本報記者 陳小瑛 于玉金 成都報道

從2016年9.30新政、2017年3.23新政到4.12新政，成都前后三次升級了房地產(chǎn)調(diào)控，對新房價格進行了嚴格的“行政指導”，使新房和二手房形成了嚴重的剪刀差，新房中簽率往往只有個位數(shù)，是全國中簽率最低的城市。

記者在成都實地踩盤發(fā)現(xiàn)，新盤與二手房之間，一般存在百分之二三十的價差，因此引發(fā)成都剛需和投資客瘋狂搶房，甚至拋售二手房搖號新房套利。

而最嚴限價也給成都的土地財政帶來了副作用，開發(fā)商擔憂被限價不敢拿地，好地段的土地也遭遇了流拍。

價格倒掛嚴重

記者在成都高新區(qū)融創(chuàng)香璟臺售樓處看到，開發(fā)商發(fā)出了4月份閉館通知，稱目前已無房源在售。而最近一次開盤是3月31日，東苑項目259 套面積為123平米-178平米的高層和洋房，帶精裝均價14000元-16000元/平米。周邊可對比的二手房價格，直線距離1.6公里的中德英倫世邦，2012年賣八九千，現(xiàn)在88平米的三房成交價2.7萬元/平米，此盤跟二手房差價能達到一萬多，因此，中簽率非常低，東苑259套房，申請的有7149人，中簽率介于3.26%-3.62%。西苑項目一共229套，申請的有12705人，中簽率只有百分之一點幾。

而成都另一個熱點片區(qū)東部攀成鋼，代表盤仁恒冰河灣，據(jù)鏈家地產(chǎn)中介人員告訴記者，目前該小區(qū)一期258平米的成交價已到880萬元，單價3.4萬元/平米。而仁恒濱河灣新盤還有三期沒開，政府限價傳聞只批2.7萬元/平米，但開發(fā)商想開3萬元以上，該盤銷售人員告訴記者，還有600套新房，但計劃開盤200套房，全是180平米以上的大平層，目前登記的客戶都已經(jīng)2萬多人了。

“一是因為有百分之二三十的價差，有套利空間，大家覺得買到就是賺到；二是因為該片區(qū)沒什么新盤供應了，好房子少。”成都一位陪同記者看房的資深投資客說，她也作為客戶登記了。

記者在位于三圣鄉(xiāng)的龍湖天璞售樓處了解到，項目4月26日開盤，449套房，清水1.2萬元/平米加四千精裝，均價1.6萬/平米，按照規(guī)則，棚改用戶先搖號，占比10%，然后是50%的剛需選房，即沒有買過房子沒有過貸款記錄的剛需，最后才是普通購房者選。

由于市場供需嚴重失衡，成都出臺搖號選房的規(guī)定，優(yōu)先保障棚改用戶和剛需選房，并且規(guī)定離婚三年不能買房，以規(guī)避假離婚。

最后開盤結果是，參與申購的人數(shù)有22467人，剛需搖號人數(shù)達到5650，剛需套數(shù)是216套，剛需中簽率只有4%。

龍湖天璞周邊的次新房，比如2014年的卓錦城，成交單價最高已經(jīng)到了2.2萬元/平米左右，其余二手房小區(qū)，價格至少在1.8萬元/平米以上，相比之下，龍湖天璞的新房價格也存在價差優(yōu)勢。

“成都新盤搖號中簽率個位數(shù)是正常，如果高了就成新聞了，價格差這么大，買到就賺到，剛需投資客當然都擠破頭去搶。”成都當?shù)匾晃环康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士告訴記者，很多投資客賣二手房套利后又去搖號買新房，現(xiàn)在鏈家上的房源每天都在大量增加。

據(jù)鏈家app顯示，成都二手房4月新增房源17286套，3月新增20982套，是有史以來最高的兩個月，而此前保持在1萬套-1.3萬套左右。

而位于北三環(huán)外的保利大都匯，銷售人員告訴記者，3月初開過盤，中簽率也只有6.6%，帶精裝9500元-1.1萬元/平米，5月底還會開盤預計漲價至1萬元-1.1萬元/平米。

“該片區(qū)有一個樓盤是中南地產(chǎn)開發(fā)的，去年拿地時地價九千多，但政府只批7800元/平米，開盤只地價就要虧一千多，被業(yè)內(nèi)看笑話，現(xiàn)在售樓處都關門了。”保利大都匯的銷售人員告訴記者，成都限價完全不看地價。

優(yōu)質土地出現(xiàn)流拍

2016年11月，16個城市在國務院領了軍令狀，房價環(huán)比上漲不得超過2016年10月份這一紅線，不幸的是，成都也包括在內(nèi)，但當時成都房價才剛剛啟動上漲，就跟東部和一二線城市一起，成了首批被調(diào)控的城市，而同屬于西部的重慶，到現(xiàn)在都沒調(diào)控。

據(jù)成都房地產(chǎn)專業(yè)人士告訴記者，成都的限價采取一刀切模式，即不論中心還是近郊遠郊，均不能超過1.6萬/平米的價格，這就導致了價格體系混亂的局面。一方面，視高、新津、青白江等遠郊非限購區(qū)域的土地和房價高漲，以視高為例，普遍單價在1.1萬元-1.4萬元/平米之間，與主城區(qū)樓盤價格接近。同時，主城區(qū)和區(qū)縣的限價標準不同，導致部分近郊樓盤價格超過主城區(qū)。

2017年4月，金茂以樓面價17160元/平米拿下武侯新城鐵佛村地塊，記者在該項目看到，目前還尚未開盤，如果按1.6萬元/平米的紅線，該項目也要虧本。而該片區(qū)云集了大批品牌開發(fā)商，如龍湖、中海、中糧，中海如果把人才公寓算進去，土拍價格比金茂還高，目前都存在開盤價格報批過不了的壓力。

因此，在一刀切的限價背景下，大部分開發(fā)商都選擇了捂盤不售，與此同時，限價也減弱了開發(fā)商拿地熱情，今年成都出現(xiàn)了幾宗流拍和底價成交的土地。其中的重要原因，就是限價導致開發(fā)商算不過來賬，甚至出現(xiàn)房價和樓面地價倒掛的現(xiàn)象。

4月11日，成都天府新區(qū)兩宗連襟地塊流拍了，實際上，該土地位置優(yōu)勢明顯，板塊前景看好，最后因沒有拿到拍賣底價而流拍，究其原因，也是因為限價太狠，開發(fā)商擔心拍下沒錢賺。此前3月27日武侯新城地塊也流拍了，這也是2018年成都主城區(qū)優(yōu)質地塊第二次流拍。

“好地塊都流拍了，成都政府非常不高興，畢竟成都的土地財政占比達到40%，但現(xiàn)在想放松調(diào)控政策的難度實在太大了，需要向中央申請，也是進退兩難的事。”成都房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對記者說。

針對市場因為部分精裝房的精裝標準超過了之前的水平，認為變相放松了漲價限制，4月28日，成都市建委回復稱，成都市商品住房價格調(diào)控政策并未取消，始終堅持對商品住房價格調(diào)控不放松；對不同批次的房價，不得高于前期成交價格。

“限價放開不可能，但是可以做下調(diào)整，比如學習有的城市，按不同區(qū)域定價，中心區(qū)域和郊區(qū)價格一刀切顯然不合理，也容易導致土地流拍。”上述業(yè)內(nèi)人士分析說。