2018年開年，來(lái)自新加坡的上市公司凱德集團(tuán)出售作價(jià)83.65億元的20個(gè)購(gòu)物中心，接盤者為由印力、萬(wàn)科和Triwater組成的無(wú)關(guān)聯(lián)第三方，這成為2018年商業(yè)領(lǐng)域單個(gè)大型并購(gòu)。值得注意的是，這20家商業(yè)地產(chǎn)分布在19個(gè)城市，其中大部分位于三線城市。

商業(yè)消費(fèi)仍處于上升期

實(shí)體商業(yè)的衰落在這幾年是一個(gè)普遍的社會(huì)現(xiàn)象。有業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)認(rèn)為，無(wú)論是一線城市還是三線城市，實(shí)體商業(yè)都面臨著危機(jī)。無(wú)論是電商沖擊、還是運(yùn)營(yíng)成本的高企，都在不斷地侵蝕著曾經(jīng)盛極一時(shí)的商業(yè)地產(chǎn)。而凱德此舉無(wú)疑是一種“甩包袱”的行為。不過(guò)值得注意的是，接盤者印力地產(chǎn)本身為萬(wàn)科旗下商業(yè)地產(chǎn)平臺(tái)。而這些商業(yè)中心則分布在中國(guó)華北、華東、華南和中西部區(qū)域，有分析指出，此次收購(gòu)填補(bǔ)了印力在三四線城市的業(yè)務(wù)空白。

作為收購(gòu)方，印力集團(tuán)方面在公告中表示：“收購(gòu)上述商業(yè)地產(chǎn)，有助于提升我們商業(yè)網(wǎng)絡(luò)的廣度及深度，下沉核心區(qū)域市場(chǎng)及周邊城市群。”而凱德集團(tuán)方面則回應(yīng)稱：“此次交易有利于優(yōu)化集團(tuán)資產(chǎn)配置和集中資源，所獲資金將用于在中國(guó)繼續(xù)投資優(yōu)質(zhì)物業(yè)，進(jìn)一步強(qiáng)化凱德集團(tuán)在華五大核心城市群的業(yè)務(wù)布局。”

可以說(shuō)，凱德的“退”與印力的“進(jìn)”，形成了一個(gè)鮮明對(duì)比。這不禁讓人困惑，三線城市的商業(yè)地產(chǎn)究竟是不是“包袱”？消費(fèi)潛力到底該如何轉(zhuǎn)化為消費(fèi)能力？這些問(wèn)題都是目前業(yè)內(nèi)人士所普遍思考的問(wèn)題。

對(duì)此，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，從消費(fèi)潛力來(lái)看，三線城市是處于上升階段的。中金證券一份行業(yè)研究報(bào)告顯示：2017年節(jié)假日期間我國(guó)多個(gè)省市的銷售額增速同比明顯提升。僅從增速來(lái)看，三四線城市也展現(xiàn)出較一二線城市更強(qiáng)的消費(fèi)潛力。而中信證券的研究報(bào)告也顯示：由于三四線居民工作時(shí)長(zhǎng)、通勤時(shí)間大幅小于一二線居民，因此有更多的時(shí)間和精力進(jìn)行線下消費(fèi)，促使三、四線的主流消費(fèi)模式是“深體驗(yàn)，后買單”。

業(yè)態(tài)需向體驗(yàn)式轉(zhuǎn)型

在消費(fèi)潛力逐步增加的背后，有業(yè)內(nèi)人士指出了目前商業(yè)地產(chǎn)在三四線城市所面臨的盈利難題。優(yōu)鋪創(chuàng)始人、中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長(zhǎng)陳云峰說(shuō)：“現(xiàn)在的三線城市商業(yè)發(fā)展要比一、二線城市更加困難?？梢哉f(shuō)商業(yè)增量過(guò)大，同質(zhì)化趨勢(shì)明顯。關(guān)鍵是短時(shí)間增長(zhǎng)的商業(yè)體量和消費(fèi)者的消費(fèi)能力有差距，實(shí)體商業(yè)在三線城市普遍虧損。”

“現(xiàn)在三線城市的商業(yè)地產(chǎn)，落后于發(fā)展成熟的北京、上海等一線城市，剛剛進(jìn)入轉(zhuǎn)型周期。”陳云峰指出，如今人們對(duì)時(shí)尚消費(fèi)、品牌消費(fèi)、體驗(yàn)式消費(fèi)都非常有熱情，尤其是餐飲和兒童的業(yè)態(tài)上升比較快。而縱向比較來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)從最初的百貨業(yè)態(tài)，到后來(lái)的購(gòu)物中心，再到如今的城市綜合體，商業(yè)地產(chǎn)“賣產(chǎn)品”的屬性正在減弱；取而代之的是“賣體驗(yàn)”。購(gòu)物中心和城市綜合體業(yè)態(tài)在三四線持續(xù)滲透逐步替代原有的百貨業(yè)態(tài)。

同時(shí)，上海易居研究院智庫(kù)中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也指出：“三四線城市高端市場(chǎng)培育空間發(fā)展緩慢，但針對(duì)中產(chǎn)階層的大眾化消費(fèi)規(guī)模持續(xù)攀升。”此外，嚴(yán)躍進(jìn)還表示。“由于消費(fèi)者對(duì)價(jià)格的敏感性，這對(duì)三、四線城市的商業(yè)來(lái)說(shuō)，往往受到網(wǎng)購(gòu)沖擊更大。因此對(duì)運(yùn)營(yíng)者來(lái)講，有比較大的風(fēng)險(xiǎn)。凱德等主動(dòng)退出并轉(zhuǎn)讓部分已經(jīng)進(jìn)入成熟期的項(xiàng)目，也是有這方面的考慮。”