限競房，位于大興的瀛海府在6月份的一個雨天里開盤，當(dāng)時的銷售現(xiàn)場，只有拿著蓋有紅章的驗資通知單的客戶及親友才能進(jìn)入現(xiàn)場參加搖號。并且在距離搖號現(xiàn)場100米處，再次設(shè)置了一排圍欄，對進(jìn)入客戶進(jìn)行二次查驗。

北青報記者了解到，開盤當(dāng)天早上7點(diǎn)半就開始了客戶簽到，9點(diǎn)半開始選房，首期開盤近200套房源，共600余人參與搖號。上午11點(diǎn)搖號選房即告結(jié)束，全部售罄。

瀛海府之所以如此受關(guān)注，原因是它在眾多限競房項目中被認(rèn)為“性價比”較高，均價52449元/平方米，戶型設(shè)計為雙臥朝南的三居室，面積在88平方米左右，總價在500萬元左右。不僅如此，臨近項目的地鐵8號線也將在年底開通，更吸引了買房人的參與。

與瀛海府的售罄不同，同期開盤的限競房旭輝城則面臨降價銷售的情況。不久前，曾在旭輝城登記的蔣先生接到售樓員電話，“三居大戶型房源總價降了50萬元，您要不要再過來看看？”

早知道房山的限競房不好賣，但還是沒想到會再降價賣。根據(jù)北京市住建委網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，截至7月31日，據(jù)北京市住建委官方網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，旭輝城首批次推出的180套住宅，僅預(yù)訂46套。低門檻剛需盤并沒有帶來高銷量。旭輝城開發(fā)商也在近期加推了30-50套優(yōu)惠房源。

同樣位于房山的限競房金樾和著也沒有售罄，據(jù)了解首批次推出的340套房源，開盤當(dāng)天去化率約為77%。

造成限競房有的熱銷有的滯銷，很大一部分原因是價格優(yōu)勢不明顯。據(jù)了解，房山六環(huán)外二手房僅在3萬元左右，次新的標(biāo)桿小區(qū)瑞雪春堂的二手房單價也僅有3.6萬元/平方米，而限競房的報價接近4萬元/平方米，加上交房周期長等因素，都影響了銷量。

地產(chǎn)營銷專家韓樂表示，房山的限競房位于六環(huán)外，周邊沒地鐵，交通不方便，房山區(qū)本身商品房供應(yīng)量又大，造成了買房人分流，因此這幾個限競房成交不樂觀，所以有價格調(diào)整，也是正常。

“找關(guān)系”的限競房也沒有“日光”

也許是地理位置原因，大興、房山的限競房項目都沒能取得理想的去化。尤其進(jìn)入7月后，更多限競房入市，也鮮有“日光盤”。即便是此前業(yè)內(nèi)公認(rèn)需要“找關(guān)系”才能買到的限競房，如今在開盤后也不斷有順銷房源流出。

北青報記者不久前在天通苑北的華潤理想國售樓處發(fā)現(xiàn)，一期開盤了800余套房源，開發(fā)商一次性拿出了12棟樓，當(dāng)天參與搖號也有數(shù)百人，但目前仍有部分房源可選。一位銷售人員告訴記者，搖號完剩余房源進(jìn)入順銷階段。

華潤理想國位于天通苑和昌平北五環(huán)別墅區(qū)之間，可以說是比較成熟的區(qū)域，項目主推的三居室戶型也符合當(dāng)前改善為主的購房需求。其中最小面積的90平方米三居室，戶型設(shè)計非常方正，A戶型采用了雙臥室朝北，客廳、主臥朝南的布局；B戶型則采用單臥室朝北，雙臥室和客廳朝南的布局，整體的戶型設(shè)計優(yōu)于絕大多數(shù)的同類限競房。但即便如此，項目仍然沒有“日光”，據(jù)業(yè)內(nèi)人士表示，首日開盤的去化率在60%左右。

“現(xiàn)在交通確實還不是特別方便，地鐵最遠(yuǎn)到天通苑北，下了地鐵要坐公交車。但好在周邊比較成熟，又臨近天通苑的商業(yè)配套，將來周邊發(fā)展應(yīng)該不錯。”一位搖到號的中年女士對北青報記者說，她是自住需求，對于出行是否有地鐵還是比較看重。

據(jù)了解，理想新苑就是華潤理想國，位于北五環(huán)外，昌平區(qū)立湯路與北清路交叉點(diǎn)向東800米，占地面積為39933平方米，銷售限價為均價49520元/平方米，戶型面積為90至140平方米，最低單套價格約為430萬元。

除了華潤理想國以外，位于孫河的瑞悅府項目也正式開盤，這個年初就開始蓄客的項目，主打90平方米的三居室洋房，限售價67516元/平方米，單套價格約600萬元左右。在動輒總價千萬級別的孫河區(qū)域，瑞悅府是總價最低的商品房新盤項目。為此，該項目一度被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是需要找關(guān)系排號才能買到的限競房。

但實際情況怎么樣呢？王女士是參與了瑞悅府排號的購房人之一，她告訴北青報記者，當(dāng)時瑞悅府選擇了在望京昆泰酒店舉行選房，會場準(zhǔn)備了600多個席位，但并沒有坐滿，她自己排了200多號，最終選到了一套五層樓的房源。

據(jù)北青報記者了解，瑞悅府開盤當(dāng)天剩下了不少頂層和二三層的房源，還有一些清退房源，實際去化率大概在80%左右。周一記者還接到了瑞悅府的順銷電話，銷售人員表示，項目是朝陽區(qū)臨河洋房項目，邀請前往項目參觀體驗。

對于當(dāng)前限競房的銷售情況，地產(chǎn)營銷專家韓樂表示，無論是華潤理想國還是瑞悅府，雖然沒有日光，但整體去化率在他看來還是不錯的。華潤理想國一次性開盤了800多套房源，開盤首日取得400-500套銷量在當(dāng)前市場中已經(jīng)很可貴了；瑞悅府目前優(yōu)質(zhì)樓層的房源已經(jīng)賣出，剩下的也多是不太好的樓層和戶型。不過，韓樂也補(bǔ)充到，大量可售的限競房加上二手房和普通商品房，使得下半年的購房選擇比較多的，所以限競房并沒有出現(xiàn)預(yù)期中的“日光”。

60個限競房項目待入市

同樣是低于周邊在售房價的限競房項目，不同項目銷售熱度大有差別，對于優(yōu)質(zhì)項目，購房者意向強(qiáng)烈。

“項目銷售火不火爆取決于資產(chǎn)到底能吸引多少人，便宜能占多大，未來永定府、佑安府以及海淀四道口項目如果不轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)房，一定還是被搶的節(jié)奏。”一位業(yè)內(nèi)人士直言。

不過，韓樂提醒稱，未來限房價項目將源源不斷，購房人還是應(yīng)該理智選房，不要盲目搶房。

據(jù)了解，上述業(yè)內(nèi)人士所說的永定府、佑安府以及海淀四道口項目都是位置較好的限競房，其中永定府位于南二環(huán)，佑安府位于豐臺區(qū)西鐵營，三個項目限售價格都在9萬元左右，與周邊在售項目或者二手房報價都有一定的差距。

根據(jù)最新出臺的限競房銷售管理辦法，如果銷售限價與周邊市場價格評估價之比高于85%（價差比低于15%）時，該項目將由開發(fā)商直接作為商品房，面向有購房資格的家庭銷售，和當(dāng)前商品房的銷售完全一樣。

如果銷售限價與周邊市場價格評估價之比低于85%（價差比高于15%）時，該項目將由市保障房中心收購轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)住房，并搖號銷售。

據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，北京計劃入市的62個限價房項目，將為北京市場提供合計大約600萬平方米（含地下部分）的供應(yīng)，總量約4.5萬套，合計大約3000億貨值，短期入市房源有望超過2萬套，將有效緩解北京新房市場供不應(yīng)求的局面。

“預(yù)計后幾個月將出現(xiàn)限競房供應(yīng)量的井噴。”業(yè)內(nèi)人士表示。

韓樂也認(rèn)為，未來的限競房供應(yīng)比較集中，目前限競房都是一批一批取證，建委一次批六七個項目的證，按照要求拿證項目應(yīng)該3天內(nèi)開盤，這樣同時就會有多個限競房項目一起開盤入市。所以對購房人來說，未來會有幾個項目的選擇，也難免會分流有限的買房需求。

買房支付能力有所下降

限競房入市后的實際銷售情況，也表明當(dāng)前樓市的購買力出現(xiàn)了下滑。

韓樂舉例道，6月份開始，北京二手房成交開始下滑，7月實際二手房交易甚至低于1.5萬套，比照6月進(jìn)一步下滑，在信貸沒有松動的前提下，購房人的購買力明顯下降。

尤其是限競房，大多數(shù)項目都沒有日光，平均首日去化率在60%左右，這也代表了市場對于限競房的預(yù)期。其實很多人從去年就開始關(guān)注限競房，有的購房人甚至等了很久，現(xiàn)在更是不急于入市，希望等到更優(yōu)質(zhì)的限競房出來再買。韓樂告訴北青報記者，宏觀經(jīng)濟(jì)的形式，也影響了個人的消費(fèi)力，消費(fèi)買房也跟隨著經(jīng)濟(jì)形式出現(xiàn)了下滑的趨勢。

至于限競房對北京房價的影響，一位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，總體來說對限競房集中入市的片區(qū)，二手房“老破小”價格和成交會受到?jīng)_擊，但是次新房及限競房片區(qū)缺位的就不會受太多影響，因此，預(yù)計整體北京價格會穩(wěn)中有降。