隨著金融嚴監(jiān)管和去杠桿的推進，房企融資環(huán)境已然發(fā)生巨變，從資產(chǎn)荒到資金荒，也不過短短幾年時間。風水輪流轉(zhuǎn)的背后，是對房企去與留的考驗，2018年或許會是中國房地產(chǎn)發(fā)展史上的轉(zhuǎn)折點。

脆弱的資金鏈

中美貿(mào)易爭端不斷升級，人民幣匯率連續(xù)貶值，不僅綠了國內(nèi)股市，還會使得企業(yè)海外融資成本不斷攀升，風險隨之驟增。

央行發(fā)布的《中國區(qū)域金融運行報告（2018）》中提到“房企負債率較高，償債壓力較大。”這是自2004年發(fā)布運行報告以來，首次警示房企高負債率風險。于房企融資而言，并不是一個好的信號。

在“房住不炒”的調(diào)控主基調(diào)下，6月底，棚改貨幣化政策收緊的消息接踵而至，雖然國開行迅速澄清并沒有一刀切，但市場情緒已如一江春水被攪動。面對房地產(chǎn)形勢的變化，碧桂園一度傳出叫停三四五線“全覆蓋”戰(zhàn)略，股價也應聲下跌。

這廂國內(nèi)金融監(jiān)管力度加強，銀行縮表，A股公司債審核趨嚴；那廂發(fā)改委收緊房企海外融資，限制發(fā)行境外債投資房地產(chǎn)項目。融資渠道收緊，導致融資門檻提高，資金成本水漲船高，看起來龐大的房地產(chǎn)資金鏈充滿了不確定因素。

負債高壓下的房企

幾年房企瘋狂拿地，地王頻出，大部分前期銷售回款被這些 “高成本”土地消耗，部分房企負債率居高不下，償債壓力較大。屋漏偏逢連夜雨，船破又遇頂頭風。2018年房企債券進入到期高峰，又逢人民幣匯率大跌，導致還債成本增加。截止到今年年中，國內(nèi)已有房企出現(xiàn)違約現(xiàn)象。

資金荒中如何另辟融資蹊徑？

縱觀百強房企中排名靠前的幾家，周轉(zhuǎn)能力和資金回籠速度同樣領先其他房企，這也不失為應對融資困境的法寶之一。這種應對方式雖能改善企業(yè)資金狀況，其實依舊是高周轉(zhuǎn)、高杠桿發(fā)展模式的延續(xù)。傳統(tǒng)融資方式受到政策收緊，房企想要獲得增量融資，尋找新的融資渠道和方式需求凸顯。

實際上新增融資門檻越來越高，金融機構(gòu)對房企審核與評級趨于嚴苛，資金荒依舊嚴峻，這也預示著金融將在地產(chǎn)發(fā)展中扮演比以往更重要角色。金融與地產(chǎn)聯(lián)系越來越緊密，這在2017博鰲房地產(chǎn)論壇的出席嘉賓中就有體現(xiàn)，不僅有陳淮、樊綱、巴曙松、李尤佳、連平、陳銳彬、袁春、林采宜、沈建光等經(jīng)濟學家和金融精英，更有高盛、綠地金服、摩根士丹利、法國巴黎銀行、乾立基金、瑞士銀行、星展銀行、浙商銀行、交通銀行、中信證券、招商證券、東方證券、工商銀行、瑞穗證券、平安銀行、霸菱亞洲、長江證券等國際、國內(nèi)數(shù)十家金融機構(gòu)高管出席。

8月1～4日，2018博鰲房地產(chǎn)論壇將在海南舉行。在去年的基礎上，將邀請到更多國內(nèi)外金融機構(gòu)高層出席，在博鰲理事沙龍、經(jīng)濟學家早餐會以及大會等多個環(huán)節(jié)中均有涉及金融話題，為房企和金融機構(gòu)有搭建一個良好交流的平臺，共同解鎖資金荒下的融資新姿勢。