在“租售并舉”的框架下，越來越多的城市推出關(guān)于租賃的利好政策。
7月17日，杭州出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)企業(yè)自持商品房屋租賃管理的通知》，強(qiáng)調(diào)企業(yè)自持商品房屋對(duì)外出租單次租期不得超過10年，單次收取租金的期限不得超過1年。開發(fā)企業(yè)不得以租代售、變相銷售自持商品房屋使用權(quán)，明確租賃價(jià)格一經(jīng)確定，原則上1年內(nèi)不得上調(diào)。
對(duì)于納入首批住房租賃試點(diǎn)的杭州來說，這份通知被視為促進(jìn)行業(yè)規(guī)范發(fā)展的利好消息。
同期，天津、南京也分別有租賃方面的利好政策出臺(tái)，分別涉及企業(yè)自持租賃住房的管理，以及租賃土地的供應(yīng)等。
自2015年初首次提出“租購并舉”以來，有關(guān)租賃市場的利好政策和規(guī)范性措施便密集出臺(tái)。各地也紛紛發(fā)布政策，將這些利好落地。同時(shí)，很多熱點(diǎn)城市通過各種渠道籌集租賃房源。分析人士指出，未來還將有更多的城市發(fā)布相關(guān)的利好措施，租賃市場的發(fā)展將進(jìn)入“快車道”。
熱點(diǎn)城市動(dòng)作頻出
杭州出臺(tái)的上述通知，是對(duì)企業(yè)自持商品房的全面管理。通知還強(qiáng)調(diào)，企業(yè)申領(lǐng)預(yù)售證時(shí)，一次性申領(lǐng)預(yù)售證的項(xiàng)目和分批申領(lǐng)預(yù)售證且累計(jì)申領(lǐng)預(yù)售房屋面積超出總可預(yù)售房屋面積50%的項(xiàng)目，要求自持商品房屋建設(shè)進(jìn)度均須達(dá)到50%，單獨(dú)成棟的按層計(jì)算，其他按套計(jì)算。
同時(shí)，自持商品房屋的企業(yè)，應(yīng)于項(xiàng)目首次申請(qǐng)預(yù)售許可或銷售備案前，憑相關(guān)資料向杭州市住保房管部門申請(qǐng)辦理住房租賃企業(yè)備案及完成租賃平臺(tái)開戶。
據(jù)悉，早在2017年8月22日，杭州市就曾出臺(tái)《杭州市企業(yè)自持商品房屋租賃管理實(shí)施細(xì)則》。此次發(fā)布新一輪通知，是為了進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)自持商品房項(xiàng)目設(shè)計(jì)文件審查、預(yù)售許可（銷售備案）辦理、工程竣工驗(yàn)收、對(duì)外公開租賃等環(huán)節(jié)的監(jiān)管，規(guī)范有關(guān)工作程序和要求。
天津也在7月18日發(fā)布類似的通知，并強(qiáng)調(diào)，企業(yè)自持租賃住房應(yīng)當(dāng)以租賃方式自持經(jīng)營，不得銷售，不得分割轉(zhuǎn)讓、分割抵押。自持租賃住房持有年限與土地出讓年限一致，對(duì)外出租單次租期不得超過10年。
7月17日，南京掛出數(shù)宗商品房地塊，但出讓條件中發(fā)生重大變化。一方面，實(shí)施多年的“土地競價(jià)達(dá)到最高限價(jià)的90%時(shí)，該地塊所建商品住房必須現(xiàn)房銷售”條款被取消；另一方面，將“競建保障面積”調(diào)整為“競建自持商品住房面積”。
這也意味著，未來在南京的土地競買中，將有越來越多的自持型土地出現(xiàn)。
這只是過去一年多來熱點(diǎn)城市出臺(tái)相關(guān)政策的延續(xù)。自2017年以來，諸多熱點(diǎn)城市出臺(tái)租賃相關(guān)的政策，內(nèi)容涉及土地和住房供應(yīng)、發(fā)展租賃企業(yè)、建設(shè)租賃交易服務(wù)平臺(tái)、保障租賃雙方權(quán)益等等。
中原地產(chǎn)指出，出臺(tái)相關(guān)政策的城市，主要是人口凈流入、供需矛盾相對(duì)突出的熱點(diǎn)城市。其中，兩批試點(diǎn)城市出臺(tái)政策的密度最為頻繁，分別是2017年7月確定的12個(gè)首批住房租賃試點(diǎn)城市，以及2017年8月確定的13個(gè)利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)城市。
近期出臺(tái)政策的杭州、南京、天津，均在上述兩批試點(diǎn)中。
房源供應(yīng)加速推進(jìn)
監(jiān)管層的政策措施也在陸續(xù)發(fā)布。今年4月25日，證監(jiān)會(huì)、住建部聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》，支持住房租賃企業(yè)發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，并試點(diǎn)發(fā)行REITs。
5月28日，中國銀行保險(xiǎn)監(jiān)督委員會(huì)正式發(fā)布《關(guān)于保險(xiǎn)資金參與長租市場有關(guān)事項(xiàng)的通知》，允許保險(xiǎn)資金進(jìn)入長租公寓領(lǐng)域。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道指出，在目前出臺(tái)的所有有關(guān)租賃的政策中，最直接有效的政策依然是土地供應(yīng)和房源籌集，這對(duì)于穩(wěn)定租賃市場的作用重大。
我愛我家研究院的一份報(bào)告指出，2017年下半年至2018年上半年，上海、南京、杭州、深圳等多個(gè)城市都推出了純租賃用地，其中上海、南京、杭州三城的租賃用地供地?cái)?shù)量排名前三，上海以32塊純租賃用地，總建面204.2萬平方米的供應(yīng)高居全國榜首。
北京和深圳分別采取不同的籌集房源方式。北京在2018年的建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃中明確提出年內(nèi)供應(yīng)集體土地租賃住房用地200公頃。深圳則通過城市更新的渠道籌集租賃房源。
張大偉表示，截至目前，全國有超過10個(gè)城市成交了租賃類土地，累計(jì)將供應(yīng)超過10萬套租賃房。
在需求端，銀河證券認(rèn)為，大學(xué)畢業(yè)生數(shù)量可觀、流動(dòng)人口購房意愿偏低、晚婚趨勢(shì)等因素，以及高房價(jià)、戶籍門檻等，都決定了未來租房人口將有效增加，并主要集中在熱點(diǎn)城市。這也將成為租賃市場的重要利好。
該機(jī)構(gòu)表示，目前中國有租賃人口1.6億，租賃房屋僅4600萬套。這意味著，未來會(huì)有更多人通過租房滿足居住需求，并有越來越多的房屋通過存量盤活和增量開發(fā)的形式進(jìn)入房地產(chǎn)市場。
我愛我家指出，憑借政策的支持，以及各路資本的注入，未來全國租賃市場將繼續(xù)壯大，長租公寓市場將迎來更多參與者，租購并舉將加速推進(jìn)。
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