近期，由于科技部火炬中心等機(jī)構(gòu)公布的一份“獨(dú)角獸”企業(yè)名單，“獨(dú)角獸”企業(yè)再次被推至輿論風(fēng)口。根據(jù)恒大研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至2018年3月，我國“獨(dú)角獸”企業(yè)已有約126家，分布在10個(gè)城市15個(gè)行業(yè)，總估值6253億美元，約合4萬億元人民幣。

具體到地產(chǎn)行業(yè)，自如、魔方公寓等長(zhǎng)租公寓企業(yè)入圍“獨(dú)角獸”名單。同時(shí)在房地產(chǎn)服務(wù)細(xì)分領(lǐng)域，O2O交易服務(wù)平臺(tái)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、共享辦公空間等也涌現(xiàn)出諸如愛屋吉屋、房多多、優(yōu)客工場(chǎng)等“獨(dú)角獸”企業(yè)。市場(chǎng)觀察人士提出，地產(chǎn)“獨(dú)角獸”大部分都帶著互聯(lián)網(wǎng)基因，行業(yè)多處于成長(zhǎng)擴(kuò)張期，盈利模式尚不清晰。

在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，自如、魔方、愛屋吉屋、優(yōu)客工場(chǎng)等何以成為“獨(dú)角獸”企業(yè)，對(duì)行業(yè)的盈利困境又有著怎樣的思索？近日，魔方生活服務(wù)集團(tuán)副總裁金喆在接受《中國經(jīng)營報(bào)》記者采訪時(shí)提道：“魔方公寓成立9年來一直專注于集中式公寓的運(yùn)營，基本可以做到門店的經(jīng)營性盈利，追求有質(zhì)量的增長(zhǎng)。至于公司經(jīng)營活動(dòng)凈現(xiàn)金流為負(fù)，主要在于目前處于規(guī)模擴(kuò)張階段，投入也比較大。”

同時(shí)，自如方面回復(fù)記者稱：“盈利是自如長(zhǎng)期的目標(biāo)，目前北京自如已經(jīng)實(shí)現(xiàn)盈利，但全國自如還是以擴(kuò)大規(guī)模為首要戰(zhàn)略，所以現(xiàn)階段在盈利面上仍屬于投入期，現(xiàn)金流與邊際收益正在不斷提升中。”

地產(chǎn)“獨(dú)角獸”圍獵長(zhǎng)租公寓

作為租賃風(fēng)口下急速膨脹起來的市場(chǎng)，地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、創(chuàng)業(yè)類企業(yè)、房地產(chǎn)中介、酒店類企業(yè)、“國家隊(duì)”陸續(xù)加入長(zhǎng)租公寓行列，基本形成了“4+1”的市場(chǎng)格局。當(dāng)前，長(zhǎng)租公寓行業(yè)集中度偏低，正面臨著“微利或無盈利”的尷尬境地。在盈利模式尚在探索階段的長(zhǎng)租公寓行業(yè)，自如、魔方何以崛起成為“獨(dú)角獸”企業(yè)？它們又如何解決盈利難題？

其中，早期依托鏈家發(fā)展并于2016年從鏈家獨(dú)立出來，主要提供分散式和少量的集中式長(zhǎng)租公寓產(chǎn)品。今年年初，自如完成40億元A輪融資，估值近200億元。目前自如管理房間數(shù)量超過50萬間，是中國最大的長(zhǎng)租公寓服務(wù)商。

此前，自如CEO熊林在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，長(zhǎng)租公寓行業(yè)是一個(gè)“看長(zhǎng)”的領(lǐng)域，前期投入較大，投資回報(bào)周期較長(zhǎng)，現(xiàn)階段利潤相對(duì)單薄。同時(shí)，盡管自如已經(jīng)是國內(nèi)最大的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營商，但整體上仍然是規(guī)?；度腚A段，“接下來還是要集中精力快速發(fā)展。”

而魔方公寓作為目前國內(nèi)集中式公寓規(guī)模最大的公司，2013年獲得美國華平集團(tuán)6000萬美元B輪融資；2015年，華平追加投資兩輪投資總額近2億美元；2016年4月12日，魔方公寓宣布完成3億美元的C輪融資，由中航信托領(lǐng)投，此次融資后，其估值超過10億美元，這也讓魔方一躍成為長(zhǎng)租公寓行業(yè)的“獨(dú)角獸”。

據(jù)了解，目前魔方公寓共有房源約4萬間，2018年預(yù)計(jì)增加房源5至8萬套，這意味著其管理房間的規(guī)模數(shù)量將在2018年實(shí)現(xiàn)125%到200%的增長(zhǎng)。金喆在接受記者采訪時(shí)介紹稱，魔方從拿項(xiàng)目到租客入住整個(gè)周期控制在90~100天，基本可以做到開業(yè)即經(jīng)營性盈利。當(dāng)前租金仍是其主要收入來源，占到80%左右，其次是管理費(fèi)和增值服務(wù)費(fèi)。

記者采訪中了解到，為解決資金問題，包括自如、魔方公寓、旭輝、龍湖等在內(nèi)的企業(yè)都發(fā)行了ABS、CMBS、類REITS等長(zhǎng)租公寓金融產(chǎn)品。

同策研究院首席研究員張宏偉分析認(rèn)為，長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)證券化的持續(xù)火熱帶來的潛在沖突不容忽視。雖然在短時(shí)間內(nèi)解決了融資難的痛點(diǎn)，但有些企業(yè)在獲取資金后只注重規(guī)?；瘮U(kuò)張，缺少長(zhǎng)期運(yùn)營思維，沒有真正將資金用于持續(xù)提升自身的運(yùn)營能力，導(dǎo)致難以發(fā)掘盈利點(diǎn)。這也將不利于企業(yè)乃至整個(gè)長(zhǎng)租公寓行業(yè)健康長(zhǎng)期發(fā)展。

對(duì)此，金喆對(duì)記者表示：“對(duì)于魔方公寓來說，會(huì)持續(xù)聚焦于‘如何將運(yùn)營做好’這一問題。只要將業(yè)務(wù)做好就會(huì)受到資本青睞。而資金進(jìn)來后，公司也會(huì)有計(jì)劃地投入到下一步的發(fā)展中，不會(huì)盲目冒進(jìn)。”

盈利模式尚待探索

除了長(zhǎng)租公寓行業(yè)，近年來快速崛起的愛屋吉屋、房多多等互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)中介同樣名列“獨(dú)角獸”名單。其中，創(chuàng)立于2014年3月的愛屋吉屋，“圈錢”速度可謂驚人，截至2015年5月，愛屋吉屋對(duì)外宣布完成D輪融資，融資額達(dá)1.2億美元，融資后公司估值超過10億美元。不過，其隨后的發(fā)展并不如人意。

2016年以后，低傭金，高底薪，依靠廣告拓客的“燒錢模式”難以為繼，愛屋吉屋市場(chǎng)占有率急速下滑。根據(jù)云房數(shù)據(jù)研究中心最新統(tǒng)計(jì)，在二手房成交方面，2018年3月上海市房產(chǎn)中介成交套數(shù)排行榜TOP20，愛屋吉屋已不在名單之列。

今年年初，本報(bào)記者走訪滬上多家愛屋吉屋門店發(fā)現(xiàn)，不少店面已經(jīng)關(guān)店數(shù)月甚至一年之久，仍在堅(jiān)守中的門店則提升傭金比例，移至路邊開店，重回傳統(tǒng)中介的軌道。記者針對(duì)關(guān)店、盈利以及公司發(fā)展等問題致電致函愛屋吉屋市場(chǎng)部相關(guān)負(fù)責(zé)人，對(duì)方在查收采訪函件后表示“領(lǐng)導(dǎo)們對(duì)該選題沒有什么興趣”。

相較于愛屋吉屋以互聯(lián)網(wǎng)思維砸錢補(bǔ)貼搶占市場(chǎng)，互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)中介中的另一“獨(dú)角獸”房多多最后一次融資是在2015年9月，彼時(shí)其完成C輪融資，融資金額達(dá)2.23億美元。不過，其在商業(yè)模式上有了進(jìn)一步的摸索，放棄此前的“直買直賣”模式，開始給中小中介派單模式，并縮減了金融業(yè)務(wù)。記者就相關(guān)問題聯(lián)系房多多市場(chǎng)部人士，其表示已離職，同時(shí)房多多工作人員告訴記者，公司位于上海的市場(chǎng)部已經(jīng)整體撤銷。

房地產(chǎn)和互聯(lián)網(wǎng)研究院創(chuàng)始人相國良指出，互聯(lián)網(wǎng)中介模式，將原本一個(gè)經(jīng)紀(jì)人可以完成的工作，被分拆成多個(gè)工序，非但沒有簡(jiǎn)化模式，反而增加了更多的人力成本。同時(shí)，由于沒有實(shí)體門店，網(wǎng)絡(luò)中介需要用大量的地推人員和海量的廣告推廣才能實(shí)現(xiàn)中介行業(yè)最主要的信息收集，綜合成本遠(yuǎn)高于門店從業(yè)者。

同時(shí)在他看來：“房地產(chǎn)交易有兩個(gè)環(huán)節(jié)很重要，一個(gè)是房源，另一個(gè)是信任，而這兩者都和線下實(shí)體店密不可分。無論租房還是買房，都是一個(gè)專業(yè)能力要求很高的服務(wù)行為。現(xiàn)場(chǎng)帶看、多邊磋商、合同簽訂、交易流程等線下服務(wù)的價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于線上形象廣告。在供不應(yīng)求的賣方市場(chǎng)，房源的獲取和掌控能力尤為重要，沒有成體系的經(jīng)紀(jì)人隊(duì)伍和管理、制度，沒有守盤的小區(qū)精耕細(xì)作，根本達(dá)不到四重維度房源的有效控制。”

另外值得一提的是，創(chuàng)立3年的優(yōu)客工場(chǎng)，是中國共享辦公領(lǐng)域的首個(gè)獨(dú)角獸企業(yè)。今年以來，在先后完成對(duì)洪泰創(chuàng)新空間、無界空間和Wedo聯(lián)合創(chuàng)業(yè)社的并購后，優(yōu)客工場(chǎng)在全球35 座城市布局160個(gè)聯(lián)合辦公空間，估值超過110億元。近日，優(yōu)客工場(chǎng)再次和Workingdom聯(lián)合發(fā)布消息稱，雙方已就戰(zhàn)略合并簽署投資協(xié)議。

行業(yè)并購潮起，頭部效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)。在角逐頭部玩家的道路上，WeWork一直被認(rèn)為是國內(nèi)行業(yè)巨頭們繞不過去的對(duì)手。WeWork作為國外企業(yè)，從2016年進(jìn)入中國市場(chǎng)至今，空間數(shù)翻了3倍的同時(shí)估值也將超過25億美元。由此，外界也將2018年作為中美聯(lián)合辦公的正面競(jìng)爭(zhēng)元年。

同時(shí)也有觀點(diǎn)指出，縱觀國內(nèi)共享辦公行業(yè)，品牌雖多，能成規(guī)模的卻很少；價(jià)格戰(zhàn)、惡性競(jìng)爭(zhēng)增加；辦公服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不一等業(yè)內(nèi)常見的問題也在不斷向共享辦公的發(fā)展提出挑戰(zhàn)。

記者就相關(guān)問題聯(lián)系優(yōu)客工場(chǎng)方面，一位高管表示已經(jīng)離職，而企業(yè)品牌未予以采訪回應(yīng)。

在克爾瑞研究中心副總經(jīng)理林波看來，“無論長(zhǎng)租公寓、互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)中介還是聯(lián)合辦公，‘獨(dú)角獸’企業(yè)更多還是走的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的路子，把客單量做大，估值提上去。”但上述領(lǐng)域的企業(yè)盈利模式尚不明晰，行業(yè)多處于探索階段，部分獨(dú)角獸快速崛起后的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展依然存憂。