新年伊始，印力聯(lián)合大股東萬(wàn)科收購(gòu)凱德20個(gè)購(gòu)物中心，拿下商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的并購(gòu)大單，成為業(yè)界關(guān)注的焦點(diǎn)。但與此同時(shí)，全國(guó)不少商業(yè)地產(chǎn)仍然經(jīng)營(yíng)慘淡，行業(yè)分化嚴(yán)重。在一二線城市商業(yè)地產(chǎn)去庫(kù)存壓力仍存，三四線城市商業(yè)地產(chǎn)利潤(rùn)不足，傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)增速放緩的情況下，未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的前景如何？哪些轉(zhuǎn)型路徑將受追捧？在近日舉行的全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)年度形勢(shì)分析會(huì)上，這些問(wèn)題引發(fā)了業(yè)界人士的熱烈討論。

不“變”就沒(méi)有活路

作為商業(yè)地產(chǎn)的一大主戰(zhàn)場(chǎng)，百貨行業(yè)的冷暖，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的景氣程度影響很大。“就2017年的市場(chǎng)形勢(shì)來(lái)說(shuō)，百貨業(yè)態(tài)呈現(xiàn)回暖跡象，持續(xù)4年至5年的業(yè)績(jī)下滑已經(jīng)終止，國(guó)內(nèi)很多百貨企業(yè)實(shí)現(xiàn)了利潤(rùn)、銷(xiāo)售雙增長(zhǎng)，下滑的趨勢(shì)已經(jīng)扭轉(zhuǎn)過(guò)來(lái)。”北京王府井百貨（集團(tuán)）股份有限公司發(fā)展部部長(zhǎng)曹世斌告訴經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)-中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者。

業(yè)績(jī)反轉(zhuǎn)得益于一個(gè)“變”字。過(guò)去一年，不少傳統(tǒng)商業(yè)在電商的打壓之下慢慢緩過(guò)勁來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)紛紛轉(zhuǎn)型，新商業(yè)模式層出不窮，行業(yè)內(nèi)部不斷整合洗牌。中國(guó)商業(yè)聯(lián)合會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、中華全國(guó)商業(yè)信息中心主任王耀認(rèn)為，百貨店業(yè)績(jī)提升的主要原因在于增加了食品銷(xiāo)售，中高端家電、珠寶和化妝品都取得了較好的銷(xiāo)售額，突出了自己的優(yōu)勢(shì)品類(lèi)。“2017年商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)最大的特點(diǎn)就是變化快，不斷推出新的東西。”王耀說(shuō)。

業(yè)態(tài)的重新組合和商業(yè)項(xiàng)目的升級(jí)改造成為2017年商業(yè)地產(chǎn)的重要標(biāo)簽。據(jù)聯(lián)商網(wǎng)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)，2017年存量改造的商業(yè)項(xiàng)目（包括百貨轉(zhuǎn)型、更名重開(kāi)、調(diào)整升級(jí)等模式）超過(guò)30個(gè)，略高于2016年，主要以3萬(wàn)平方米至5萬(wàn)平方米項(xiàng)目為主。比如，北京西單大悅城9層經(jīng)過(guò)改造后，推出了首條主題街區(qū)——樣街，聚集了拇指滑板、電競(jìng)科技、網(wǎng)紅奶昔等數(shù)十家店鋪，多元化的業(yè)態(tài)組合與開(kāi)放式的動(dòng)線設(shè)計(jì)，成功吸引了更多年輕顧客。

相較于電商的便捷，體驗(yàn)成為線下商業(yè)體的重要武器。不少購(gòu)物中心著手升級(jí)傳統(tǒng)業(yè)態(tài)，家庭體驗(yàn)式業(yè)態(tài)、親子類(lèi)業(yè)態(tài)逐漸受到歡迎，電影院、健身會(huì)館、電玩城、美容美體、兒童職業(yè)體驗(yàn)、兒童游樂(lè)等體驗(yàn)式業(yè)態(tài)在購(gòu)物中心里得到了快速發(fā)展。

隨著線上流量增速放緩，線上線下商業(yè)的聯(lián)系也日益緊密。“當(dāng)前，線上流量已經(jīng)遇到瓶頸，就像飛機(jī)沒(méi)有油了需要停機(jī)坪一樣，線下企業(yè)就是停機(jī)坪，現(xiàn)在一些線上企業(yè)收購(gòu)線下企業(yè)是必然戰(zhàn)略。線下往線上走，線上往線下布局，全渠道發(fā)展是目前很多企業(yè)所追求的。”北京物美商業(yè)集團(tuán)股份有限公司首席運(yùn)營(yíng)官于劍波說(shuō)。

三四線城市是未來(lái)機(jī)會(huì)

商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)歷了多年的跑馬圈地之后，供大于求和同質(zhì)化已成突出問(wèn)題。在一二線城市的購(gòu)物中心趨于飽和、競(jìng)爭(zhēng)激烈、成本攀升的形勢(shì)下，業(yè)內(nèi)認(rèn)為三四線城市是未來(lái)5年至10年內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的機(jī)會(huì)，不少發(fā)力商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商，也已經(jīng)將目光投向了三四線城市。以萬(wàn)達(dá)為例，2017年開(kāi)業(yè)的51個(gè)項(xiàng)目中，三線及其以下城市開(kāi)業(yè)的項(xiàng)目多達(dá)25個(gè)，占比近50%。

對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)而言，三四線城市商業(yè)布局和人口情況都是推動(dòng)其發(fā)展的有利因素。數(shù)據(jù)顯示，目前三四線城市的人口占全國(guó)城市人口的53%，但購(gòu)物中心僅占全國(guó)的16.5%。隨著城鎮(zhèn)化的發(fā)展，三四線城市人口數(shù)量還將增加，且隨著城鎮(zhèn)化發(fā)展，居民的收入、消費(fèi)水平以及對(duì)生活品質(zhì)的要求都會(huì)隨之增高，這將給三四線城市的商業(yè)開(kāi)發(fā)提供助力。

“2017年我們收購(gòu)了大量凱德的購(gòu)物中心，主要集中在三四線城市，當(dāng)前北京、上海的商業(yè)地產(chǎn)存量已經(jīng)不多了，我們今后會(huì)更關(guān)注具有發(fā)展?jié)摿Φ某鞘小?rdquo;印力集團(tuán)北區(qū)副總經(jīng)理張楠說(shuō)。實(shí)際上，新一輪的“跑馬圈地”商戰(zhàn)已經(jīng)在三四線城市間打響。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2017年以來(lái)，包括新城控股、紅星商業(yè)、凱德、萬(wàn)達(dá)等商業(yè)地產(chǎn)商旗下大型商業(yè)綜合體項(xiàng)目集中在三四線城市落戶(hù)。

雖然三四線城市受到企業(yè)熱捧，但也應(yīng)注意到市場(chǎng)暗藏的風(fēng)險(xiǎn)。“市場(chǎng)很大，但是利潤(rùn)很薄。三四五線城市基本沒(méi)有專(zhuān)業(yè)開(kāi)發(fā)商，運(yùn)營(yíng)者不懂商業(yè)，做起來(lái)非常難。如果管理不夠精細(xì)，開(kāi)發(fā)商就沒(méi)有利潤(rùn)。”寧波太平洋恒業(yè)控股有限公司董事長(zhǎng)胡敏杰告訴經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)記者。

打通金融通道才有出路

“地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在都在拼銷(xiāo)售，而未來(lái)要比持有物業(yè)數(shù)量和質(zhì)量，從土地供給的情況來(lái)看，很多地產(chǎn)項(xiàng)目以后只能持有。要想運(yùn)營(yíng)得好，商業(yè)地產(chǎn)的金融化就是重要出路。”華潤(rùn)置地有限公司華北大區(qū)商業(yè)地產(chǎn)管理部運(yùn)營(yíng)副總監(jiān)魏嶺表示。

當(dāng)前，一二線城市商業(yè)地產(chǎn)日漸飽和，進(jìn)入存量時(shí)代，但存量商業(yè)地產(chǎn)沉淀了大量的資金，不利于企業(yè)的高速周轉(zhuǎn)，越來(lái)越成為企業(yè)規(guī)?；恼系K，一些企業(yè)開(kāi)始積極探索將成熟的商業(yè)物業(yè)實(shí)行資產(chǎn)化管理。有業(yè)內(nèi)人士甚至認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)如果不打通金融通道，未來(lái)的發(fā)展就沒(méi)有出路。

2017年，深圳益田假日廣場(chǎng)資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃成立，成為去年首個(gè)資產(chǎn)證券化商業(yè)項(xiàng)目。家居巨頭紅星美凱龍擬將兩間購(gòu)物商場(chǎng)證券化，并在中國(guó)發(fā)起類(lèi)REITs計(jì)劃；印力首單CMBS（商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券）“中金-印力深國(guó)投廣場(chǎng)信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃”發(fā)起設(shè)立；國(guó)內(nèi)首單社區(qū)商業(yè)類(lèi)REITs“中聯(lián)東吳-新建元鄰里中心資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃”在上交所獲批……

其中，REITs作為房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的重要形式，受到商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的追捧。所謂REITs即房地產(chǎn)信托投資基金，通過(guò)集中投資于可帶來(lái)收入的房地產(chǎn)項(xiàng)目，例如購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓、酒店及服務(wù)式住宅，以租金收入和房地產(chǎn)升值為投資者提供定期收入。

眾所周知，房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，具有投資周期長(zhǎng)，投資規(guī)模大的特點(diǎn)，一般大眾很難參與大型房地產(chǎn)及商場(chǎng)投資。實(shí)際運(yùn)行的結(jié)果是房地產(chǎn)投資者及開(kāi)發(fā)商的集資來(lái)源嚴(yán)重受限，普通投資者也少了一個(gè)重要的投資渠道。高和資本資本市場(chǎng)部高級(jí)副總裁王坤表示，中國(guó)目前有10萬(wàn)億元規(guī)模的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)，如果將這些存量通過(guò)資產(chǎn)證券化形式增強(qiáng)其流動(dòng)性，可以幫助企業(yè)更高效地利用資金，一旦推廣開(kāi)來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)格局有望發(fā)生根本變化。