“做產(chǎn)城融合，一定要懂產(chǎn)業(yè)，光做房地產(chǎn)是不行的，如果不懂產(chǎn)業(yè)，從思維方式上就沒有辦法落地。” 7月22日，在博鰲•21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇第18屆年會上，星河產(chǎn)業(yè)集團(tuán)副總裁閻鏡予在談及產(chǎn)城融合的邏輯時指出。
在眾多傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)眼里，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)未來可喜，但轉(zhuǎn)型并非易事，只能“八仙過海，各顯神通”。
從單一的住宅開發(fā)商、萬達(dá)式的“以售養(yǎng)租”持有商業(yè)，到城市綜合體、文化旅游城復(fù)合開發(fā)，再到產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、特色小鎮(zhèn)，中國的地產(chǎn)開發(fā)商們一直在向城市運(yùn)營商進(jìn)化，地產(chǎn)之上搭載產(chǎn)業(yè)，已經(jīng)成為當(dāng)下大型地產(chǎn)商的一致選擇。
然而，一直以來，開發(fā)商做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)都存在一個重大爭議就是，到底是打著產(chǎn)城融合的旗號做房地產(chǎn)，還是真正做產(chǎn)城融合？
“我們有一個邏輯，產(chǎn)城融合的核心是一定要通過住宅賺錢，能夠讓項(xiàng)目現(xiàn)金流保證良好的運(yùn)作，要把錢留下來繼續(xù)在當(dāng)?shù)刈霎a(chǎn)業(yè)做商業(yè)，這樣真正把產(chǎn)業(yè)這部分做起來。在這樣的閉環(huán)里面，必須考慮住宅的收益和產(chǎn)業(yè)投入之間的配比，只有良性的配比才能說服政府，才能真正地做好自己的產(chǎn)業(yè)”，閻鏡予說。
產(chǎn)城融合既吃骨頭又吃肉
在行業(yè)里有句老話，如果賣住宅的是小學(xué)生，做商業(yè)地產(chǎn)的是大學(xué)生，做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)就是研究生。
從傳統(tǒng)房企走到產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，星河用了7年的時間。從2007年收購遍布鞋廠和手袋廠的雅寶工業(yè)城項(xiàng)目，到2014年煥然一新的星河World面世，星河正式開啟產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型之路。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，全國已有48家傳統(tǒng)房企轉(zhuǎn)型進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。在業(yè)內(nèi)看來，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)可以說是脫胎換骨的過程，和原來復(fù)制性強(qiáng)的房產(chǎn)項(xiàng)目相比，經(jīng)驗(yàn)壁壘、認(rèn)知邊界乃至整個管理體系都需要重建，一不留神就會水土不服，能否克服路徑依賴是關(guān)鍵。
星河控股集團(tuán)就以獨(dú)有的“產(chǎn)權(quán)／租金／服務(wù)”運(yùn)營模式進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。閻鏡予透露，提出這一模式源于星河對已有業(yè)態(tài)、業(yè)務(wù)進(jìn)行重審而得來的啟示。目前，產(chǎn)城融合的主體在轉(zhuǎn)變，從原來的政府主導(dǎo)的產(chǎn)城融合轉(zhuǎn)成了以開發(fā)商為主的產(chǎn)城融合。過去最能賺錢的是住宅，現(xiàn)在最容易拿地的是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。
閻鏡予算了一筆賬，在他看來只做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)不能賺錢，所以必須做產(chǎn)城融合。光吃骨頭不行，要吃點(diǎn)肉，所以骨肉相連的產(chǎn)城融合就出來了。產(chǎn)城融合的核心是讓項(xiàng)目賺錢，賺的錢要繼續(xù)留在當(dāng)?shù)乩^續(xù)投資，才能把產(chǎn)業(yè)做起來。在閉環(huán)里面，要考慮產(chǎn)業(yè)和住宅的配比。
但是產(chǎn)城融合也存在相應(yīng)的難點(diǎn)：難點(diǎn)一是規(guī)劃的沖突。“只有做到產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、空間規(guī)劃、資金規(guī)劃、技術(shù)規(guī)劃這四規(guī)合一才是實(shí)現(xiàn)產(chǎn)城融合的關(guān)鍵。以深圳星河網(wǎng)world為例，就保證了這四規(guī)合一。”
難點(diǎn)二是捆綁供地。閻鏡予表示他更認(rèn)同“大大方方，認(rèn)認(rèn)真真，設(shè)定條件，當(dāng)方案招標(biāo)。條件設(shè)置得更加科學(xué)合理，我們是有實(shí)力做好產(chǎn)城融合。”
難點(diǎn)三是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)本身的落地。閻鏡予認(rèn)為，在產(chǎn)業(yè)落地方面，最重要的就是招商。目前招商有現(xiàn)場招商，產(chǎn)業(yè)預(yù)招商。星河現(xiàn)在基本采用產(chǎn)業(yè)預(yù)招商，在進(jìn)行產(chǎn)業(yè)新城前進(jìn)行招商。
用良性配比“說服”政府
目前國內(nèi)主要開發(fā)商都在進(jìn)行產(chǎn)城融合的開發(fā)，如華夏幸福、碧桂園、招商蛇口、華潤置地等。
其背后的邏輯在于，房地產(chǎn)市場土地和項(xiàng)目資源越來越難以獲取，房企在產(chǎn)城融合方面的探索，對其優(yōu)先獲取資源和項(xiàng)目、實(shí)現(xiàn)規(guī)模突圍具有重要意義；另一方面，當(dāng)前城市化進(jìn)入二次階段，中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，科技興國戰(zhàn)略提出，房地產(chǎn)資本也在尋求新的發(fā)展空間。
因此，產(chǎn)城融合和政府必然有著天然而緊密的聯(lián)系，閻鏡予認(rèn)為，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商與政府的關(guān)系，既要合作，又要引導(dǎo)，更確切地說是用良性配比“說服”政府。
這里面怎么樣說服政府？其實(shí)也是兩方向，到底我們通過產(chǎn)業(yè)產(chǎn)城融合賺了多少錢？可能現(xiàn)在的地價(jià)是2萬一平方米，外面的銷售賣到3.5萬，通過產(chǎn)城融合可能平均地價(jià)拿到1.5萬，一般的企業(yè)認(rèn)為我們賺了1.5萬，這種認(rèn)識是不對的，中間2.5萬到3.5萬是地產(chǎn)商都要做的。你到底能賺多少錢這是市場上非常公開透明的信息，產(chǎn)業(yè)方向要投入多少成本這也是很清楚，最后大家考驗(yàn)?zāi)懿荒苷嬲陌旬a(chǎn)業(yè)兌現(xiàn)的能力。”
在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的痛點(diǎn)問題上，閻鏡予曾表示，“產(chǎn)城融合是開發(fā)商打著產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)之名、行房地產(chǎn)之實(shí)，掛羊頭賣狗肉，無非是為了繼續(xù)套取大量低價(jià)土地——在某種程度上，是利用了招商體系和市場體系的‘價(jià)格雙軌制’的一種套利把戲。在我看來，這是典型的因噎廢食的思維方式，產(chǎn)城融合本身既符合城市發(fā)展規(guī)律，又符合商業(yè)發(fā)展規(guī)律，不能因?yàn)橛腥算@空子而批判整個體系，而應(yīng)該考慮如何完善這個體系。”
實(shí)際上，產(chǎn)城融合的核心是產(chǎn)業(yè)而非地產(chǎn)。這種模式要求產(chǎn)業(yè)發(fā)展與城市功能提升相互協(xié)調(diào)，實(shí)現(xiàn)“以產(chǎn)促城、以城興產(chǎn)”。
據(jù)閻鏡予所述，星河產(chǎn)業(yè)集團(tuán)內(nèi)部有個說法：做企業(yè)必須賺錢，不賺錢就沒人做，但賺了錢可以不拿走，繼續(xù)投產(chǎn)業(yè)投配套，直到企業(yè)價(jià)值、政府價(jià)值、社會價(jià)值三者達(dá)到共贏——這倒并非是秀情懷喊口號，而是一種出于長遠(yuǎn)口碑、可持續(xù)資源獲取等多方面利益均衡的現(xiàn)實(shí)考慮，自欺欺人一時可以，但時間線拉長一定走不下去。
而賺錢的關(guān)鍵在于“算賬”，閻鏡予提出了兩個公式，一是為了保證項(xiàng)目做成的短期現(xiàn)金流平衡公式：短期資金平衡=房地產(chǎn)短期讓利利潤-產(chǎn)業(yè)發(fā)展前期投入。二是為了評估項(xiàng)目價(jià)值的長期效益公式：開發(fā)運(yùn)營商貢獻(xiàn)=產(chǎn)業(yè)長期貢獻(xiàn)-房地產(chǎn)讓利利潤。
閻鏡予提到一位原某市規(guī)劃局局長現(xiàn)大學(xué)教授的觀點(diǎn)：產(chǎn)城融合就該大大方方做住宅，大大方方平衡現(xiàn)金流，同時認(rèn)認(rèn)真真做產(chǎn)業(yè)，沒必要藏著掖著。
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