經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)記者姜鑫

備受關(guān)注的房屋租賃市場(chǎng)即將迎來(lái)保險(xiǎn)公司的資金支持。在證監(jiān)會(huì)、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》之后，銀保監(jiān)會(huì)也于近日發(fā)聲，鼓勵(lì)保險(xiǎn)資金參與長(zhǎng)期租賃住房項(xiàng)目并作出具體要求。

6月1日，銀保監(jiān)會(huì)官方網(wǎng)布發(fā)布關(guān)于保險(xiǎn)資金參與長(zhǎng)租市場(chǎng)有關(guān)事項(xiàng)的通知（以下簡(jiǎn)稱：《通知》）。根據(jù)《通知》，保險(xiǎn)公司可以通過(guò)直接投資，保險(xiǎn)資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)通過(guò)發(fā)起設(shè)立債權(quán)投資計(jì)劃、股權(quán)投資計(jì)劃、資產(chǎn)支持計(jì)劃、保險(xiǎn)私募基金參與長(zhǎng)租市場(chǎng)。

對(duì)于長(zhǎng)期租賃市場(chǎng)的參與條件，銀保監(jiān)會(huì)也提出了具體要求。首先，便是具備穩(wěn)定的當(dāng)期或預(yù)期現(xiàn)金流；其次在項(xiàng)目地點(diǎn)上，銀保監(jiān)會(huì)建議處于北京、上海、雄安新區(qū)以及人口凈流入的大中試點(diǎn)城市，且土地性質(zhì)為集體建設(shè)用地的，應(yīng)處于集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)城市。

其次，在參與過(guò)程中，銀保監(jiān)會(huì)也對(duì)不同的融資方式作出了不同的風(fēng)控要求，例如：采用債權(quán)投資計(jì)劃方式的，融資主體自有現(xiàn)金流占其全部應(yīng)還債務(wù)本息的比例為100％（含）以上；采用股權(quán)投資計(jì)劃及保險(xiǎn)私募基金方式的，擬投項(xiàng)目公司的核心資產(chǎn)為租賃住房項(xiàng)目，項(xiàng)目公司股權(quán)不得為第三方提供質(zhì)押，并設(shè)置有效的退出機(jī)制。

此前不久，銀保監(jiān)會(huì)副主席陳文輝就曾表示，研究保險(xiǎn)資金參與長(zhǎng)租公寓等領(lǐng)域。就在4月份，證監(jiān)會(huì)、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部曾在總結(jié)前期工作的基礎(chǔ)上，聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》，推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化，促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展。文件發(fā)布以來(lái)，民間長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)投資基金與房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商均加快了發(fā)行REITS的可行性研究，部分物業(yè)在收購(gòu)規(guī)劃環(huán)節(jié)就開(kāi)始探討未來(lái)發(fā)行REITS的可操作性。5月2日，中國(guó)恒大擬發(fā)行的“中聯(lián)前海開(kāi)源-恒大租賃住房一號(hào)第N期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”被上交所受理，長(zhǎng)租公寓已經(jīng)迎來(lái)萬(wàn)科、碧桂園、恒大三家房地產(chǎn)企業(yè)布局。

在建立租購(gòu)并舉住房制度的大背景下，銀保監(jiān)會(huì)的《通知》無(wú)疑是及時(shí)的，在為長(zhǎng)租公寓提供資本彈藥的同時(shí)，還能拓寬保險(xiǎn)資金投資的積極性。而且投資回報(bào)期限較長(zhǎng)的長(zhǎng)期租賃住房項(xiàng)目恰與保險(xiǎn)資金的長(zhǎng)久期特點(diǎn)相匹配，但較低的收益率卻也成了制約險(xiǎn)資參與積極性的重要因素。例如，多數(shù)長(zhǎng)期持有運(yùn)營(yíng)物業(yè)年化收益僅3%-4%，這對(duì)于資金成本不低的險(xiǎn)資來(lái)說(shuō)，收益率并不高，很難調(diào)動(dòng)中小保險(xiǎn)公司積極性。