大方向已定 租售并舉、房地產(chǎn)稅是焦點
透過全國兩會熱詞，可以看出政府建立房地產(chǎn)長效機制的信心和決心
對房地產(chǎn)行業(yè)而言，全國兩會的政策部署是觀測樓市行情的“晴雨表”。3月5日，在十三屆全國人民代表大會第一次會議上，國務(wù)院總理李克強所作的政府工作報告中，出現(xiàn)了“房住不炒”“棚改”“保障房”“住房制度”等多個與房地產(chǎn)相關(guān)的關(guān)鍵詞?？梢钥闯?，政府對于房地產(chǎn)長效機制建立的信心和決心。通過這些關(guān)鍵詞，我們?nèi)绾卧谌珖鴥蓵曇跋驴创?018年和今后房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢？為此，全國兩會代表、委員以及專家紛紛就當前的租售并舉、房地產(chǎn)稅等獻言獻策。
租購并舉
培育租賃市場 建立長效機制
隨著我國經(jīng)濟社會發(fā)展，城市化進程加快，城鎮(zhèn)居民的住房租賃需求快速增長。為適應(yīng)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢，滿足人們的居住需求，黨的十九大報告明確提出，“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。”由此，今年兩會期間，完善租購并舉、推進房地產(chǎn)市場長效機制建設(shè)，成為代表、委員們熱議的話題。
長期租賃實現(xiàn)“住有所居”
縱觀2016年以來的調(diào)控思路，除傳統(tǒng)的限購、限貸，還疊加了供給端的變化，著力于住房回歸居住屬性以及租賃市場發(fā)展所推動的住房體系的改革，調(diào)控的思路正在圍繞“住房不炒”的理念全面展開。
目前，不僅新地配建(或自持)租賃住房“常態(tài)化”，而且，存量用地盤活并建設(shè)租賃住房也“常態(tài)化”，并大規(guī)模地展開，“以租為主”、“租售并舉”、“先租后買”的住房供應(yīng)新體系正在形成，讓房地產(chǎn)長效機制有了更清晰的突破框架。
不過，值得注意的是，相比其他國家，我國租賃市場還存在很大的發(fā)展空間。“目前只有不到五分之一的中國城市居民選擇租房，而在發(fā)達國家中有三分之一的人通過租房解決居住問題。”在全國政協(xié)委員、房天下董事長莫天全看來，除了“置業(yè)觀”的差別外，更直接的原因在于發(fā)達國家租房市場比較完善。
不可否認的是，中國租房市場目前還不夠完善，尤其是很多社會福利是和住房、戶籍制度掛鉤的。莫天全指出，除此之外，租房市場交易監(jiān)管還需要加強。
“從利益角度來看，租房的誘惑遠小于買房，尤其是考慮到近些年來房價上漲。”莫天全認為，對很多人來說，與其應(yīng)對租客，還不如坐等房價上漲，這也影響了租房市場的供給問題。
因此，打造長期租賃市場，既是提高居民居住質(zhì)量、實現(xiàn)“住有所居”的渠道，更是引導(dǎo)居住需求從購房向租房轉(zhuǎn)移，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展的長效機制的必要手段。
“大家都關(guān)心租賃是好事。”全國人大代表、58集團CEO姚勁波表示，中國人買房才能安居的思想還根深蒂固，但“租賃市場的發(fā)展，是中國未來不可回避的問題。”姚勁波表示，通過大力發(fā)展租賃，更好地滿足廣大群眾不同階段的居住需求，也是長效機制的重要體現(xiàn)。
健全體系滿足不同需求
去年7月，九部委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》。通知提出，要繼續(xù)深化城鎮(zhèn)住房制度改革，建立“租購并舉”的住房制度。在業(yè)內(nèi)看來，租購并舉住房制度的實質(zhì)性發(fā)展，將有效滿足過渡性、階段性的住房需求，與商品房等共同構(gòu)建住房梯級消費體系。
“年輕人，剛剛參加工作的，或剛到一個新的地方，租房是個不錯的選擇。等經(jīng)濟好轉(zhuǎn)后再考慮買房。”在全國人大代表、北京林達投資集團創(chuàng)始人李曉林看來，“租購并舉”制度正好解決了這些人的居住問題。符合保障房需求的可以申請保障房，有條件的可以買商品房，房價不同，檔次也不同，沒條件買房的就租房，跟選擇交通工具一樣，可以選擇自行車、公共汽車，買車的話，可以買不同檔次的車。對于十九大提出的“房子是用來住的而不是用來炒的”，李曉林表示，改善型購房需求跟炒房要區(qū)別對待，這需要細則支持。
不過，在姚勁波看來，要實現(xiàn)租購并舉，租賃領(lǐng)域還要在三大方面做好文章：首先是增加租賃房源的供給量，不但在數(shù)量上提供保證，同時還要積極鼓勵租賃運營機構(gòu)入場，并給予稅收、金融等多種政策支持；其次是通過法律法規(guī)保障租賃雙方權(quán)益，尤其是提升承租人的“安全感”；第三要在租賃的金融方面發(fā)力，尤其是大力發(fā)展資產(chǎn)證券化REITs，以推動租賃市場更為專業(yè)化、規(guī)?；行虬l(fā)展。
姚勁波建議，希望政府進一步推動租購并舉等制度的落實，從政策層面予以保護，逐步使租房居民在享受基本公共服務(wù)方面獲得與買房居民同等的待遇。同時，要讓更多年輕人進一步增加對于租房的接受度，改變“買房才是安居樂業(yè)”的傳統(tǒng)觀念，建立更加積極的置業(yè)觀。
房地產(chǎn)稅
時隔4年 再次寫入政府工作報告
房地產(chǎn)稅是2018年全國兩會最重要的熱詞之一。接連四天，重磅消息輪番來襲，從全國人大會議到政府工作報告再到財政部記者會，均對房地產(chǎn)稅進行了權(quán)威表態(tài)，其輪廓愈發(fā)清晰。而市場的討論焦點也從要不要征收到什么時候征收以及以什么樣的方式征收？
穩(wěn)妥推進房地產(chǎn)稅立法
從2003年物權(quán)法出臺至今，房地產(chǎn)稅喊了15年，如今終于有了眉目。在2018年全國兩會，國務(wù)院總理李克強在政府工作報告中指出，“健全地方稅體系，穩(wěn)妥推進房地產(chǎn)稅立法。”這是時隔4年后，房地產(chǎn)稅第二次進入政府工作報告。
原國家房改課題組組長、中房集團理事長、匯力基金董事長孟曉蘇表示：“‘穩(wěn)妥推進房地產(chǎn)稅立法’的表述字字珠璣，表明房地產(chǎn)稅既要推進，又要穩(wěn)妥，要立法先行。”在國務(wù)院發(fā)展研究中心資源與環(huán)境政策研究所副所長李佐軍看來，“穩(wěn)妥”二字說明更謹慎了些，意在給房地產(chǎn)稅的推出留足時間和空間，肯定會推出，但會綜合考慮配套條件、購房者承受力等因素。
事實上，今年兩會上，政府部門對于房地產(chǎn)稅的表態(tài)可謂擲地有聲。在政府工作報告的前一日(3月4日)，十三屆全國人大一次會議副秘書長、發(fā)言人張業(yè)遂表示，“目前正在加快進行起草完善法律草案、重要問題的論證、內(nèi)部征求意見等方面的工作，爭取早日完成提請常委會初次審議的準備工作。”3月7日，財政部副部長史耀斌在回答記者提問時表示，“目前全國人大常委會預(yù)算工作委員會、財政部以及其他有關(guān)方面正在抓緊起草和完善房地產(chǎn)稅法律草案。”
一系列信號均在透露，房地產(chǎn)稅這次似乎真的要來了，但是從草案討論到進入立法程序再到真正落地，還有一段路要走，房地產(chǎn)稅何時才能真正落地？對此，全國人大代表、北京林達投資集團創(chuàng)始人李曉林表示，他非常同意穩(wěn)妥推進房地產(chǎn)稅立法，但今年可能不會出臺。中國財政科學(xué)研究院研究員賈康認為，房地產(chǎn)稅內(nèi)部研討已經(jīng)很多年，從政府工作報告的口徑來說，短時間內(nèi)不一定啟動立法。
征收方式有待研究
房地產(chǎn)稅為何讓無數(shù)人神經(jīng)緊張，因為無房者希望它能夠讓房價降下來，而多房者則擔心利益受損，而一般的購房者也擔心自己受到影響。
史耀斌表示，大多數(shù)國家都實行了房地產(chǎn)稅制度，都有一些共性，諸如按照評估值來征稅、都有一些稅收優(yōu)惠、都屬于地方稅、稅基確定比較復(fù)雜。
“我們會參考國際上共性的制度性安排的一些特點，當然也會從中國國情出發(fā)來合理設(shè)計房地產(chǎn)稅制度，比如合并整合相關(guān)的一些稅種，合理降低房地產(chǎn)在建設(shè)交易環(huán)節(jié)的一些稅費負擔等。”史耀斌說。
房地產(chǎn)稅征收涉及征收范圍、豁免的基本條件、稅率的標準范圍等等，均是一個復(fù)雜的工程。此前試點房產(chǎn)稅的上海和重慶，實行人均60平方米的免稅面積以及100平方米高檔住宅的免稅面積。
孟曉蘇建議，應(yīng)當對所有城鎮(zhèn)住房征稅，然后根據(jù)各個家庭的不同情況退稅。但退稅只適用于一套房。這樣能減少對應(yīng)稅房屋的鑒定困難，又能充分照顧低收入家庭。
在賈康看來，是人均多少平方米免稅，還是扣除第一套房，或是第二套房，甚至可以寬松到從第三套房才開始征收，各有各的道理。至于搞清楚人均多少平米，中國有不動產(chǎn)登記制度，技術(shù)上的操作沒有問題，而無法回避、必須解決好的一個棘手問題就是怎么扣除第一單位。
李佐軍認為，多種方式都可以探討，主要是看目的和側(cè)重點是什么，是強調(diào)公平？還是強調(diào)效率？抑或是強調(diào)可持續(xù)性？他認為，作為一個影響很大的稅改，應(yīng)更強調(diào)公平和可持續(xù)性。在全國政協(xié)委員、富力地產(chǎn)集團聯(lián)席董事長兼總裁張力看來，針對房產(chǎn)稅的征收應(yīng)該非常審慎，起碼要滿足老百姓最基礎(chǔ)的住房需求。
交易管理
設(shè)置一道資金“安全防線”
隨著我國房屋市場化的不斷發(fā)展，房屋市場在推動城市建設(shè)、改善居住條件、提高城市招商引資競爭力等方面，發(fā)揮著越來越重要的作用。然而，房地產(chǎn)交易管理中存在管理機制不健全、法律法規(guī)體系不完善、房地產(chǎn)競爭不規(guī)范、房屋交易和不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)信息共享不全、延遲等問題，這引發(fā)了全國兩會代表、委員的關(guān)注。
設(shè)立規(guī)范使交易透明
針對房地產(chǎn)交易管理，特別是二手房交易中存在的諸多問題，全國政協(xié)委員、房天下董事長莫天全提交了《關(guān)于加強房地產(chǎn)交易管理的建議》。 他建議進一步加強房地產(chǎn)交易監(jiān)管。出臺《房地產(chǎn)交易管理條例》等法律法規(guī)。規(guī)范房地產(chǎn)市場交易管理行為，嚴格執(zhí)行新建商品房預(yù)售許可、現(xiàn)售備案、網(wǎng)簽備案制度，嚴格執(zhí)行二手房交易合同網(wǎng)簽備案制度，實現(xiàn)新建商品房和二手房交易網(wǎng)簽全覆蓋。
莫天全還提出，住建、金融、稅務(wù)等部門建立房屋交易、購房貸款、稅費繳納等信息互通制度，將新建商品房、二手房網(wǎng)簽管理和購房資格審核情況與購房貸款、稅收繳納相關(guān)聯(lián)，確保差別化的住房信貸和稅收政策落實到位，支持合理自住購房，限制投資投機購房，嚴防騙購騙貸、避稅漏稅。
“如何加強房地產(chǎn)市場信息監(jiān)管、特別是二手房交易是我這次的提案之一，是希望能夠通過設(shè)立規(guī)范甚至法律去改善房產(chǎn)交易的各方面。”莫天全解釋道，希望能使房產(chǎn)交易過程透明化，因為現(xiàn)在的房產(chǎn)交易過程非常復(fù)雜，而且流程不透明，需要花很多時間和費用來完成房產(chǎn)交易。
“希望通過完善現(xiàn)行的法律、法規(guī)使購房流程簡單化、高效化，可以使交易環(huán)節(jié)縮短，交易費用下降，使買家及賣家都從中獲益。”莫天全指出，要提高房產(chǎn)交易效率，就需要不同部門的相互配合，這就涉及政府部門的協(xié)作和信息共享。
亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅指出，從新建商品房的交易管理而言，相對比較完善、系統(tǒng)，不管從整體的運行機制，還是管理上具體細則的落地和實施，相對比較到位。有所缺失的，可能更多存在于二手房的交易管理，以及租賃市場的合同管理上。
“一線城市新房市場占比逐漸減少，二手房成為市場主體，加上租賃業(yè)務(wù)在市場上的比重越來越大，租賃市場無論是交易過程，還是合同備案，存在一定的缺口，因此，交易管理是迫在眉睫的事。”郭毅表示。
細化資金監(jiān)管
“房屋交易管理中，需要細化的是資金監(jiān)管。”在姚勁波看來，針對商品房市場，建議加強兩類管控力度，其一是開發(fā)商預(yù)售環(huán)節(jié)收取的購房資金，怎么更好地加強監(jiān)管保護購房者權(quán)益，其二是加強對首付資金來源的監(jiān)管。
易居研究院副院長楊紅旭亦表示，國家相關(guān)規(guī)定，期房預(yù)售要有資金監(jiān)管，個人買房資金不能直接進入開發(fā)商賬號，應(yīng)該由第三方賬戶進行監(jiān)管，根據(jù)期房的施工進度，第三方賬戶資金分批次進入開發(fā)商賬號，“但在預(yù)售資金的使用方面，一些城市并沒有執(zhí)行，即沒有第三方賬戶，沒有監(jiān)管。一旦開發(fā)商的資金鏈出現(xiàn)問題，倒閉或項目爛尾，則會侵犯購房者權(quán)益。”楊紅旭表示。
值得注意的是，目前在二手房市場，相關(guān)部門倡導(dǎo)資金監(jiān)管，但并沒有強制要求，“現(xiàn)在二手房交易管理雖然有相應(yīng)的備案體系，同時也有二手房資金監(jiān)管的做法，但對資金監(jiān)管的應(yīng)用上，其實還可以繞開，即買賣雙方達成一致后，就可以不進入監(jiān)管賬戶，這導(dǎo)致交易環(huán)節(jié)中存在交易風(fēng)險，同時也讓‘陰陽合同’的現(xiàn)象很難得到有效打擊。”郭毅表示。
值得慶幸的是，為保障二手房交易的資金安全，維護消費者的合法權(quán)益，二手房交易資金監(jiān)管制度已在一些城市推行。
“目前資金的監(jiān)管方式有兩種，一種是政府部門提供，并以房地產(chǎn)交易中心實際操控的專項監(jiān)管賬戶，另一種是其他形式公司充當?shù)谌竭M行資金監(jiān)管。”姚勁波建議，第一種方式可以加大在全國推廣力度，這對于購房資金的安全性可以起到更好的保護作用。
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