“限改共”狙擊炒房客

北京限房?jī)r(jià)項(xiàng)目銷售管理辦法正在征求意見，售價(jià)/評(píng)估值高于85%作為商品房銷售，不高于85%則收購(gòu)轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)房

5月7日，《關(guān)于加強(qiáng)限房?jī)r(jià)項(xiàng)目銷售管理的通知》以征求意見稿而非正式政策文件的形式發(fā)布，給市場(chǎng)一定的消化與反饋時(shí)間。

2016年底以來，“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”成為北京土地市場(chǎng)主要的供應(yīng)方式，隨著一年多來宅地的供應(yīng)、開發(fā)與建設(shè)，今年以及未來兩三年，限房?jī)r(jià)項(xiàng)目將成為北京新房市場(chǎng)的供應(yīng)主力。這樣一個(gè)龐大的市場(chǎng)體量，超過60個(gè)項(xiàng)目，涉及貨值約有3000億，50多家房企參與其中，還有已準(zhǔn)備入手限價(jià)房項(xiàng)目的剛需、改善者們，以及主導(dǎo)“限改共”的政府部門。這是一個(gè)涉及多方命運(yùn)的政策調(diào)整，最終走向?qū)Q定其影響到底有多大。

保障真正的剛需、剛改

此前的“限改共”和搖號(hào)傳聞，市場(chǎng)認(rèn)為搖號(hào)是大概率事件，而“限改共”則不太可能發(fā)生。但是，5月7日，由北京市住建委發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)限房?jī)r(jià)項(xiàng)目銷售管理的通知》(下稱《通知》)的征求意見稿顯示，“限改共”成為主角，而搖號(hào)則變成了小范圍的事情。

何為“限改共”？簡(jiǎn)單來說，就是把部分限房?jī)r(jià)項(xiàng)目通過更改性質(zhì)變?yōu)楣灿挟a(chǎn)權(quán)住房。根據(jù)《通知》，限房?jī)r(jià)項(xiàng)目可售住房在土地出讓時(shí)的銷售均價(jià)限價(jià)與評(píng)估價(jià)之比不同，分別按不同的方式進(jìn)行銷售。如果限房?jī)r(jià)項(xiàng)目可售住房銷售限價(jià)與評(píng)估價(jià)比值高于85%的，由開發(fā)建設(shè)單位按限價(jià)規(guī)定自行銷售；如果比值不高于85%的，由市保障房中心收購(gòu)轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)住房。

為何“限改共”？“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”已經(jīng)是北京房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的一個(gè)重要手段，已經(jīng)從土地出讓時(shí)提前鎖定了住房的上市銷售價(jià)格，防止開發(fā)企業(yè)炒作地價(jià)與房?jī)r(jià)。為何還要再做變化與調(diào)整？

事實(shí)上，限房?jī)r(jià)項(xiàng)目的銷售均價(jià)低于周邊的二手房?jī)r(jià)格，形成了價(jià)格倒掛，特別是在房?jī)r(jià)高企的二環(huán)、三環(huán)內(nèi)，相比于售價(jià)十二三萬的項(xiàng)目，均價(jià)七八萬的限房?jī)r(jià)項(xiàng)目，則被認(rèn)為是高性價(jià)比產(chǎn)品，不少人通過各種手段爭(zhēng)取購(gòu)房名額。有業(yè)內(nèi)人士指出，其中很多購(gòu)房人都是本著“買到即賺到”，而非真正需要房子住的動(dòng)機(jī)參與的，導(dǎo)致了真正自住的剛需家庭最終能購(gòu)買到的概率大大降低。

北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波就表示，如果不采取必要的措施，原本用來居住的房屋就成了投資投機(jī)客炒房牟利的工具。對(duì)部分項(xiàng)目進(jìn)行收購(gòu)，并通過搖號(hào)的形式優(yōu)先銷售給自住的剛需家庭，大大壓縮了限房?jī)r(jià)項(xiàng)目的牟利空間，投資客、炒房者也就沒有了購(gòu)買的動(dòng)力。

北京作為房地產(chǎn)調(diào)控重鎮(zhèn)，其一舉一動(dòng)也影響著其他城市的調(diào)控方向。“限改共”釋放出的信號(hào)不容忽視，房地產(chǎn)調(diào)控或?qū)?huì)繼續(xù)從嚴(yán)，或?yàn)槠渌鞘薪酉聛淼恼{(diào)控建立參考樣板。

約80%項(xiàng)目不會(huì)被收購(gòu)

“限改共”對(duì)于購(gòu)房者的影響將是顯而易見的，投資客被鎖死，真正的剛需、剛改需求得以保障。但是作為限房?jī)r(jià)項(xiàng)目的供應(yīng)主體，哪些項(xiàng)目將被“限改共”，這將直接影響到開發(fā)商的利益。

有業(yè)內(nèi)人士測(cè)算，85%的設(shè)定比例是經(jīng)過綜合考量和測(cè)算的，按這個(gè)比例，目前已推出的限房?jī)r(jià)地塊，經(jīng)初步測(cè)算80%左右的項(xiàng)目應(yīng)該不會(huì)被收購(gòu)，將按照普通商品住房由開發(fā)企業(yè)銷售，因此對(duì)這類項(xiàng)目總體影響不大。

事實(shí)上，今年北京的二手房?jī)r(jià)格仍存在下調(diào)的空間，這對(duì)于限房?jī)r(jià)項(xiàng)目的市場(chǎng)評(píng)估來說，是一件好事。但是仍要具體問題具體分析，如果評(píng)估價(jià)格是綜合新房與二手房售價(jià)而定，那么首先可以剔除五環(huán)外限競(jìng)房轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)。但是，思源地產(chǎn)副總經(jīng)理、首席分析師郭毅認(rèn)為，二環(huán)三環(huán)的限房?jī)r(jià)項(xiàng)目，由于周邊二手房售價(jià)較高，有可能會(huì)達(dá)到限售價(jià)占評(píng)估價(jià)的比值低于85%的標(biāo)準(zhǔn)，從而被轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)住房。

如何評(píng)估和定價(jià)受關(guān)注

關(guān)于“限改共”，市場(chǎng)討論聲很多，也有持不同意見的。如何評(píng)估？地下部分是否在收購(gòu)范圍內(nèi)？被轉(zhuǎn)化的共有產(chǎn)權(quán)住房如何定價(jià)？其產(chǎn)權(quán)比例如何劃分？

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉就表示，“最大的問題是，政府回購(gòu)的貨值如何確定？是按照可售住宅部分回購(gòu)、還是可以按照全盤包括地下、車位等貨值回購(gòu)？”

在自住房變身共有產(chǎn)權(quán)住房、限房?jī)r(jià)項(xiàng)目尚未入市又有可能變身共有產(chǎn)權(quán)住房時(shí)，房屋標(biāo)準(zhǔn)如何確定？張大偉表示，商品房肯定品質(zhì)高于保障房，但保障房也應(yīng)該有一定的明確標(biāo)準(zhǔn)。

此外，“限改共”對(duì)于二手房市場(chǎng)和土地市場(chǎng)的影響也不可忽視，隨著部分項(xiàng)目“轉(zhuǎn)共”，產(chǎn)權(quán)比例劃分，其性價(jià)比優(yōu)勢(shì)也將會(huì)消失，部分購(gòu)房者是否會(huì)回流至二手房市場(chǎng)？二手房市場(chǎng)是否會(huì)量?jī)r(jià)齊升？對(duì)開發(fā)商來說，按照標(biāo)書拿地之后再改變銷售規(guī)則，這種情況下，會(huì)不會(huì)出現(xiàn)流標(biāo)的增加？不管政策走向何方，這些都是需要深思的地方。

本版采寫/新京報(bào)記者段文平