黨的十九大報(bào)告提出“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”。“新華視點(diǎn)”記者發(fā)現(xiàn)，正在陸續(xù)召開的地方兩會(huì)上，有10多個(gè)省份的政府工作報(bào)告均明確提出發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，這對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)意味著什么？

多地政府工作報(bào)告均提加大租賃房建設(shè)與供給

加大租賃房的建設(shè)與供給，是多地政府工作報(bào)告共同提出的舉措。

北京市提出，將推進(jìn)集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，發(fā)展住房租賃市場(chǎng)特別是長(zhǎng)期租賃。上海市提出，今年加大租賃房建設(shè)力度，計(jì)劃新建和轉(zhuǎn)化租賃房源20萬(wàn)套，新增代理經(jīng)租房源9萬(wàn)套，新增供應(yīng)5.5萬(wàn)套各類保障房。

福建省明確大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，其中福州今年新開工租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房5000套、新增供應(yīng)5000套，廈門新開工12000套、新增供應(yīng)8000套；湖北省將在人口凈流入大中城市加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，逐步提高租賃住房占新增住房供應(yīng)量的比例；安徽省提出因城施策加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，盤活存量住房，發(fā)展住房租賃市場(chǎng)特別是長(zhǎng)期租賃。南京市提出今年將進(jìn)一步加大租賃住房建設(shè)，籌集租賃房源100萬(wàn)平方米。

在公租房方面，多地也動(dòng)作頻頻。安徽省提出今年實(shí)行公租房實(shí)物配租和租賃補(bǔ)貼并舉，將符合條件的新就業(yè)無(wú)房職工、外來(lái)務(wù)工人員等納入保障范圍；河北省加大公租房保障力度，年內(nèi)新開工建設(shè)23萬(wàn)套保障性住房；湖北則計(jì)劃加大公租房保障力度，開工建設(shè)保障性安居工程住房24萬(wàn)套。

“租賃住房建設(shè)將是后續(xù)保障房建設(shè)的重頭戲。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，“從各地具體建設(shè)規(guī)劃來(lái)看，今年包括房企自持租賃房、共有產(chǎn)權(quán)房、公租房、集體租賃住房等多品種供應(yīng)的房源將加速又加量。”

地方關(guān)鍵幾招布局租賃市場(chǎng)

多地兩會(huì)透露的信息表明，增加租賃土地供應(yīng)、培養(yǎng)規(guī)?；蛯I(yè)化租賃企業(yè)、深化租購(gòu)?fù)瑱?quán)，成為地方布局租賃市場(chǎng)的關(guān)鍵幾招。

——租賃土地供應(yīng)加速。海南省今年起每年下達(dá)租賃型住宅建設(shè)計(jì)劃時(shí)要明確租售比例。北京在2017年曾宣布，未來(lái)5年將供應(yīng)1000公頃集體土地用于建設(shè)租賃住房，這也意味著，在今后4年，北京將平均每年供地約200公頃用于建設(shè)租賃住房。南京提出今年優(yōu)化土地供給結(jié)構(gòu)，保證租賃房供地占住房供地比例達(dá)到30%以上。廣州市明確今年加大只租不售全自持商品房和軌道交通沿線租賃房用地供應(yīng)。

近來(lái)，上海、廣州、深圳、杭州、鄭州等城市已陸續(xù)開啟“只租不售”賣地模式。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至1月22日，全國(guó)已經(jīng)有超過(guò)10個(gè)城市成交租賃類土地，合計(jì)將供應(yīng)超過(guò)10萬(wàn)套房源。

——鼓勵(lì)租賃企業(yè)向規(guī)模化、專業(yè)化發(fā)展。上海市、南京市提出今年將支持專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化的住房租賃企業(yè)發(fā)展；廣東省明確各地級(jí)以上市至少建成1家國(guó)有住房租賃企業(yè)，廣州市明確要率先組建3家國(guó)有住房租賃公司；合肥、廈門均表示支持房屋租賃企業(yè)通過(guò)合并重組做大做強(qiáng)。

——租賃配套細(xì)則出臺(tái)，租購(gòu)?fù)瑱?quán)逐步深入。近來(lái)，包括天津、青島、無(wú)錫等10幾個(gè)城市密集發(fā)布政策，降低落戶門檻，開啟租房落戶通道。如天津市實(shí)行引進(jìn)人才“租房落戶”政策，對(duì)本人或直系親屬無(wú)名下合法住房的，可在其長(zhǎng)期租賃房屋所在社區(qū)落集體戶口；青島近日提出，以合法穩(wěn)定住所（含租賃）和合法穩(wěn)定就業(yè)為基本落戶條件，全面放開城鎮(zhèn)落戶限制；無(wú)錫提出租住經(jīng)相關(guān)部門備案的合法租賃住宅，同時(shí)具備參加無(wú)錫市城鎮(zhèn)社會(huì)保險(xiǎn)滿五年，準(zhǔn)予落戶；廣州市將“租購(gòu)?fù)瑱?quán)、學(xué)位到房”寫進(jìn)了當(dāng)?shù)亟逃块T的今年工作部署。

業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，隨著租賃市場(chǎng)的發(fā)展和深化，租購(gòu)?fù)瑱?quán)的內(nèi)涵也將逐步擴(kuò)大。

一二線城市外來(lái)人口將最先受益，炒房行為或受抑制

租購(gòu)并舉將率先影響哪些城市？去年7月，住建部等九部委選取廣州、深圳、南京等12個(gè)城市作為首批開展住房租賃試點(diǎn)的地區(qū)；去年8月，國(guó)土部明確北京、上海等13個(gè)城市開展首批集體建設(shè)用地用于建設(shè)租賃住房的試點(diǎn)，從土地源頭緩解租賃用地供給不足的難題。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前已有10余個(gè)城市開通了官方住房租賃交易和服務(wù)平臺(tái)，并開始向市場(chǎng)投放房源。同時(shí)，針對(duì)住房租賃的金融支持政策也頻頻落地。多家銀行近期陸續(xù)宣布給予住房租賃金融支持，包括對(duì)企業(yè)的金融支持和個(gè)人的消費(fèi)信貸支持。

業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，越來(lái)越多的租房選擇、穩(wěn)定的租約、較高的服務(wù)品質(zhì)，將讓一二線熱點(diǎn)城市的外來(lái)人口率先獲益。

不過(guò)，多位專家指出，目前，面向大量流動(dòng)人口和新市民的租賃住房供給仍不充分，特別是大城市租賃住房供給短缺。目前，我國(guó)租賃人口預(yù)計(jì)為1.9億人，租賃市場(chǎng)規(guī)模超萬(wàn)億元。易居企業(yè)集團(tuán)ＣＥＯ丁祖昱認(rèn)為，“市場(chǎng)需求主要集中于高性價(jià)比的房源，供應(yīng)卻跟不上。”

根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院對(duì)上海、深圳兩地的一項(xiàng)調(diào)查顯示，月房租3000元以下房源的租賃需求占總需求的26.4%，供應(yīng)卻只有11.9%；月租金3000元到6000元房源的需求占比51%，供應(yīng)占比39.6%；月租金大于六千的租賃需求占比22.6%，但是供應(yīng)達(dá)到了48.5%。

不少業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，租購(gòu)并舉將會(huì)明顯影響房地產(chǎn)市場(chǎng)。旭輝集團(tuán)董事長(zhǎng)林中稱，從開發(fā)商角度來(lái)看，過(guò)去由于房?jī)r(jià)預(yù)期長(zhǎng)期看漲，買地“捂”個(gè)幾年，等下一個(gè)樓市周期回暖就可以解套，但如果現(xiàn)在還采用這種囤地模式就非常危險(xiǎn)。在“房住不炒”的指導(dǎo)下，不少拿了高價(jià)地的中小房企已陷入困境，想轉(zhuǎn)讓都轉(zhuǎn)讓不了。

華東師范大學(xué)教授張永岳說(shuō)，“未來(lái)，租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)房等保障性住房以及商品房，將構(gòu)成住宅市場(chǎng)上的多元供給。住房的居住屬性將得以加強(qiáng)，低收入群體、中產(chǎn)階層、高收入群體可以在這樣的住房結(jié)構(gòu)中相互流動(dòng)。”

“樓市長(zhǎng)效機(jī)制開始‘輪廓初現(xiàn)’。”深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員李宇嘉說(shuō)，租房群體如果能通過(guò)租賃扎根城市，并依靠不斷積累，采用共有產(chǎn)權(quán)、先買房后改善、先小后大等梯級(jí)購(gòu)房模式，不再擠商品房的“獨(dú)木橋”，炒房行為將受到抑制。