借名買(mǎi)房存在種種風(fēng)險(xiǎn)，即便在借名買(mǎi)房前簽訂借名協(xié)議，一旦發(fā)生糾紛，也存在著借名協(xié)議被認(rèn)定無(wú)效、房子收不回來(lái)的可能
沒(méi)有北京購(gòu)房資格，能不能借別人的資格買(mǎi)？
手里有點(diǎn)錢(qián)，想買(mǎi)商品房買(mǎi)不起，又沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)保障房的資格，剛好親朋好友有資格買(mǎi)保障房，能否借他人的資格買(mǎi)保障房？
名下有房，再買(mǎi)房屬于二套，但二套房首付過(guò)高付不起且二套房貸款利率高，可否以有首套資格的人的名義買(mǎi)？
上海已經(jīng)在征收房產(chǎn)稅，為了避免被征收房產(chǎn)稅，再買(mǎi)房時(shí)能否以名下無(wú)房的人的名義買(mǎi)？
作為房地產(chǎn)律師，北京盈科(上海)律師事務(wù)所全球合伙人郭韌經(jīng)常會(huì)接到客戶的上述咨詢。她發(fā)現(xiàn)，通常想要借名買(mǎi)房的人，要么是沒(méi)有購(gòu)房資格、要么是想省點(diǎn)錢(qián)，借名買(mǎi)房主要就是上述4種情況。
郭韌通常給出的建議是：“慎重。因?yàn)榻杳I(mǎi)房存在種種風(fēng)險(xiǎn)，即便在借名買(mǎi)房前簽訂借名協(xié)議，一旦發(fā)生糾紛，也存在著借名協(xié)議被認(rèn)定無(wú)效、房子收不回來(lái)的可能。”
北京東元律師事務(wù)所合伙人李松補(bǔ)充道，借名買(mǎi)房的風(fēng)險(xiǎn)不僅存在于借名人身上，被借名人在遇到他人的借名請(qǐng)求時(shí)也要慎重，因?yàn)樗苏加米约旱馁?gòu)房指標(biāo)后，被借名人自己買(mǎi)房時(shí)，首付款的支付比例、銀行貸款的利率標(biāo)準(zhǔn)，相比于購(gòu)買(mǎi)首套房，成本都要增加，而且如果借名人貸款買(mǎi)房，需要以出名人的名義貸款，若借名人不按約還款，逾期還款的違約責(zé)任需要由出名人承擔(dān)。
三個(gè)故事背后的借名風(fēng)險(xiǎn)
郭韌處理過(guò)不少借名買(mǎi)房的案例，她以三個(gè)案例闡釋了借名買(mǎi)房的風(fēng)險(xiǎn)所在。
第一個(gè)故事發(fā)生在姐姐A和弟弟B之間。
A沒(méi)有購(gòu)房資格，B有購(gòu)房資格，A出錢(qián)用弟弟的名義在上海買(mǎi)了一套房，首付和房貸都是姐姐支付的，房屋購(gòu)買(mǎi)后的出租也由姐姐操作，租金也是打到姐姐的賬戶里。
后來(lái)B結(jié)婚，A把房子借給B住。當(dāng)A要求B把房子還回來(lái)時(shí)，卻遭到B的拒絕，B認(rèn)為自己在替A買(mǎi)房后，失去了購(gòu)買(mǎi)首套房的資格，再購(gòu)房時(shí)首付過(guò)多，他無(wú)力支付。雙方一直協(xié)商未果，B后來(lái)一口咬定這套房子是自己的，A最初只是借錢(qián)給自己買(mǎi)房。
姐弟倆因而鬧到了法院。姐姐請(qǐng)求法院認(rèn)定雙方是借名買(mǎi)房，并要求弟弟把房子過(guò)戶給自己。但是由于雙方最初并未簽訂借名協(xié)議，而且由于姐姐在還貸款的時(shí)候，都是取現(xiàn)后把現(xiàn)金給弟弟，由弟弟還款，就無(wú)法證明自己是實(shí)際還款人。姐姐由于無(wú)法拿出足夠的證據(jù)證明自己是借名買(mǎi)房，法院最終沒(méi)有支持姐姐的訴求。
第二個(gè)故事的主角是臺(tái)灣人C和上海人D。
C沒(méi)有在上海的購(gòu)房資格，而房屋中介D有，C借D之名在上海買(mǎi)房。借名買(mǎi)房后，D結(jié)婚了，后來(lái)D由于車(chē)禍去世。對(duì)于D來(lái)說(shuō)，D名下的房產(chǎn)，其妻子是有繼承權(quán)的。當(dāng)C找到D的太太稱，這房子是自己借D的名義買(mǎi)下的時(shí)候，D的太太并不認(rèn)可。
C因而起訴了D的太太，要求法院確認(rèn)房屋是自己的。該案件現(xiàn)在還在審理當(dāng)中。
第三個(gè)故事的主角是非上海人E和上海人F。
E同樣是因?yàn)闆](méi)有購(gòu)房資格，而和F溝通以F名義購(gòu)買(mǎi)了上海的一處房產(chǎn)，雙方簽訂了借名協(xié)議，并且房屋后續(xù)交付、物業(yè)費(fèi)繳納亦均由F負(fù)責(zé)。
但是后來(lái)F擅自把房屋賣(mài)給了G，當(dāng)E得知情況后起訴F，并請(qǐng)求法院按照借名協(xié)議把房子判給自己。
但是法院審理時(shí)發(fā)現(xiàn)，相關(guān)房屋已出售給案外人G，G已向F支付了房款，且房屋已經(jīng)過(guò)戶到G名下，那么買(mǎi)受人G作為善意第三人的權(quán)益應(yīng)當(dāng)受到保護(hù)，所以E主張確權(quán)的請(qǐng)求，法院沒(méi)有支持。
“一旦借名買(mǎi)房，借名人對(duì)于很多事情都是不可控的。如果被借名人后來(lái)否認(rèn)借名買(mǎi)房不配合過(guò)戶，或者私下把房子抵押、賣(mài)掉，或者借名人死亡，又或者干脆聯(lián)系不上，對(duì)于借名人權(quán)益都可能是很大的損害。”郭韌提醒道，借名人本來(lái)想要規(guī)避政策或者省點(diǎn)錢(qián)，結(jié)果很可能是偷雞不成蝕把米。
北京廣森律師事務(wù)所管理合伙人姜超峰也對(duì)法治周末記者分析，如果借名人和被借名人之間沒(méi)有簽訂書(shū)面借名買(mǎi)房協(xié)議，借名人要完成“借名買(mǎi)房”的舉證責(zé)任非常困難，需要提供簽字的購(gòu)房合同、付款憑證(包括但不限于首付、還貸、契稅繳費(fèi)證明、物業(yè)費(fèi)、暖氣費(fèi)繳費(fèi)記錄等)、實(shí)際居住使用的證據(jù)、房產(chǎn)本、購(gòu)房合同、維修基金發(fā)票等書(shū)證等。
有些借名協(xié)議即便有效借名人也無(wú)法獲得房產(chǎn)
郭韌告訴記者，很多借名人都試圖通過(guò)簽訂借名協(xié)議維護(hù)自身權(quán)益，并在協(xié)議中約定清楚，借名人是出資人，在符合一定條件時(shí)由被借名人把房子過(guò)戶到借名人名下。一旦發(fā)生糾紛，借名人會(huì)通過(guò)起訴，要求被借名人履行借名協(xié)議的約定，將房屋過(guò)戶。
然而，對(duì)于因限購(gòu)政策出臺(tái)而沒(méi)有購(gòu)房資格的人，以及沒(méi)有首套房購(gòu)買(mǎi)資格而又想要享受相關(guān)優(yōu)惠的人來(lái)說(shuō)，借名買(mǎi)房就意味著規(guī)避房地產(chǎn)調(diào)控政策。
在這種情況下，借名人和被借名人之間簽訂的借名協(xié)議是否還有效？
姜超峰告訴記者，合同法規(guī)定了五種合同無(wú)效的情形，其中一條是違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，但以限購(gòu)限貸為特點(diǎn)的房地產(chǎn)調(diào)控政策并不屬于法律、行政法規(guī)等強(qiáng)制性規(guī)定，所以在這兩種情況下，借名協(xié)議是有效的。
“但是，如果借名協(xié)議不能夠清楚地表明存在借名買(mǎi)房的事實(shí)，或者存在過(guò)戶障礙，譬如房屋存在被抵押、被查封或涉及善意第三人的利益等情況，法院一般也不支持借名人的確權(quán)請(qǐng)求。”姜超峰說(shuō)。
李松在接受法治周末記者采訪時(shí)也提及，如果借名人是由于沒(méi)有購(gòu)房資格而借名，當(dāng)雙方發(fā)生糾紛時(shí)，借名人尚未獲取購(gòu)房資格，那么仍然無(wú)法將房子從被借名人名下過(guò)戶到借名人名下。在這種情況下，即便借名協(xié)議是有效的，但雙方的合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)(即將房屋過(guò)戶給實(shí)際購(gòu)房人的合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn))，因此雙方簽訂的借名買(mǎi)房協(xié)議，法院很有可能會(huì)判決解除。
郭韌透露，現(xiàn)在上海的法院對(duì)借名買(mǎi)房這一問(wèn)題的審理整體趨勢(shì)是“從嚴(yán)”，過(guò)去在審理相關(guān)案件時(shí)，法院不會(huì)審查借名人是否有購(gòu)房資格，但現(xiàn)在情況變了，遇到這類(lèi)案件，法院會(huì)先審查借名人的購(gòu)房資質(zhì)，一旦發(fā)現(xiàn)借名人沒(méi)有資質(zhì)，就會(huì)告訴借名人，如果不撤訴，那么案件審理下去借名人會(huì)敗訴。
姜超峰補(bǔ)充道，對(duì)于被借名人將房屋賣(mài)給第三人的情況，借名人很難維權(quán)，因?yàn)楦鶕?jù)我國(guó)物權(quán)法規(guī)定的公示公信原則，在善意第三人不知情的情況下，出名人對(duì)房產(chǎn)抵押、再次出售時(shí)，法律會(huì)保障該善意第三人的權(quán)利的。
有些借名協(xié)議簽了也無(wú)效
受訪專家在接受法治周末記者采訪時(shí)均表示，在“借名人無(wú)購(gòu)買(mǎi)保障房資質(zhì)而想要低價(jià)購(gòu)買(mǎi)保障房”這一情況下，借名協(xié)議是無(wú)效的。
李松對(duì)記者分析，保障性住房是國(guó)家為了解決城市低收入群體住房困難家庭而建設(shè)的房子，性質(zhì)上屬于保障社會(huì)某一特定公眾的福利性質(zhì)的房子。借名購(gòu)買(mǎi)保障性住房，雖然名義上房子登記在具有購(gòu)買(mǎi)資格的出名人名下，但房子的實(shí)際利益由沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)資格的出名人享有。故此種借名行為實(shí)際上損害了其他住房困難的社會(huì)群體，也與國(guó)家建設(shè)保障性住房的初衷背道而馳。
“我國(guó)合同法第52條規(guī)定，損害社會(huì)公共利益的合同是無(wú)效的。故借名購(gòu)買(mǎi)保障性住房的行為，實(shí)踐中一般不會(huì)得到法院的支持。”李松說(shuō)。
李松還告訴記者，《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)(施行)》第16條明確規(guī)定：借名人違反相關(guān)政策、法規(guī)的規(guī)定，借名購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房等政策性保障住房，并登記在他人名下，借名人主張確認(rèn)房屋歸其所有或者依據(jù)雙方之間的約定要求登記人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，一般不予支持。
而對(duì)于“為了避稅，找人代持房產(chǎn)”這一情況下的借名協(xié)議是否有效，接受法治周末記者采訪的專家意見(jiàn)并不一致。
姜超峰和北京來(lái)碩律師事務(wù)所主任李文謙均認(rèn)為，在“為了避稅，而找人代持房產(chǎn)”的情況下，借名人和被借名人簽訂的借名協(xié)議無(wú)效。
“我認(rèn)為此種情況下的借名協(xié)議損害了國(guó)家稅收利益，而合同法規(guī)定，合同損害國(guó)家或社會(huì)公共利益的，合同無(wú)效。”李文謙說(shuō)。
郭韌的意見(jiàn)和姜超峰及李文謙不同。郭韌認(rèn)為，即便是在這種情況下，借名協(xié)議仍然應(yīng)屬有效，她的理由是：假設(shè)A借名B買(mǎi)房，雖然這次A避免繳納房產(chǎn)稅，但是B未來(lái)如果再買(mǎi)房，還是同樣需要繳稅，綜合起來(lái)看，這種情況并沒(méi)有損害國(guó)家或社會(huì)公共利益。
李松在接受法治周末記者采訪時(shí)還提到，若要徹底解決目前存在的借名規(guī)避房產(chǎn)稅的問(wèn)題，單純否定借名協(xié)議效力的作用不大，倒不如在被借名人與借名人過(guò)戶的時(shí)候，根據(jù)借名買(mǎi)房的時(shí)間，結(jié)合當(dāng)時(shí)借名人名下的房產(chǎn)數(shù)量，要求借名人繳納房產(chǎn)稅，這樣可以從根上遏制通過(guò)借名規(guī)避房產(chǎn)稅的情形。
如果借名協(xié)議被認(rèn)定無(wú)效，是否影響被借名人與開(kāi)發(fā)商或賣(mài)房人簽訂的購(gòu)房合同的有效性？
李松認(rèn)為，一般情況下，如果合同簽訂的雙方是完全民事行為能力人，雙方意思表示真實(shí)、自由，合同內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的規(guī)定，購(gòu)房合同就是有效的。
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