過(guò)去的3月，對(duì)于樓市而言是個(gè)特殊又不特殊的月份。

特殊之處在于，3月份開(kāi)始，全國(guó)超過(guò)20個(gè)城市再啟房地產(chǎn)調(diào)控，合計(jì)發(fā)布了近30條房地產(chǎn)調(diào)控政策，內(nèi)容包括在熱點(diǎn)一二線城市執(zhí)行搖號(hào)選房、將限售限購(gòu)延伸到三四線城市等；而不特殊之處在于，每年的全國(guó)兩會(huì)前后都是樓市調(diào)控政策的“高發(fā)期”，自2016年“9·30新政”后，這已經(jīng)是第5輪調(diào)控的政策升級(jí)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，不論限價(jià)房還是一般商品房，未來(lái)只要客戶數(shù)量超過(guò)房源數(shù)量，政府接管、搖號(hào)將是全國(guó)常態(tài)，這是第5輪調(diào)控的主要內(nèi)容。

張大偉指出，這一輪再啟調(diào)控政策代表了房地產(chǎn)調(diào)控在嚴(yán)格執(zhí)行一年后，政策依然有加碼的可能性。由此可見(jiàn)，當(dāng)前的房地產(chǎn)調(diào)控與往年出現(xiàn)了明顯質(zhì)變，各種調(diào)控措施正從過(guò)去的“限”為代表的短效機(jī)制向長(zhǎng)效機(jī)制轉(zhuǎn)變。

告別排卡，迎接搖號(hào)

這一輪“搖號(hào)”風(fēng)暴始于杭州。

3月28日，杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局官方網(wǎng)站公布，針對(duì)近期商品住房市場(chǎng)出現(xiàn)的炒賣房號(hào)、捆綁搭售等違規(guī)行為，將開(kāi)展專項(xiàng)整治行動(dòng)，并將采取公開(kāi)搖號(hào)全程公證的方式，切實(shí)規(guī)范市場(chǎng)銷售行為，維護(hù)市場(chǎng)秩序。兩天后，“3天落戶1.5萬(wàn)人”的熱點(diǎn)準(zhǔn)一線城市西安市也出臺(tái)新政，要求各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，當(dāng)意向購(gòu)房人數(shù)多于可售房源的，應(yīng)采取公證搖號(hào)方式公開(kāi)銷售，由公證機(jī)構(gòu)全程監(jiān)督，嚴(yán)禁內(nèi)部預(yù)留房源或設(shè)置全款優(yōu)先選房等限制性條件。

此前，上海、南京、長(zhǎng)沙、成都四個(gè)熱點(diǎn)一二線城市已經(jīng)從去年5月開(kāi)始出臺(tái)了商品房搖號(hào)選房、按序購(gòu)房的政策。落地實(shí)施后，在成都和南京也曾出現(xiàn)3萬(wàn)人排號(hào)搶購(gòu)1000多套房，每個(gè)購(gòu)房人都帶著上百萬(wàn)銀行存單排隊(duì)驗(yàn)資的“盛況”。

“搖號(hào)也是因?yàn)閹?kù)存實(shí)在不足了，本身就說(shuō)明供小于求的矛盾很尖銳。”易居研究院智庫(kù)中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，根據(jù)易居研究院對(duì)中國(guó)100個(gè)城市庫(kù)存的監(jiān)測(cè)，百城住宅庫(kù)存同比連跌32個(gè)月，杭州住宅庫(kù)存為277萬(wàn)平米，甚至少于同在300萬(wàn)平米以下的南京和深圳。而西安庫(kù)存有1628萬(wàn)平米，數(shù)量雖多，但由于優(yōu)惠的人才政策，三個(gè)月內(nèi)已經(jīng)遷入了24萬(wàn)人。短時(shí)間內(nèi)暴增的需求量，容易在樓市中形成搶購(gòu)。

張大偉表示，此前一些熱門樓盤也多有排卡制度，但排卡是由開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)的，出現(xiàn)了許多亂收費(fèi)的現(xiàn)象，“未來(lái)的搖號(hào)是政府主導(dǎo)的，官方搖號(hào)避免了供需矛盾下的暗箱操作，這肯定是長(zhǎng)期政策。”

在搖號(hào)制度下，分類調(diào)控的政策得以更好地實(shí)施。3月底，成都出臺(tái)調(diào)控新政，剛需家庭購(gòu)買商品房將享受優(yōu)先搖號(hào)，以支持剛需家庭自住購(gòu)房需求，武漢、長(zhǎng)沙也發(fā)布了類似政策。與此同時(shí)，為了保證剛需利益，南京、東莞等地發(fā)文要求開(kāi)發(fā)商不得拒絕購(gòu)房人使用公積金貸款。

限購(gòu)延伸到三四線城市

在業(yè)內(nèi)專家眼中，除了搖號(hào)對(duì)熱點(diǎn)城市購(gòu)房市場(chǎng)產(chǎn)生主要影響以外，向二線非熱點(diǎn)城市以及房?jī)r(jià)漲幅較大的三四線城市伸出的調(diào)控之手則是另一個(gè)重要方面。

三線城市方面，限購(gòu)措施更加細(xì)化，甚至“因區(qū)施策”。3月21日，安徽省阜南縣也出臺(tái)了調(diào)控新政策，要求本地居民在縣里名下已有兩套住房，購(gòu)買第三套及以上商品住房后5年內(nèi)不得上市交易。瀘州27日開(kāi)始實(shí)行地價(jià)房?jī)r(jià)局部調(diào)控，對(duì)中心城區(qū)熱點(diǎn)區(qū)域的地塊，采取限定住房銷售價(jià)格、配套保障房、自持租賃住房配建等方式調(diào)控地價(jià)。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2月份三線城市房?jī)r(jià)延續(xù)上漲勢(shì)頭，新建商品住宅指數(shù)環(huán)比上漲0.40%，增速與上月持平，不過(guò)徐州、南充等多個(gè)非熱點(diǎn)三線城市新建商品住宅指數(shù)漲幅超1%，漲幅較為明顯。

張大偉認(rèn)為，未來(lái)更多的三四線城市也可能因市場(chǎng)的升溫而又加入限售。目前，全國(guó)限售城市已經(jīng)擴(kuò)大到了超過(guò)60個(gè)，整體看調(diào)控政策還在繼續(xù)升級(jí)加碼。預(yù)計(jì)包括一二線等熱點(diǎn)城市都在公積金政策、剛需房源供應(yīng)、共有產(chǎn)權(quán)房、租賃等政策上有加碼的可能性，特別是最近房?jī)r(jià)依然上漲的三四線城市，限購(gòu)、限售等調(diào)控措施對(duì)購(gòu)房者的心理影響逐漸出現(xiàn)。

堅(jiān)持長(zhǎng)期調(diào)控是基礎(chǔ)

自2016年的“9·30新政”打響了樓市調(diào)控的第一槍開(kāi)始，至今為止已經(jīng)主要進(jìn)行了5輪調(diào)控：“9·30新政”以多地開(kāi)始限購(gòu)為開(kāi)端，2017年北京“3·17新政”開(kāi)啟的第二輪調(diào)控升級(jí)，主要政策內(nèi)容是多地開(kāi)始限售，7月開(kāi)始多地發(fā)布“租售并舉、租購(gòu)?fù)瑱?quán)”政策，9月開(kāi)始三四線城市加入調(diào)控。張大偉認(rèn)為，現(xiàn)在開(kāi)啟的第五輪，主要特征是開(kāi)啟銷售搖號(hào)等政策疊加兩會(huì)后對(duì)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的預(yù)期。

嚴(yán)躍進(jìn)把這一輪對(duì)需求端的管控總結(jié)為“三部曲”，通過(guò)限購(gòu)有效管控了一波購(gòu)房需求，進(jìn)而在房源不足的情況下，通過(guò)搖號(hào)政策進(jìn)行了管控，然后再采取優(yōu)購(gòu)的模式，讓棚改、首套等購(gòu)房者優(yōu)先購(gòu)房。因此可以看出，政策雖然持續(xù)收緊，但對(duì)于剛需購(gòu)房者的支持力度是在加大的。

去年年底召開(kāi)的城鄉(xiāng)住建工作會(huì)議上，住建部部長(zhǎng)王蒙徽就強(qiáng)調(diào)2018年要抓好房地產(chǎn)市場(chǎng)分類調(diào)控，針對(duì)各類需求實(shí)行差別化調(diào)控政策，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機(jī)炒房。曾有一些人認(rèn)為“差別化調(diào)控”難免在一些地方呈現(xiàn)“開(kāi)閘放水”的效果，但如今看來(lái)，無(wú)論是政策的目的還是結(jié)果，都并不指向這一方向。

對(duì)于2018年樓市整體方向，張大偉表示，調(diào)控政策力度依然持續(xù)，2018年的70城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)依然會(huì)明顯分化，三四線去庫(kù)存城市預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)在2018年初有望平穩(wěn)微漲，北京等一線城市房?jī)r(jià)在2018年將繼續(xù)同比下調(diào)。繼續(xù)建立租購(gòu)并舉的住房制度，發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，避免房地產(chǎn)市場(chǎng)大起大落，減少非理性購(gòu)房需求。