“一個不會拍電影的導(dǎo)演不是好守門員。”近期，酷愛攝影的包租公潘石屹，準備在“紅海”狀態(tài)顯現(xiàn)的共享辦公領(lǐng)域大展拳腳。

根據(jù)科技部火炬中心數(shù)據(jù)顯示，２０１６年各類眾創(chuàng)空間共計服務(wù)創(chuàng)業(yè)團隊和初創(chuàng)企業(yè)近４０萬家，帶動就業(yè)超過２００萬人；截至２０１７年底，全國共有各類眾創(chuàng)空間超過５５００家。

共享辦公領(lǐng)域的競爭已經(jīng)相當激烈。當前，SOHO3Q不僅有國內(nèi)本土企業(yè)優(yōu)客工場、納什空間、氪空間、無界空間等諸多辦公空間作對手，WEWORK、FOUNDRY CLUB等國際知名企業(yè)亦進入中國。

鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)注意到，6月20日在SOHO3Q城市拓展發(fā)布會上，SOHO中國董事長潘石屹4次強調(diào)，未來SOHO3Q要做中國最大的辦公樓綜合服務(wù)商，并透露SOHO3Q將于明年上市。此種狀況下，攝影師老潘高調(diào)宣布SOHO3Q明年上市，并透出轉(zhuǎn)型跡象，意欲何為？鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)近距離觀察。

轉(zhuǎn)向“辦公樓綜合服務(wù)商”  潘石屹對SOHO3Q動刀子

說起SOHO3Q，其誕生在2015年也是獨樹一幟。2014年，國內(nèi)寫字樓市場出現(xiàn)了明顯的需求、供應(yīng)、庫存和價格等方面的多元與分化，傳統(tǒng)寫字樓滿足多元化市場吃力。

中國寫字樓研究中心的數(shù)據(jù)顯示：2014年北京寫字樓市場總體穩(wěn)定冷熱不均，一方面寫字樓銷售市場由于受到經(jīng)濟增速放緩及住宅地產(chǎn)調(diào)整波及，銷售類型寫字樓量價齊跌。全年成交僅150億元，不及2013年成交額的一半；另外一方面，寫字樓租賃市場由于下半年經(jīng)濟企穩(wěn)加之需求趨穩(wěn)，租賃類型寫字樓租金重新進入上升通道。

當時，于2012年宣布轉(zhuǎn)型，以“銷售”商辦產(chǎn)品為主要業(yè)務(wù)的SOHO中國加快轉(zhuǎn)型步伐，向輕資產(chǎn)運營、自持物業(yè)的方向轉(zhuǎn)型。先是在2014年2月，以52.32億元出售上海SOHO靜安廣場和SOHO海倫廣場；2014年9月，以30.5億元出售上海凌空SOHO的一部分物業(yè)。后于2015年1月6日，潘石屹在望京SOHO樣板間召開了一個小型媒體分享會，公布了醞釀半年之久的新產(chǎn)品計劃：SOHO中國將借助O2O推出移動辦公產(chǎn)品，也就是短租房。

隨著，2015年2月1日，望京SOHO和復(fù)興SOHO廣場推出移動辦公樣板間，向市場推出1500個辦公位，SOHO3Q正式出現(xiàn)在市場。SOHO3Q的出現(xiàn)，比現(xiàn)在號稱共享辦公行業(yè)“獨角獸”的優(yōu)客工場還要早2個月。也難怪發(fā)布會上，潘石屹笑稱優(yōu)客工場是SOHO中國孵化出的項目。

對于當時傳統(tǒng)的整租、長租的寫字樓市場，一個可以按天、按月租的辦公位對于市場來說還很新穎。對于創(chuàng)立SOHO3Q的初衷，潘石屹直言，做SOHO3Q并不是為了填滿SOHO中國的寫字樓，隨著互聯(lián)網(wǎng)對各個行業(yè)的沖擊，舊的經(jīng)濟秩序被打碎，互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)生巨大的平臺，出現(xiàn)眾多創(chuàng)業(yè)者，也可能是3-5個人的組合或者公司，辦公需求隨之出現(xiàn)。

事隨時移，2018年6月20日SOHO3Q的城市拓展發(fā)布會上，極具“互聯(lián)網(wǎng)思維”的老潘再也不強調(diào)服務(wù)3-5人的公司了。鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)觀察統(tǒng)計，老潘在發(fā)布會上4次強調(diào)，SOHO3Q的發(fā)展思想已經(jīng)與3年前創(chuàng)辦時不同，現(xiàn)在的SOHO3Q要做中國最大的辦公樓綜合服務(wù)商。中小企業(yè)更換頻率高，出租率上升空間有限，成為老潘轉(zhuǎn)變方向的理由。潘石屹表示：服務(wù)中小型企業(yè)“進進出出太麻煩”，基本半年換上一批，出租率保持在88%左右，走定制化道路讓SOHO3Q的出租率就是100%。

隨著定位的轉(zhuǎn)變，SOHO中國對外宣傳標語也發(fā)生變化，從“一家為注重生活品味的人群提供創(chuàng)新生活空間以及時尚生活方式的房地產(chǎn)開發(fā)公司”，轉(zhuǎn)變成如今的“中國領(lǐng)先的辦公樓運營商”“中國領(lǐng)先的共享辦公品牌”。

潘石屹一系列的動作顯示出SOHO3Q轉(zhuǎn)變航向的決心。盡管嘴上說著“大象是生命，螞蟻也是生命”，品嘗到定制化服務(wù)甜頭的老潘還是向大象靠近了一步。值得注意的是，雖然SOHO3Q已經(jīng)與小紅書、首汽租車、美團等一些大型公司完成簽約，為其進行項目定制；據(jù)介紹，SOHO3Q目前的客戶仍以50-300人的中小企業(yè)為主。看來要調(diào)整SOHO3Q的發(fā)展方向，SOHO3Q還需要進一步給自己做手術(shù)、動刀子。

著力拓展   SOHO3Q發(fā)展速度不快

企業(yè)的發(fā)展都需要規(guī)模的助力，SOHO3Q也不例外。自2015推出，SOHO3Q一直是SOHO中國力推業(yè)務(wù)。

自2017年8月開始，SOHO3Q已經(jīng)進行了四輪城市拓展。首輪定點北京、上海、杭州、南京；二輪瞄準武漢、長沙、廣州、深圳；三輪走進成都、重慶；四輪囊括蘇州、寧波。

目前，SOHO3Q覆蓋了12城，拓展項目79個。按照如此拓展勢頭，老潘認為，到2018年底SOHO3Q給市場提供的辦公位將超越原定的5萬個。

看起來SOHO3Q的拓展不慢，老潘對于SOHO3Q的發(fā)展也信心十足，實際上SOHO3Q的發(fā)展并沒有想象中的快。

SOHO中國發(fā)展20多年，“盈利是第一位，規(guī)模是第二位”一直是老潘評判業(yè)務(wù)拓展的標準。潘石屹坦言，在SOHO3Q拓展過程中，刪除了80%的項目，因為SOHO3Q不愿意承擔任何法律風險，且SOHO3Q在城市選擇上有自己的選擇標準。潘石屹在第一輪拓展會公布過四個選址標準：一看城市GDP，二看三產(chǎn)占比率；三看人均GDP；四看每平方公里GDP

而實際上，經(jīng)過老潘選中的城市，發(fā)展并沒有表現(xiàn)十分突出，比如廣州，比如長沙，比如武漢。對此，潘石屹回應(yīng)稱不同的城市會有不同的狀況。以長沙、武漢為例，潘石屹說，這兩個城市空置率“嚇死人”的高，可以拓展，接下來會與當?shù)亻_發(fā)商進行合作，但投錢會更謹慎。廣州在GDP上有非常好的表現(xiàn)，但因為一些法律問題發(fā)展相對緩慢。對于廣州，潘石屹表示，會盡快去發(fā)展。

企業(yè)的轉(zhuǎn)型需要試錯的成本，行業(yè)的發(fā)展更讓老潘擔憂。就目前市場出現(xiàn)的共享辦公創(chuàng)業(yè)企業(yè)通過燒錢模式擴張現(xiàn)象，老潘說出了自己的焦慮。他表示，燒錢的生意就像從院子里撿來的一束花，沒有根，插到瓶子里過一陣就會蔫。在他看來，錢有時候是好事情，有時候是壞事情，如果把錢投給不成熟的行業(yè)、企業(yè)家，就是壞事情，就是揠苗助長。

談及行業(yè)發(fā)展、洗牌問題，潘石屹認為市場就跟四季一樣，每隔一段時間就應(yīng)該把一些不健康的行業(yè)、企業(yè)淘汰掉，這樣才能健康。