嚴(yán)防樓市局部過熱 多地密集發(fā)布精準(zhǔn)調(diào)控政策

3月下旬以來，海南、深圳等多地先后下發(fā)房地產(chǎn)調(diào)控政策，經(jīng)記者不完全統(tǒng)計(jì)，兩會(huì)結(jié)束以來，已有15個(gè)省份和城市出臺(tái)了房地產(chǎn)相關(guān)調(diào)控政策，涉及限購(gòu)、限售、首付比例、剛需優(yōu)先等多個(gè)內(nèi)容。

市場(chǎng)人士表示，本輪調(diào)控疊加了兩會(huì)后對(duì)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的預(yù)期政策，進(jìn)一步落實(shí)“房住不炒”的政策思想。今年的調(diào)控還是會(huì)以“因城施策、一城一策”為基調(diào)，各地仍會(huì)以房?jī)r(jià)的漲幅以及庫(kù)存等基本情況要求各個(gè)城市自主出臺(tái)政策，不排除部分熱點(diǎn)城市還將繼續(xù)出臺(tái)調(diào)控政策。

多地按需調(diào)控

從各地調(diào)控手段來看，搖號(hào)買房、加碼限售限購(gòu)以及降杠桿稱為本輪調(diào)控的主要手段。

兩會(huì)后，已有杭州、西安、武漢等城市出臺(tái)了搖號(hào)賣房的調(diào)控措施。這些城市均規(guī)定，商品房項(xiàng)目意向購(gòu)房人數(shù)多于可售房源的，應(yīng)采取公證搖號(hào)方式公開銷售，由公證機(jī)構(gòu)全程監(jiān)督，不得以任何名義收取價(jià)外價(jià)。海南、西安和成都還針對(duì)虛假購(gòu)房資格出臺(tái)懲戒措施，其中，海南省相關(guān)文件規(guī)定，針對(duì)提供虛假資料獲得購(gòu)房資格者，明確5年內(nèi)不得在海南買房。

成都某地產(chǎn)公司人士對(duì)記者表示，新房搖號(hào)主要是由于目前調(diào)控政策下產(chǎn)生的一二手房?jī)r(jià)格倒掛現(xiàn)象。自2016年下半年房地產(chǎn)進(jìn)入又一個(gè)調(diào)控周后，多地住建委對(duì)新房?jī)r(jià)格實(shí)現(xiàn)了嚴(yán)格的監(jiān)管政策，其中有規(guī)定新盤開盤價(jià)格不能高于區(qū)域指導(dǎo)價(jià)或者前一期的價(jià)格，否則不予下發(fā)預(yù)售證，這種情況下買到新房意味著套利空間，由此產(chǎn)生了炒號(hào)的現(xiàn)象，一些熱門項(xiàng)目甚至出現(xiàn)一號(hào)難求的局面。加之本次加入搖號(hào)調(diào)控的城市大多是強(qiáng)二線省會(huì)城市，多地已經(jīng)發(fā)布了引進(jìn)人才的新政策，落戶人口的增加也加劇了市場(chǎng)的供需壓力。

海南省和一些熱門城市加強(qiáng)限購(gòu)和限售調(diào)控力度。被稱為“史上最嚴(yán)”的海南省最新調(diào)控政策規(guī)定非瓊籍家庭限購(gòu)一套住房，首付比例不低于7成，自獲得產(chǎn)權(quán)證之日起5年內(nèi)禁止轉(zhuǎn)讓。部分核心生態(tài)保護(hù)區(qū)限購(gòu)政策基本杜絕了外來炒房者。此外，大連市和阜陽(yáng)市也對(duì)部分區(qū)域?qū)嵤┝税?ldquo;限購(gòu)令”、“限售令”在內(nèi)的住房限制性政策。

深圳則推出了“三價(jià)合一”的政策，旨在通過降低杠桿調(diào)控加碼遏制二手房投機(jī)炒作。中國(guó)人民銀行深圳市中心支行表示，該政策實(shí)施將全面壓縮“陰陽(yáng)合同”生存空間，打擊利用高杠桿投 資投機(jī)購(gòu)房，夯實(shí)差別化住房信貸政策，抑制二手房?jī)r(jià)格過快上漲，并提高稅負(fù)公平性。同時(shí)，也將完善二手房市場(chǎng)監(jiān)測(cè)管理，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)主管部門全面掌握真實(shí)二手房成交價(jià)，為房地產(chǎn)調(diào)控提供更可靠的數(shù)據(jù)支持。

多地推剛需優(yōu)先

本輪調(diào)控除了繼續(xù)抑制炒房的熱度，也有抓有放，在公積金貸款、購(gòu)房資格等方面實(shí)施了“剛需優(yōu)先”的政策。

成都的調(diào)控政策規(guī)定，成都市商品住房將按照“棚改貨幣化安置住戶、剛需家庭、普通登記購(gòu)房人”的順序搖號(hào)排序、依序選房，并保持登記購(gòu)房人、搖號(hào)選房人、合同簽訂人一致。

長(zhǎng)沙市規(guī)定，限購(gòu)區(qū)域內(nèi)“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的商品住房項(xiàng)目以及新建的普通商品住房銷售實(shí)行差別化調(diào)控措施，將優(yōu)先滿足首套剛需購(gòu)房群體。首套剛需群體可優(yōu)先選購(gòu)實(shí)行“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”政策的商品住房項(xiàng)目（不含定向限價(jià)房），以及新建商品住房項(xiàng)目中144平方米（含）以下戶型的普通商品住房。

4月1日，南京住房公積金管理中心公布了南京住房公積金政策調(diào)整政策，包括提高首套住房貸款額度，提高租房提取額度，以及調(diào)整購(gòu)買第二套住房公積金貸款條件中全市平均水平住房建筑面積的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。南京市首套自住房住房公積金貸款從最高可貸額度由30萬(wàn)元/人、夫妻雙方60萬(wàn)元/戶分別調(diào)高至50萬(wàn)元/人和夫妻雙方100萬(wàn)元/戶。無房職工提取公積金支付租金的每月額度有所上調(diào)。此外，南京市還將第二套住房公積金貸款的發(fā)放對(duì)象中人均住房建筑面積和首套房住房建筑面積標(biāo)準(zhǔn)均較以往有所提高，支持符合標(biāo)準(zhǔn)的家庭使用公積金貸款購(gòu)改第二套住房改善家庭住房條件。

石家莊、蘭州、東莞、昆明、上海等地也陸續(xù)出臺(tái)公積金新政，加強(qiáng)監(jiān)督檢查，明確對(duì)限制、阻撓、拒絕職工使用住房公積金貸款購(gòu)房的房企和中介進(jìn)行嚴(yán)懲。

多因素推高房企銷售

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，本次調(diào)控主要涉及調(diào)控成果并不明顯的二三線城市，這些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)在多輪調(diào)控下熱度將然較高有多方面原因。

首先，盡管信貸增速環(huán)比出現(xiàn)下降，但信貸規(guī)模仍然處于增長(zhǎng)之中。房?jī)r(jià)利率盡管不斷上漲，但并非處于歷史高位。其次，大量的省會(huì)及二線城市吸引人才，通過吸引人才變相的調(diào)整了限購(gòu)政策。從2017年10月以來，短短3個(gè)月時(shí)間，全國(guó)就有近20個(gè)城市與地區(qū)發(fā)布了引進(jìn)人才的新政策。包括南京、蘭州、合肥、鄭州等城市，都在最近發(fā)布了不同內(nèi)容的落戶寬松與人才引進(jìn)政策，新落戶人口的購(gòu)房需求在短時(shí)期內(nèi)集中釋放。第三，在去庫(kù)存和棚戶區(qū)改造的政策推動(dòng)下，商品房待售面積持續(xù)下降。此外，房企目前手中資金充裕，加之2018年至今全國(guó)土地市場(chǎng)仍然火 爆，這意味著房企目前對(duì)后市仍然較為看好。

二三線城市今年以來的銷售態(tài)勢(shì)在房企的銷售數(shù)據(jù)中也可見一斑。中國(guó)恒大4月3日晚間發(fā)布的3月銷售數(shù)據(jù)顯示，集團(tuán)物業(yè)于2018年3月份的合約銷售金額達(dá)493.7億元，同比增長(zhǎng)28.17%；合約銷售面積約為471.5萬(wàn)平方米，合約銷售均價(jià)為每平方米1.05萬(wàn)元。2018年前三月累計(jì)銷售金額約達(dá)1618.7億元，同比增加51.38%。