1月9日上交所通過(guò)“廣州珠江實(shí)業(yè)開(kāi)發(fā)股份有限公司公開(kāi)發(fā)行2016年公司債券”，這是1月前七個(gè)工作日里獲批的第二只房企債。
臨近春節(jié)前，一批長(zhǎng)期積壓的地產(chǎn)債正被消化。根據(jù)彭博數(shù)據(jù)，2017年四季度上交所批準(zhǔn)的地產(chǎn)債數(shù)量超過(guò)前四季度之和。“地產(chǎn)債發(fā)行有松動(dòng)跡象”是多名受訪券商投行人士的直觀感受。
1月10日,上交所一名債券部人士回應(yīng)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者稱，目前仍然按照國(guó)家相關(guān)調(diào)控政策執(zhí)行，沒(méi)有加速審核。
在經(jīng)歷一年多的“資金渴”后，2018年地產(chǎn)行業(yè)的融資需求能否得到緩解，對(duì)此東方證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家邵宇表示，嚴(yán)監(jiān)管仍將持續(xù)，房地產(chǎn)的資金壓力不減。
存量地產(chǎn)債獲放行
一批房企的融資需求在近期迎來(lái)緩解。
1月6日華夏幸福（600340.SH）公告稱，公司收到上交所關(guān)于其非公開(kāi)發(fā)行公司債券掛牌轉(zhuǎn)讓無(wú)異議的函，發(fā)行總額不超過(guò)50億元。金科股份（000656.SZ）在2017年12月26日獲得證監(jiān)會(huì)的批文，核準(zhǔn)公司向合格投資者公開(kāi)發(fā)行面值總額不超過(guò)55億元的公司債券。
事實(shí)上，近期多家房企發(fā)行的債券獲得監(jiān)管層批準(zhǔn)，已引起市場(chǎng)關(guān)注。根據(jù)彭博數(shù)據(jù)顯示，2017年四季度以來(lái)上交所已經(jīng)批準(zhǔn)了19家開(kāi)發(fā)商21只債券合計(jì)超過(guò)762億元人民幣公司債（含私募和公募）。批文數(shù)量超過(guò)此前四個(gè)季度的總和。
多家券商投行人士在接受記者采訪時(shí)亦表示，年底多個(gè)地產(chǎn)債獲批，顯示出松動(dòng)的跡象。1月10日,深圳一家中型券商債券承銷部人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，“我感覺(jué)目前地產(chǎn)行業(yè)的債券融資節(jié)奏在慢慢放開(kāi)”。
該名債券承銷人士談到，目前拿到批文的都是存量項(xiàng)目。“這些項(xiàng)目經(jīng)過(guò)交易所審核、評(píng)估之后，會(huì)慢慢放行；但從放的節(jié)奏來(lái)看，還是很慢。”
公開(kāi)資料顯示，2017年12月至今上交所放行的地產(chǎn)債項(xiàng)目，普遍是在2016年申報(bào)，比如中庚地產(chǎn)、成都人居置業(yè)、大名城、安徽省高速地產(chǎn)集團(tuán)等。
“實(shí)際上2017全年都在消化2016年的存量地產(chǎn)債項(xiàng)目，但年底被監(jiān)管層放行的項(xiàng)目數(shù)量要更多。”深圳一家券商投行人士表示。
彭博表示，根據(jù)知情人士透露，雖然監(jiān)管層批準(zhǔn)地產(chǎn)商公司債券發(fā)行的標(biāo)準(zhǔn)并未改變，但審批的推進(jìn)在提速，此前上交所會(huì)通過(guò)窗口指導(dǎo)造成最終發(fā)行的拖延。
上交所前述債券部人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者回應(yīng)稱，對(duì)于地產(chǎn)債的審核沒(méi)有加速，上交所還是按照國(guó)家相關(guān)調(diào)控政策執(zhí)行。
同時(shí)，多名券商人士指出，監(jiān)管層對(duì)募集資金的規(guī)模和投向依然把關(guān)很嚴(yán)格。前述債券承銷人士指出不少地產(chǎn)債項(xiàng)目的募資規(guī)模面臨“縮水”。
1月10日,廣州一名券商債券承做人士表示，監(jiān)管層對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的融資情況一直保持從嚴(yán)審核，對(duì)于符合分類監(jiān)管要求的會(huì)給予支持。
據(jù)了解，2016年10月兩地交易所發(fā)布《關(guān)于試行房地產(chǎn)、產(chǎn)能過(guò)剩行業(yè)公司債券分類監(jiān)管的函》，采取“基礎(chǔ)范圍+綜合指標(biāo)評(píng)價(jià)”的分類監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)。
基礎(chǔ)范圍包括境內(nèi)外上市房企；以房地產(chǎn)為主業(yè)央企；省級(jí)政府（含直轄市）、省會(huì)城市、副省級(jí)城市及計(jì)劃單列市的地方政府所屬的房企；中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)排名前100名的其他民營(yíng)非上市房企。對(duì)于符合基礎(chǔ)范圍的房企，還要通過(guò)五項(xiàng)綜合指標(biāo)評(píng)價(jià)劃分為正常類、關(guān)注類和風(fēng)險(xiǎn)類。主承銷商應(yīng)審慎承接風(fēng)險(xiǎn)類項(xiàng)目。
“借新還舊”謀自救
而從記者查閱了解到，近期獲得監(jiān)管層通過(guò)的地產(chǎn)債，其募集資金多投向“償還銀行債務(wù)”，這顯示出地產(chǎn)行業(yè)仍然承受龐大的債務(wù)負(fù)擔(dān)。
比如前述廣州珠江實(shí)業(yè)開(kāi)發(fā)股份有限公司小公募債，公司計(jì)劃募資14億，其中7.2億用于償還銀行貸款等債務(wù)，剩下用于補(bǔ)充營(yíng)運(yùn)資金；2017年12月14日獲批的綠城房地產(chǎn)集團(tuán)小公募債，募資20億全部用于償還有息債務(wù)
海通證券分析師姜超此前分析稱，存量債務(wù)到期壓力集中在2018-2021年。他表示，國(guó)內(nèi)地產(chǎn)存續(xù)債券中約有75%是在2019-2021年間到期。貸款的期限以3年為主，過(guò)去兩年產(chǎn)生的大量貸款也將在2018-2019年到期，未來(lái)2-5年地產(chǎn)行業(yè)債務(wù)到期壓力集中。
在前述深圳一家券商投行人士看來(lái)，近期交易所消化一批存量債券融資項(xiàng)目，有助于房企迎來(lái)喘息之機(jī)。
那么監(jiān)管層是否會(huì)因地產(chǎn)面臨的債務(wù)壓力而適當(dāng)放松融資政策，對(duì)此東方證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家邵宇向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，今年嚴(yán)監(jiān)管態(tài)勢(shì)會(huì)繼續(xù)保持，這是自上而下的政策，不會(huì)因?yàn)樾袠I(yè)中有誰(shuí)出現(xiàn)問(wèn)題，而允許他們做出一些釋放。
前述深圳中型券商債券承銷人士亦表示，“今年監(jiān)管層對(duì)地產(chǎn)融資的態(tài)度還是收緊。房地產(chǎn)融資依然是一個(gè)比較敏感的項(xiàng)目，監(jiān)管層卡得非常嚴(yán)格。”
在預(yù)判2018年地產(chǎn)融資趨勢(shì)時(shí)，邵宇表示，地產(chǎn)融資一直以來(lái)資金需求量比較大，如果沒(méi)有捂盤(pán)惜售的情況，監(jiān)管層還是會(huì)給予一定的資金周轉(zhuǎn)期。“但總體而言，保持相對(duì)緊張的資金壓力，是房地產(chǎn)調(diào)控的重要部分。因此預(yù)計(jì)資金壓力還會(huì)持續(xù)。”
在他看來(lái)，未來(lái)房企會(huì)繼續(xù)進(jìn)行資金騰挪，比如發(fā)行海外債。
據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2017年全年房企境外融資合計(jì)388.6億美元，與2016年全年的140.6億美元相比，上漲了176%。
而金科股份1月9日晚間就公告稱，為了調(diào)整公司債務(wù)結(jié)構(gòu)、拓寬融資渠道、滿足資金需求，結(jié)合目前海外債券市場(chǎng)的情況和公司資金需求狀況，公司擬在境外發(fā)行總額不超過(guò)10億美元的高等級(jí)債券。
（來(lái)源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 記者 譚楚丹）
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