據(jù)14日發(fā)布的2018年《房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū)》預(yù)測(cè)，2018年將成為本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)的低點(diǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體將呈現(xiàn)下行的趨勢(shì)。一線(xiàn)熱點(diǎn)和二線(xiàn)城市有可能會(huì)率先探底。
報(bào)告還指出，由于房地產(chǎn)調(diào)控政策不放松，2018年一線(xiàn)熱點(diǎn)和二線(xiàn)城市有可能會(huì)率先探底。三四線(xiàn)城市調(diào)整明顯滯后于一線(xiàn)城市，由于目前政策相對(duì)寬松，需求的外溢等因素以及棚改政策、貨幣化政策的支持，三四線(xiàn)城市仍保持一定的熱度。隨著去庫(kù)存刺激政策的逐漸退出，變?yōu)榫o縮的調(diào)控，預(yù)計(jì)2018年下半年三四線(xiàn)城市市場(chǎng)有可能會(huì)出現(xiàn)一波較大的回調(diào)。
這份權(quán)威報(bào)告由中國(guó)社會(huì)科學(xué)院在2018年中國(guó)房地產(chǎn)高峰論壇上發(fā)布，對(duì)2017、2018年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況進(jìn)行總結(jié)和展望。
對(duì)于2017年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，報(bào)告總結(jié)稱(chēng)，2017年中國(guó)商品房銷(xiāo)售價(jià)格較2016年有明顯回落，說(shuō)明房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策取得了明顯成效。但2017年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)土地價(jià)格持續(xù)大幅上漲，成本推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的風(fēng)險(xiǎn)增加。
2017年商品房銷(xiāo)售價(jià)格較2016年有明顯回落
發(fā)布會(huì)上，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城環(huán)所副研究員，房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū)執(zhí)行主編王業(yè)強(qiáng)對(duì)藍(lán)皮書(shū)進(jìn)行了介紹。
王業(yè)強(qiáng)指出，2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行主要有七大特征。
從數(shù)據(jù)上來(lái)看，房地產(chǎn)投資的增速與2016年基本上持平。從地區(qū)區(qū)域來(lái)看，中部地區(qū)房地產(chǎn)投資增速相對(duì)較快。從月度的情況來(lái)看，2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)在商品的銷(xiāo)售面積和金額雙雙創(chuàng)下歷史新高的情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資并沒(méi)有同步的大幅增長(zhǎng)。
此外，2017年土地購(gòu)置面積有較大的增速，由2016年-3.4%轉(zhuǎn)到2017年15.8%。
房屋新開(kāi)工面積的增速比去年稍微低一點(diǎn)。房屋新開(kāi)工面積的不斷下滑反映了開(kāi)發(fā)商的開(kāi)工動(dòng)力不足，主要原因是由于調(diào)控政策的升級(jí)。
房屋竣工面積增速也是由正轉(zhuǎn)負(fù)。同時(shí)住宅竣工面積累計(jì)同比增速是影響竣工面積的主要原因，說(shuō)明限價(jià)的政策對(duì)于住宅的影響較大，導(dǎo)致了開(kāi)發(fā)商拉長(zhǎng)了施工的周期，延緩項(xiàng)目的竣工。
房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積增速大幅減緩。2017年的商品房銷(xiāo)售面積是16.9億平方米，增速7.7%，比2016年減少14.8個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)2017年商品房待售面積有較大下降，比2016年減少1億平方米左右。
商品房銷(xiāo)售價(jià)格較2016年有明顯回落，增幅比2016年明顯減少了4.5個(gè)百分點(diǎn)，同時(shí)住宅銷(xiāo)售價(jià)格增幅比2016年減少了5.6個(gè)百分點(diǎn)，說(shuō)明房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策取得了明顯成效。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的來(lái)源也產(chǎn)生變化，到位資金中自籌資金的比例下降，說(shuō)明居民住房信貸杠桿率有所增加，金融風(fēng)險(xiǎn)加大。
未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)或現(xiàn)成本推動(dòng)型的房?jī)r(jià)上漲
王業(yè)強(qiáng)在發(fā)布會(huì)上介紹，2017年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)也存在一些突出問(wèn)題。
房地產(chǎn)市場(chǎng)受到強(qiáng)力的政策調(diào)控，長(zhǎng)效機(jī)制亟待建立。自從2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的這樣一個(gè)基本理念之后，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，有100多個(gè)城市實(shí)行了限制的政策，包括限價(jià)、限購(gòu)等等五限政策，剎車(chē)式的短期調(diào)控效果雖然比較明顯，但是不能夠長(zhǎng)久為之。
去庫(kù)存的效果明顯，人口流出地的房屋空置須警惕。2017年商品房銷(xiāo)售面積7.7%的增加主要是由于中小城市商品住房的銷(xiāo)售所貢獻(xiàn)的。報(bào)告對(duì)2017年60個(gè)主要城市的新流入人口進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)，約占全國(guó)總?cè)丝诘?0%，一方面是大中城市銷(xiāo)售面積減少，其他的城市銷(xiāo)售面積增加，同時(shí)中小城市人口還是向大中城市進(jìn)行流動(dòng)，這是一個(gè)矛盾，部分中小城市新建住房的空置情況值得警惕。
土地價(jià)格持續(xù)大幅上漲，成本推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的風(fēng)險(xiǎn)增加。商品房銷(xiāo)售價(jià)格大幅回落，但是土地成交價(jià)格漲幅不斷擴(kuò)大，也使土地成本占房?jī)r(jià)的比重進(jìn)一步提高。2017年土地平均成交價(jià)格與商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格的比值達(dá)到0.68，意味著未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)很有可能出現(xiàn)成本推動(dòng)型的房?jī)r(jià)上漲。
個(gè)人按揭貸款的負(fù)增長(zhǎng)導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商融資成本上漲的壓力增大。國(guó)內(nèi)貸款和利用外資的增幅較大，自籌資金小幅增加，但是定金和定金預(yù)售款以及個(gè)人按揭貸款的增速是下降的。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，融資成本的上漲加上土地成本的上升，有可能使未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)成本推動(dòng)型的房?jī)r(jià)上漲。
房屋租售價(jià)格失衡，住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展方向需明確從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，房屋租售比合理區(qū)間應(yīng)該是在1：200到1：300之間。2017年住房租賃價(jià)格漲幅是2.9%，明顯低于住房銷(xiāo)售價(jià)格的漲幅。房?jī)r(jià)的比重相對(duì)較低，大幅增加租賃市場(chǎng)供給，有可能進(jìn)一步導(dǎo)致租售價(jià)格進(jìn)一步失衡。
2018年房地產(chǎn)市場(chǎng)整體將呈下行趨勢(shì)
王業(yè)強(qiáng)稱(chēng)，2018年地價(jià)的變化將以溫和上漲為基調(diào)，同時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格機(jī)制加快建立，而一線(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)防控任務(wù)依然艱巨，三四線(xiàn)城市變化必須加以關(guān)注。
從個(gè)人住房信貸市場(chǎng)來(lái)看，預(yù)計(jì)2018年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策將維持平穩(wěn)，出現(xiàn)過(guò)熱勢(shì)頭的城市政策將收緊，總體來(lái)看房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)過(guò)去幾年的大幅上漲，將進(jìn)入調(diào)整期，個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)增長(zhǎng)也將隨之放緩，同時(shí)市場(chǎng)化成本上升的推動(dòng)下，貸款利率將繼續(xù)上行。
從調(diào)控政策來(lái)看，應(yīng)該是維持總體穩(wěn)定的趨勢(shì)。從短期來(lái)看，為達(dá)到穩(wěn)定市場(chǎng)的預(yù)期效果，相關(guān)短期限制的政策不會(huì)放松和退出，從長(zhǎng)期來(lái)看需要進(jìn)一步改進(jìn)土地供給、租售并舉、房地產(chǎn)調(diào)控等政策，逐步取代限購(gòu)限貸等短期的調(diào)控政策。
總體判斷，2018年將成為本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)的低點(diǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體將呈現(xiàn)下行運(yùn)行的趨勢(shì)。在供給側(cè)一線(xiàn)和熱點(diǎn)的二線(xiàn)城市，為了緩解庫(kù)存的危機(jī)，土地供應(yīng)量有望進(jìn)一步增加，但是限價(jià)政策難以放松，熱點(diǎn)城市的供應(yīng)量將持續(xù)偏緊。
2018年一線(xiàn)熱點(diǎn)和二線(xiàn)城市或率先探底
報(bào)告指出，由于房地產(chǎn)調(diào)控政策不放松，2018年一線(xiàn)熱點(diǎn)和二線(xiàn)城市有可能會(huì)率先探底。三四線(xiàn)城市調(diào)整明顯滯后于一線(xiàn)城市，由于目前政策相對(duì)寬松，需求的外溢等因素以及棚改政策、貨幣化政策的支持，三四線(xiàn)城市仍保持一定的熱度。隨著去庫(kù)存刺激政策的逐漸退出，變?yōu)榫o縮的調(diào)控，預(yù)計(jì)2018年下半年三四線(xiàn)城市市場(chǎng)有可能會(huì)出現(xiàn)一波較大的回調(diào)。
報(bào)告稱(chēng)，2018年在房子只住不炒的大基調(diào)下，北京樓市仍會(huì)低迷發(fā)展。由于受到“一核兩翼北京城市新規(guī)劃的影響”，環(huán)京地區(qū)仍有可能有熱點(diǎn)區(qū)域出現(xiàn)。
對(duì)于廣州而言，政策將以分類(lèi)調(diào)控為著力點(diǎn)，重點(diǎn)發(fā)展租房租賃市場(chǎng)，信貸層面會(huì)將繼續(xù)收緊，金融去杠桿是一個(gè)主要的目標(biāo)，房地產(chǎn)稅制調(diào)整或?qū)⒗^續(xù)推進(jìn)，中心城區(qū)的需求進(jìn)一步外溢，外圍區(qū)域會(huì)將蓬勃加速發(fā)展，商品住宅市場(chǎng)總體來(lái)看保持平穩(wěn)的運(yùn)行。
對(duì)深圳來(lái)看，一個(gè)是住宅價(jià)格整體延續(xù)上行的走勢(shì)，區(qū)位分化明顯加大，商務(wù)公寓延續(xù)投資的熱度，整售的方式備受青睞。
重慶的租賃政策不斷利好，開(kāi)啟全新的租賃時(shí)代。寫(xiě)字樓供應(yīng)高峰持續(xù)，政策推進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)去庫(kù)存，同時(shí)成化的綠化率明顯提升，智能產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展加速。
南京的土地市場(chǎng)仍將維持2017年的趨勢(shì)，理性平穩(wěn)的發(fā)展，租賃住房用地的需求顯著增加，商辦用地市場(chǎng)熱度逐步降低，成交地價(jià)或?qū)⑦M(jìn)一步回落，土地出讓金或?qū)⒋蠓禄?/div>
提議開(kāi)征“空置稅”
報(bào)告最后提出了四個(gè)方面的建議。
一是要摸清家底，準(zhǔn)確把握調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的統(tǒng)一與差異，建議在2020年第七次全國(guó)人口普查，同時(shí)推進(jìn)全國(guó)城鄉(xiāng)房屋調(diào)查與人房關(guān)系作為房地產(chǎn)調(diào)控的基準(zhǔn)線(xiàn)。同時(shí)統(tǒng)一家庭自用住房和非家庭自用住房的標(biāo)準(zhǔn)，建議劃分標(biāo)準(zhǔn)。
二是穩(wěn)定預(yù)期，將部分短期調(diào)控措施延伸為長(zhǎng)效機(jī)制。也就是說(shuō)將住宅限購(gòu)等這樣一些短期政策延伸為長(zhǎng)效機(jī)制的一部分，有利于穩(wěn)定當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期，將住宅限購(gòu)政策制度化、從源頭上保證房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的定位。
三是稅收調(diào)節(jié)方面，報(bào)告提議開(kāi)征“空置稅”調(diào)節(jié)住房持有行為。同時(shí)通過(guò)空置稅體現(xiàn)可持有但不可控制的導(dǎo)向，將稅收的對(duì)象鎖定為非家庭自用住房，提高市場(chǎng)租賃住房的供應(yīng)。
四是靈活調(diào)控用好土地供給和金融信貸等政策工具的彈性。在土地供給方面，應(yīng)當(dāng)以人口規(guī)模作為增加居住用地的依據(jù)，土地供給的思路從“以地控人”變成“地隨人供”的導(dǎo)向，在金融信貸等方面，可以根據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)調(diào)整，建議多考慮靈活使用逐步性的金融信貸政策調(diào)整工具。
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