4月3日，房地產(chǎn)綜合服務提供商深圳世聯(lián)行地產(chǎn)顧問股份有限公司(世聯(lián)行，002285.SZ)董事長陳勁松，在2017年度業(yè)績發(fā)布會上表示，中國房地產(chǎn)市場正發(fā)生巨量的增量資產(chǎn)向深度服務需求的根本性轉(zhuǎn)變。 

陳勁松說，過去中國房地產(chǎn)增值邏輯是，交易的邊際定價決定了房產(chǎn)的定價。舉例來說，當100萬元的房產(chǎn)經(jīng)過10年以1000萬元成交，該房產(chǎn)再以1000萬元的新估值去做房價抵押、加杠桿，就產(chǎn)生了泡沫。本輪中國房地產(chǎn)將產(chǎn)生的變化，是從虛擬經(jīng)濟向?qū)嶓w經(jīng)濟轉(zhuǎn)變，未來將以運營出租回報是否能滿足現(xiàn)金流折現(xiàn)來重新定價房產(chǎn)價值。也就是，從市場比較法回歸收益還原法。 

世聯(lián)行3月31日發(fā)布的2017年年報顯示，該年度，世聯(lián)行營業(yè)收入約82.12億元，同比增長30.97%；歸屬于上市公司股東凈利潤約10.04億元，同比增長34.35%；資產(chǎn)總額136.33億元，同比增長75.14%。 

世聯(lián)行將主要原因總結(jié)為，該公司互聯(lián)網(wǎng)+業(yè)務發(fā)展迅速，收入同比增長61.84%；所拓展的公寓等資產(chǎn)服務業(yè)務發(fā)展迅速，收入同比增長68.80%；及金融服務業(yè)務發(fā)展順利，收入同比增長62.26%。 

“看好核心二線城市” 

陳勁松表示，世聯(lián)行2018年的增速不會低于2017年，對房企來說可能是小年，但對于代理商來說中性偏好。他開玩笑說，“25年前，世聯(lián)行應該加杠桿在資產(chǎn)增值上賺錢，既然當時沒有做，現(xiàn)在也沒必要”，世聯(lián)行堅持靠提供服務走輕資產(chǎn)路線，看好核心二線城市和核心都市圈。 

對于房企集中度提高，陳勁松說，中國房地產(chǎn)市場具有“巨量、低頻成交、非標、高額、不平衡”等特點，而中小房企對其所在的三四線城市的房地產(chǎn)市場理解更深刻。相對來說，房企規(guī)模的增速可能會減慢。 

截至2017年12月31日，世聯(lián)行互聯(lián)網(wǎng)+業(yè)務完成186個城市的服務布局，新增三四線城市布局81個，合作項目累計超過1000個，營業(yè)收入23.53億元，同比增長61.84%，毛利5.31億元, 同比增長89.73%。持續(xù)開展線上營銷活動，線上開展了網(wǎng)上售樓處、特惠房展會、返鄉(xiāng)季、旅居業(yè)務等專題活動，接待直銷咨詢報名130多萬人次，在25個大中城市電商市場份額居市場top3，其中濟南、惠州、廣州、深圳等8家地區(qū)公司實現(xiàn)營收過1億元，武漢、南寧、成都、重慶等城市亦表現(xiàn)出強勁的增長勢頭。 

東方地產(chǎn)認為，電商業(yè)務已成世聯(lián)行業(yè)績最大亮點，2017年實現(xiàn)營業(yè)收入23.5億元，同比增長62%，毛利5.3億元, 同比增長90%。電商業(yè)務業(yè)績高增最重要的原因有二，其一、該公司積極下沉三四線城市，享受到了2016-2017年三四線城市房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展的紅利；其二是該公司逐步將其業(yè)務模式轉(zhuǎn)變成營銷總包模式，帶來單盤的營收和利潤方面的大幅度增長。2017年電商業(yè)務的毛利率持續(xù)提升至22.6%，較2016年上升了3.3個百分點。 

而長租公寓快速搶占市場份額，金融業(yè)務恢復高增長。2017年公司公寓管理業(yè)務實現(xiàn)收入2.1億元，同比增加388%。截至2017年底，世聯(lián)行紅璞公寓的全國簽約間數(shù)突破10萬間，在管運營房間約3.5萬間，平均出租率81%，布局全國共計29個城市。金融業(yè)務2017年收入達7.3億元，增長62%；毛利4.6億元，增長87%。該公司2017年全年放貸額114.9億元，增長281%。截至2017年底，公司貸款余額為49.5億元，比上年同期增長318%。 

世聯(lián)行認為，在全球流動性不再寬松和行業(yè)去杠桿的大背景中，“錢緊”是中期行業(yè)環(huán)境的主基調(diào)。2018年，經(jīng)濟已由高速增長階段轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段，居民對生活質(zhì)量的要求也不斷提高，住房產(chǎn)品、物管服務、金融服務的需求日益多樣化、個性化。一二線城市人口持續(xù)導入，租購并舉和改善需求推動著房地產(chǎn)深服務提速；不僅在住宅領(lǐng)域，工商物管、辦公空間的服務內(nèi)容和質(zhì)量也在不斷拓展和提高。棚改和消費升級推動三、四線居民出棚入戶，住房從成間到成套、成套到成社區(qū)不斷升級，對完備的社區(qū)配套和美好的生活環(huán)境有著更高的期望。置業(yè)的目的從滿足基本居住需求轉(zhuǎn)向追求更好、更舒適的居住體驗，房地產(chǎn)服務的延伸在將承擔更重要的角色。 

“房地產(chǎn)行業(yè)的獨角獸最有希望誕生在輕資產(chǎn)運營的長租公寓業(yè)務中” 

在國家“房住不炒”的總方針下，2017年，世聯(lián)行長租公寓業(yè)務成為重要的盈利點。在業(yè)績會上，世聯(lián)行透露去年在長租公寓投資超過10億元，占大頭的是裝修的部分，平均下來一間房在40000元左右；此外還有底租押金與IT投入的疊加。目前紅璞主要做的是核心二線城市的剛需類產(chǎn)品，這些城市的租金價格與一線城市相比只有1/3，大約1000元左右，世聯(lián)行深度布局未來3至5年租金會明顯上漲的二線核心城市，看好這些區(qū)域的城市發(fā)展。世聯(lián)行介紹，裝修一般按5年折舊攤銷，少部分深度改造以8年攤銷測算，力求控制在5年內(nèi)回收，項目利潤控制在15%左右。未來，世聯(lián)行對長租公寓業(yè)務的投資還會不斷增加。 

可資借鑒的是，世聯(lián)行于2017年8月22日的第四屆董事會第十二次會議，審議通過了《關(guān)于部分變更募集資金用途的議案》，同意變更顧問代理業(yè)務全國布局項目剩余募集資金本金余額6000萬元、基于大數(shù)據(jù)的O2M平臺建設(shè)項目募集資金本金可用余額3.89億元和補充流動資金募集資金本金可用余額3.3億元，本次擬變更募集資金金額為8.67億元以及2017年6月30日以后產(chǎn)生的利息收入，變更用于公司長租公寓建設(shè)項目。 

年報顯示，紅璞公寓以集中式公寓為主要體現(xiàn)，截至2017年12月31日，全國簽約間數(shù)突破10萬間，完成了2017年制定的全國目標簽約總量。除廣州、武漢、杭州、成都、鄭州、濟南傳統(tǒng)六大核心城市外，廈門、西安、蘇州三座后起之秀也在房源拓展上做出貢獻，九大城市簽約總量占全國總量的90%以上，市場布局29城，覆蓋核心一二線城市，已進入了中國長租公寓品牌第一梯隊。在管運營房間約3.5萬間，平均出租率81%，公司公寓管理業(yè)務實現(xiàn)收入2.08億元，同比增加387.64% 

平安證券認為，世聯(lián)行未結(jié)算資源豐富，業(yè)績增長有保障。2017年該公司累計實現(xiàn)代理銷售套數(shù)49.7萬套，目前累計已實現(xiàn)但未結(jié)算的代理銷售額約3581億元，將在未來的3至9個月為公司帶來約27.7億元的代理費收入；其中屬于公司100%控股子公司的未結(jié)算代理銷售額約2987億元，將在未來的3至9個月為該公司帶來約22.7億元的代理費收入。 

陳勁松表示，房地產(chǎn)行業(yè)的獨角獸最有希望誕生在輕資產(chǎn)運營的長租公寓業(yè)務中。他說，獨角獸一定是從中低端房地產(chǎn)市場發(fā)展出來的，只有剛需需求才能有足夠大的規(guī)模，獨角獸的產(chǎn)品才會體驗更好更方便。 

對于世聯(lián)行控股子公司深圳世聯(lián)君匯不動產(chǎn)運營管理股份有限公司（世聯(lián)君匯）在新三板退市的問題，世聯(lián)行表示，世聯(lián)君匯在新三板上的交易非常少，定價功能和融資功能未達目標?，F(xiàn)在是碎片化的市場，世聯(lián)行打算在一級市場尋求投資者、戰(zhàn)略伙伴，再把它做大。陳勁松稱，世聯(lián)君匯是一家主要從事咨詢顧問、物業(yè)管理和辦公商業(yè)物業(yè)運營的公司，是目前流行的共享辦公主題，需要得到資本市場的關(guān)注，下市是為了保留世聯(lián)君匯獨立發(fā)展或單獨募資的可能。 

此前的3月8日，世聯(lián)行公告稱世聯(lián)君匯擬申請股票在全國中小企業(yè)股份轉(zhuǎn)讓系統(tǒng)終止掛牌。公司此次擬終止掛牌，是為配合自身業(yè)務發(fā)展需要及在資本市場的長期發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃。 

1993年成立于深圳的世聯(lián)行，是境內(nèi)首家登陸A股的房地產(chǎn)綜合服務提供商，業(yè)務包括房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)代理、房地產(chǎn)經(jīng)紀、物業(yè)管理等，至今擁有71家分支機構(gòu)，服務遍及全球19個國家。世聯(lián)行普通股利潤分配預案為，以20.44億股為基數(shù)，向全體股東每10股派發(fā)現(xiàn)金紅利0.80元（含稅）。