6月10日晚，一封《13萬富士康勞工代表致萬科、房東及監(jiān)管部門書》再度引發(fā)輿論對(duì)深圳城中村改造問題的關(guān)注。

據(jù)悉，事件起因系萬科進(jìn)駐富士康龍華工廠北門的清湖新村進(jìn)行改造，深圳富士康員工擔(dān)憂城中村房租將增加2倍-3倍。

以富士康產(chǎn)業(yè)工人為主體的租客們表示，萬科在顧及民生與企業(yè)轉(zhuǎn)型考慮下，介入城中村綜合整治業(yè)務(wù)，提升城中村居住環(huán)境，工人代表歡迎并全力配合支持。但是，在以往“萬村計(jì)劃”業(yè)務(wù)開展過程中，出現(xiàn)了一些有悖于改造初衷、傷害租客群體利益的事件，13萬富士康產(chǎn)業(yè)工人代表因此致書萬科、房東、監(jiān)管部門，表明自身立場，維護(hù)合法權(quán)益。

租客們的要求主要集中在，為搬離的租客預(yù)留緩沖時(shí)間并提供過渡房源，退還需要搬離租客的租房押金，對(duì)每年的租金進(jìn)行最高漲幅限制，并增加改造后的房源數(shù)量等10項(xiàng)訴求。

此前，在部分城中村改造過程中，有租客表示清退通知來得太突然，給他們帶來了諸多不便。不過，萬科相關(guān)負(fù)責(zé)人曾解釋稱，萬科不存在要求業(yè)主在短暫的限制時(shí)間內(nèi)完成清租的情況，房屋清空交付的時(shí)間完全由業(yè)主自行決定。“萬村模式”均采用滾動(dòng)式騰挪的形式以求給租戶的影響降至最低。即首批房屋（一般樓棟數(shù)均為個(gè)位數(shù)）清空交付后，萬科立即啟動(dòng)裝修改造，完成改造后，讓下一批待清空房屋的租戶搬至完成改造的房屋居住，以此類推。

《證券日?qǐng)?bào)》記者在某個(gè)仍處于改造中的城中村里也看到，同時(shí)施工的樓體數(shù)量確實(shí)不多，緊鄰的未施工樓中，租客仍在正常居住生活。

“城中村改造涉及千千萬萬的業(yè)主和租客，不可能讓所有人在搬家換房的過程中都100%滿意，畢竟搬家換房本就是個(gè)麻煩事，當(dāng)然企業(yè)對(duì)于一些確實(shí)有特殊困難的群體，也應(yīng)該給予額外幫助，更好地履行企業(yè)的社會(huì)責(zé)任。”有業(yè)內(nèi)人士稱。

維持房租穩(wěn)定

而對(duì)于租客們就房租上漲問題的擔(dān)心，6月11日晚，萬科方面發(fā)布了一則《關(guān)于萬村計(jì)劃參與清湖村等深圳城中村改造的情況說明》，予以了回應(yīng)，公司承諾將維持城中村租金的穩(wěn)定。

萬科方面指出，雖然公司在房屋的消防、管線、室內(nèi)裝修、運(yùn)營維護(hù)等方面的投入力度很大，付出的改造成本較高，但萬科將利用三十多年房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，在更集約的戶型面積內(nèi)集合完整的功能空間并努力維持單間公寓的月租金穩(wěn)定，為租戶提供更加安全和舒適的居住環(huán)境。

至于有租戶認(rèn)為全面改造后的城中村公寓價(jià)格會(huì)大幅上漲而帶來經(jīng)濟(jì)壓力，萬科方面表示，事實(shí)上，改造前后的租金價(jià)格是處于同等區(qū)間，例如在坂田新圍仔項(xiàng)目中，新圍仔城中村未改造的單房均價(jià)在800元/間/月，一房一衛(wèi)價(jià)格區(qū)間在1100元-1200元/間/月，兩房一衛(wèi)均價(jià)在1250元/間/月，改造后泊寓的價(jià)格區(qū)間為798元-1398元 (含家私家電)；在福田玉田村，未改造的單房價(jià)格區(qū)間在1250元-2600元/間/月，一房一廳或兩房價(jià)格區(qū)間在2600元-4000元/間/月，改造后的泊寓價(jià)格為1398元-2498元/間/月(含家私家電)。

萬科方面還透露，“在國家政策的大力倡導(dǎo)下，以及城中村安全、配套等矛盾日益凸顯的嚴(yán)峻形勢下，深圳市發(fā)布了一系列關(guān)于城中村綜合整治的整改文件。萬科積極配合深圳政府對(duì)城中村環(huán)境進(jìn)行改造，積極履行企業(yè)社會(huì)責(zé)任，打造更安全宜居、體現(xiàn)城市包容性的居住空間，使村內(nèi)環(huán)境、消防、安全、管理等各方面得到全面提升，為城中村居民帶來更美好的生活環(huán)境”。

相關(guān)知情人士也透露，“目前諸多租戶對(duì)萬科參與城中村建設(shè)產(chǎn)生了一定誤會(huì)，認(rèn)為萬科拉高片區(qū)租金。事實(shí)上，從目前萬科運(yùn)營的崗頭新圍仔、龍華景樂和福田玉田三個(gè)城中村長租公寓項(xiàng)目來看，拎包入住的單間租金基本上與項(xiàng)目所在村房屋改造前的租金價(jià)格處于同等區(qū)間”。

同時(shí)，記者也了解到，萬科改造后的城中村單間住房，部分價(jià)格確實(shí)有所上漲，但漲幅多在一成左右，相比萬科對(duì)于改造的投入，200元-300元的漲幅還是可以接受的。“近些年隨著深圳房價(jià)的飆升，私人業(yè)主也每年都會(huì)給租客漲房租，萬科改造完基本是拎包入住，一成額漲幅確實(shí)不多。”上述業(yè)內(nèi)人士指出。

改造后的商機(jī)

記者在部分改造完成的現(xiàn)場看到，在不改變樓宇主體框架的前提下，萬科對(duì)這些“拉手樓”重新進(jìn)行了規(guī)劃設(shè)計(jì)裝修，解決了防盜網(wǎng)、采光、衛(wèi)生間等諸多問題，并利用樓頂建造了大面積的公共活動(dòng)空間，全方位提升了租客的居住體驗(yàn)和安全系數(shù)。

“未來萬科還將在改造完成的城中村里，引入完善的社區(qū)管理體系。”萬科方面表示，“對(duì)于清潔工等公共服務(wù)群體，公司也計(jì)劃為他們專門改造一些樓宇供其居住使用，設(shè)計(jì)上偏向宿舍，但價(jià)格足夠便宜，讓他們能居住的離工作區(qū)域更近一些”。

值得注意的是，萬科對(duì)于每個(gè)城中村項(xiàng)目的改造花費(fèi)都高達(dá)數(shù)億元，雖然租期長達(dá)十多年，成本攤銷時(shí)間較多，但在維持租金穩(wěn)定的前提下，以傳統(tǒng)的租賃商業(yè)邏輯，仍很難賺取額外利潤。

顯然，萬科有著更為長遠(yuǎn)的打算。“深圳有1000多個(gè)城中村，適合推倒重建的不足一成，其他都要靠柔性改造來解決。而在這些地方居住的人口有1000多萬，哪怕萬科只做其中200萬人、300萬人的服務(wù)，這個(gè)空間也足夠大了”。

據(jù)悉，萬科目前在房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)外，還積極涉足了教育、養(yǎng)老、商業(yè)、物流等多個(gè)業(yè)務(wù)板塊，部分業(yè)務(wù)預(yù)計(jì)很快會(huì)進(jìn)駐改造完成的城中村。

“未來萬科是要把合適的新業(yè)務(wù)一一導(dǎo)入進(jìn)來，只要服務(wù)人口足夠多，一方面可以直接帶動(dòng)萬科新業(yè)務(wù)發(fā)展，同時(shí)也大幅增加除租金以外的收入。”有分析人士稱，“不靠租金賺錢的這套商業(yè)邏輯，必須把體量做得足夠大，這樣萬村計(jì)劃才能讓萬科既兼顧企業(yè)社會(huì)責(zé)任，同時(shí)也符合公司的商業(yè)利益”。