銀保監(jiān)會近日發(fā)布《關(guān)于保險資金參與長租市場有關(guān)事項的通知》（簡稱《通知》），明確了保險資金參與長租市場的有關(guān)要求，引起多方關(guān)注。專家表示，保險資金進(jìn)入長期租賃住房市場，既有利于拓寬保險資金運用渠道，優(yōu)化保險資產(chǎn)配置，又有利于發(fā)揮保險資金長期、穩(wěn)定的優(yōu)勢，助推國家房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制建設(shè)。

京滬雄安等地先行

保險資金參與長租市場，《通知》有明確的區(qū)位要求，即所投長租項目應(yīng)處于北京、上海、雄安新區(qū)以及人口凈流入的大中試點城市，并滿足效益、權(quán)屬、土地使用性質(zhì)和審批程序等方面的要求。土地性質(zhì)為集體建設(shè)用地的，應(yīng)處于集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點城市。

“房住不炒”“租購并舉”已成為中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的大方向和關(guān)鍵詞。“發(fā)展住房租賃市場特別是長租市場，是改變目前熱點區(qū)域房地產(chǎn)市場‘漲價—調(diào)控—再漲價—再調(diào)控’惡性循環(huán)怪圈的一種重要途徑。”對外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)保險學(xué)院教授王國軍對記者表示。截至2017年底，保險業(yè)資產(chǎn)總量16.75萬億；2017年，保險公司資金運用余額14.92萬億元。如果部分險資最終實現(xiàn)入場，將會給相對缺少資金的住房租賃行業(yè)有效“輸血”，擴(kuò)大租賃市場的供給，并在一定程度上有助于租賃價格水平的穩(wěn)定。

“住房租賃市場發(fā)展所需資金體量大、期限長，與保險資金投資偏好天然契合。”王國軍表示，對于保險資金而言，追求安全性是第一位的，然后是流動性和收益性。投資長期租賃住房項目，可以為險資帶來長期穩(wěn)定的收益，滿足保險資金追求穩(wěn)定收益的投資需求，實現(xiàn)一舉多得。

謹(jǐn)慎投資防風(fēng)險

“發(fā)揮行業(yè)優(yōu)勢，規(guī)范險資入市，是此次政策的主要意圖。”王國軍認(rèn)為，《通知》針對長租市場特點，給予了充分的政策支持。例如，拓寬投資渠道和方式，除較為常見的債權(quán)、股權(quán)等投資計劃方式外，保險資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)還可以采取發(fā)起設(shè)立資產(chǎn)支持計劃、保險私募基金等創(chuàng)新方式間接參與；優(yōu)化產(chǎn)品注冊機(jī)制，對于投資租賃住房項目的保險資產(chǎn)管理產(chǎn)品適用注冊綠色通道，提高運作效率。

《通知》明確了保險資產(chǎn)管理產(chǎn)品及保險私募基金的設(shè)立條件；規(guī)范資金管理，明確各方實行資金專戶管理，確保資金封閉運行；明確投資的風(fēng)險管理要求，保險機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立專屬崗位，負(fù)責(zé)投資期內(nèi)各個長租住房項目的投后管理等。

“明確有關(guān)政策要求主要是為了防范風(fēng)險。”王國軍指出，長租市場對于保險行業(yè)來說是一個全新的投資領(lǐng)域，在經(jīng)驗、人才、案例等方面的儲備都比較少。這就要求監(jiān)管部門在資金入市、項目選擇、流程管理、風(fēng)險控制等方面作出要求。如若不然，一些保險公司可能會忽視風(fēng)險，一哄而上，投入大量資金，引起潛在風(fēng)險。

王國軍表示，時刻繃緊風(fēng)控這根弦，也是為了保障投保人利益。參與長租市場，保險公司應(yīng)當(dāng)遵循審慎穩(wěn)健和安全性原則，綜合考慮自身資產(chǎn)負(fù)債狀況、償付能力狀況和流動性要求，合理制定投資預(yù)算和計劃。

收益率低待破解

當(dāng)前，住房租賃市場也面臨整體收益率偏低的問題。“盡管參與主體日益多元化、市場規(guī)模不斷擴(kuò)大，但長租市場仍處于前期起步期，一些運營模式尚未成熟。”一名保險資管從業(yè)人員對記者說，在優(yōu)惠政策尚未明確的情況下，短期來看，多數(shù)險資對于進(jìn)入長租市場可能會持觀望態(tài)度。數(shù)據(jù)顯示，2017年，保險資金運用收益8352億元，資金收益率5.77%。目前，即使是一線城市租金回報率也遠(yuǎn)低于這一水平。

“保險公司參與長租市場的投資收益，取決于長租市場的發(fā)展情況。”王國軍說，如果長租市場不賺錢，就意味著保險公司的投資較難收回，或者即使收回，時間也較長，效果不會太好。所以，長租市場健康穩(wěn)定發(fā)展是關(guān)鍵，一方面有賴于未來政策走向和支持力度，尤其是政策的穩(wěn)定性、持續(xù)性和清晰性影響較大；另一方面有賴于長租市場自身的發(fā)展，例如和房地產(chǎn)銷售市場、短租市場相比，長租市場要形成自身優(yōu)勢，才能逐漸發(fā)展壯大。

分析人士預(yù)計，未來政策層面或?qū)⒃诮⑹袌鲆?guī)范、增加土地供給、形成價格體系、保障租客權(quán)益等方面持續(xù)發(fā)力，長租市場有望在政府、企業(yè)等多方努力下駛?cè)氚l(fā)展快車道。銀保監(jiān)會有關(guān)負(fù)責(zé)人也表示，下一步將繼續(xù)支持保險機(jī)構(gòu)發(fā)揮自身優(yōu)勢，積極探索可持續(xù)的長租市場商業(yè)運作模式，進(jìn)一步參與國家重大戰(zhàn)略、關(guān)鍵領(lǐng)域和民生工程建設(shè)。（記者 趙鵬飛）