7月30日，新華社發(fā)表文章《莫讓三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)成新的風(fēng)險(xiǎn)聚集地》。文章稱，今年以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策密集出臺(tái)，持續(xù)政策發(fā)力之下，全國(guó)樓市整體平穩(wěn)。但不同城市分化加劇，不少三四線城市樓市、土地市場(chǎng)出現(xiàn)雙升溫苗頭。在此情形下，樓市調(diào)控應(yīng)從緊從嚴(yán)、精準(zhǔn)出擊，增強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，加強(qiáng)秩序整頓，謹(jǐn)防三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)成為新的風(fēng)險(xiǎn)聚集地。 

這已經(jīng)是黨媒多次提到三四線城市隱藏的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)了，需要加強(qiáng)防范。說實(shí)話，一二線城市的嚴(yán)密調(diào)控效果還是比較明顯的，但是由于三四線城市調(diào)控相對(duì)比較寬松，加上投機(jī)者紛紛涌入以及棚改貨幣化的刺激，三四線城市房?jī)r(jià)也是上漲明顯，小城市房?jī)r(jià)上漲更讓人苦不堪言。

對(duì)于三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)，調(diào)控應(yīng)加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)、警示風(fēng)險(xiǎn)。部分三四線城市人口增速整體低于全國(guó)平均增速，整體來看人口仍在流出，其房?jī)r(jià)上漲從根本上缺乏支撐。也就是說這里的房?jī)r(jià)上漲并不可能持久，那么當(dāng)下三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)到底處在一個(gè)什么樣的境地呢？

大家回憶各種回憶，其實(shí)對(duì)于去庫(kù)存的聲音越來越少了，原因很簡(jiǎn)單，因?yàn)槿?kù)存效果已經(jīng)取得了階段性勝利。

截至2018年6月底，易居研究院監(jiān)測(cè)的100個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為42643萬平方米，環(huán)比減少0.2%，同比減少8.0%。觀察歷史數(shù)據(jù)，2015年以來全國(guó)100城庫(kù)存規(guī)模就呈現(xiàn)出持續(xù)性的下跌態(tài)勢(shì)，充分體現(xiàn)出近三年全國(guó)去庫(kù)存“戰(zhàn)役”取得了較好的效果。當(dāng)前全國(guó)100城庫(kù)存規(guī)模相當(dāng)于2012年3月份的水平，即庫(kù)存規(guī)模回落到了6年前的水平。

另有數(shù)據(jù)顯示，一般來說去庫(kù)存的合理區(qū)間是12-16個(gè)月，現(xiàn)在全國(guó)整體的庫(kù)存都不足10個(gè)月就能賣完。三、而三四線的庫(kù)存更是去的快，在存銷比小于6個(gè)月的24個(gè)城市中，17個(gè)城市為三、四線城市。這也就意味著浩浩蕩蕩的去庫(kù)存工作基本上宣告結(jié)束了。

這輪上漲快與棚改貨幣化不無關(guān)系，所以其實(shí)調(diào)控已經(jīng)開始。6月25日，市場(chǎng)傳聞稱棚改項(xiàng)目合同簽訂審批權(quán)回收總行，今年將以實(shí)物安置為主。當(dāng)天晚間，國(guó)開行更是側(cè)面回應(yīng)了棚改貸款的傳言，稱并未暫停所有棚改項(xiàng)目，進(jìn)行中的項(xiàng)目仍在持續(xù)執(zhí)行，但總行收回了棚改項(xiàng)目的合同審批權(quán)限。緊接著，7月12日，住建部將在加大棚改配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度的同時(shí)，還將依法依規(guī)控制棚改成本，嚴(yán)禁違規(guī)支出。但同時(shí)住建部特別強(qiáng)調(diào)，因地制宜推進(jìn)棚改貨幣化安置，不搞一刀切。

安家融媒認(rèn)為，在過去的執(zhí)行棚改貨幣化安置中，必然暴露了一些問題。那么未來房?jī)r(jià)上漲壓力較大地區(qū)，可能會(huì)采取新建棚改安置房的方式。此時(shí)表態(tài)不搞一刀切也是防止底下人執(zhí)行時(shí)容易犯形而上的問題，表態(tài)也說明了新建棚改安置房和貨幣化安置之間的平衡會(huì)因城施策。需要貨幣化安置的可能會(huì)繼續(xù)使用，但在庫(kù)存本就很緊張的地方就不能給房?jī)r(jià)上漲制造火上澆油的機(jī)會(huì)了。

所以，往大了說，作為三四線樓市另一個(gè)重要推手的棚戶區(qū)改造，今年早些時(shí)候國(guó)家在提法上有了變化，并未像過去幾年那樣提及貨幣化安置。這也是未來棚改的主基調(diào)。那么貨幣化安置收緊必然是大勢(shì)所趨。對(duì)房?jī)r(jià)的影響應(yīng)該是直接的，房?jī)r(jià)降溫是必然的。

棚改貨幣化減弱，去庫(kù)存提法在淡化，實(shí)際上就是給三四線城市房地產(chǎn)降溫。實(shí)際上直接反映到房地產(chǎn)開發(fā)商身上也是很明顯的，不少全面布局并受三四線城市紅利最多的房企也在全面收緊業(yè)務(wù)，退出一些比較有風(fēng)險(xiǎn)的地區(qū)或項(xiàng)目。

開發(fā)商撤了，購(gòu)房者呢？作為剛需購(gòu)房者，千萬不要盲目跟風(fēng)，高明的炒房者或許還能適時(shí)退出，因?yàn)樗麄儼褎傂栉M(jìn)來，價(jià)格抬上去就跑了，當(dāng)你反應(yīng)過來時(shí)，房子真的沒人接了，后悔都來不及，最后坑的還是普通購(gòu)房者。三四線城市不像一線城市有著各種產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)的支撐，一旦潮水退去，可能房子多的又砸手里了。

三四線城市的房子也“是用來住的，不是用來炒的”。黨報(bào)評(píng)論稱，三四線城市炒房不僅吹大了樓市泡泡，也增加了潛在的金融風(fēng)險(xiǎn)。三四線城市如果任由炒房資金流入樓市，甚至以加杠桿支撐炒房去庫(kù)存，也會(huì)給樓市帶來風(fēng)險(xiǎn)隱患。不信走著瞧，如果三四線城市房?jī)r(jià)還會(huì)猛漲，那么調(diào)控必然會(huì)來，而到那時(shí)，炒房者就危險(xiǎn)了。而炒房者還有多少撤離的機(jī)會(huì)呢？