12月18日至20日舉行的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。要發(fā)展住房租賃市場(chǎng)特別是長(zhǎng)期租賃，保護(hù)租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益，支持專(zhuān)業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展。完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，分清中央和地方事權(quán)，實(shí)行差別化調(diào)控。

12月23日，住建部部長(zhǎng)王蒙徽在全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上表示，明年將針對(duì)各類(lèi)需求實(shí)行差別化調(diào)控政策，滿(mǎn)足首套剛需、支持改善需求、遏制投機(jī)炒房。大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)特別是長(zhǎng)期租賃，在人口凈流入的大中城市加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，推進(jìn)國(guó)有租賃企業(yè)的建設(shè)，充分發(fā)揮對(duì)市場(chǎng)的引領(lǐng)、規(guī)范、激活和調(diào)控作用。同時(shí)，去庫(kù)存任務(wù)再深入，步入縣域去庫(kù)存的新階段。

兩次會(huì)議的召開(kāi)，對(duì)于2018年以及今后一段時(shí)間全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展有了較為清晰的定調(diào)。

“租購(gòu)并舉”細(xì)化政策有望盡快出臺(tái)

首先值得注意的是，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議和全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議都明確提及了發(fā)展租賃市場(chǎng)。業(yè)內(nèi)分析人士普遍認(rèn)為，“租購(gòu)并舉”的方向進(jìn)一步明確，預(yù)計(jì)明年將會(huì)有更為細(xì)化的相關(guān)政策出臺(tái)。

國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)研究員任興洲預(yù)計(jì)，明年將會(huì)在“多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購(gòu)并舉”的住房制度方面，出臺(tái)更多的落地細(xì)則和具體措施。包括在土地和融資方面出臺(tái)一些鼓勵(lì)措施，租房市場(chǎng)的法律和保障也將進(jìn)一步完善。

招商證券研報(bào)分析指出，今年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)方面的表述由去年的“加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度”、“要加快住房租賃市場(chǎng)立法，加快機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；赓U企業(yè)發(fā)展”到今年的“加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”、“要發(fā)展住房租賃市場(chǎng)特別是長(zhǎng)期租賃，保護(hù)租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益，支持專(zhuān)業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展”。表述由“加快研究建立”、“基礎(chǔ)性制度”到“加快建立”、“租購(gòu)并舉的住房制度”，這進(jìn)一步明確“租購(gòu)并舉”是方向，說(shuō)明租賃建設(shè)有望提速。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍在接受澎湃新聞采訪(fǎng)時(shí)表示，進(jìn)住房制度的改革中，強(qiáng)調(diào)了租購(gòu)并舉的模式，或者說(shuō)發(fā)展租賃市場(chǎng)的力度會(huì)強(qiáng)化。而在租購(gòu)并舉發(fā)展中，也有很強(qiáng)的供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的導(dǎo)向，從“多主體供應(yīng)、多渠道保障”的模式看，實(shí)際上強(qiáng)調(diào)了豐富市場(chǎng)參與主體、豐富房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)品的思路。

“從此類(lèi)思路來(lái)看，未來(lái)除了開(kāi)發(fā)商積極參與租購(gòu)并舉以外，其他機(jī)構(gòu)包括商業(yè)銀行、國(guó)有企業(yè)、甚至一些金融資本等都可以積極參與租購(gòu)并舉的模式中，這對(duì)于住房制度改革將有積極的推進(jìn)作用。”

首次強(qiáng)調(diào)了“長(zhǎng)期租賃”的重要性

與此同時(shí)，“長(zhǎng)期租賃”的重要性被明確提及，一些分析機(jī)構(gòu)認(rèn)為，這將有利于租賃市場(chǎng)長(zhǎng)期健康有序地發(fā)展。

在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，雖然在實(shí)踐過(guò)程中有很多長(zhǎng)租的概念，但是所謂長(zhǎng)租并不長(zhǎng)，更多的還是一些短租屬性的類(lèi)似一年的租賃產(chǎn)品。而經(jīng)濟(jì)學(xué)中的“長(zhǎng)期”概念，應(yīng)該是至少三年的周期，“所以未來(lái)預(yù)計(jì)包括三年和五年的租賃產(chǎn)品和附加服務(wù)會(huì)增加。”

嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)計(jì)，類(lèi)似產(chǎn)品應(yīng)該會(huì)從兩個(gè)渠道進(jìn)行。第一種是會(huì)通過(guò)類(lèi)似部分商業(yè)銀行當(dāng)前提出的“租房貸”的產(chǎn)品中給予完善，即銀行等機(jī)構(gòu)主動(dòng)收儲(chǔ)房源，進(jìn)行化短期租賃產(chǎn)品為長(zhǎng)期租賃產(chǎn)品；第二種是通過(guò)房企積極建造房屋以及提供服務(wù)等，進(jìn)而形成更好的租賃產(chǎn)品。“從此次租賃市場(chǎng)發(fā)展的導(dǎo)向來(lái)看，相比過(guò)去比較刻意強(qiáng)調(diào)對(duì)承租者權(quán)益的保護(hù)，這次強(qiáng)調(diào)了保護(hù)租賃利益相關(guān)方的合法權(quán)益，這樣也是發(fā)展具有平衡性的租賃市場(chǎng)的需要。”

國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所房地產(chǎn)研究室副主任劉衛(wèi)民則分析，發(fā)展長(zhǎng)期租賃主要有兩個(gè)辦法：一是對(duì)于現(xiàn)有的存量住房市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，要引進(jìn)社會(huì)資本，讓機(jī)構(gòu)化資本建立一些具有示范效應(yīng)的長(zhǎng)租公寓，比如人才公寓、新市民住房等；二是引導(dǎo)二手住房租賃市場(chǎng)更加規(guī)范和健康發(fā)展。

再次強(qiáng)調(diào)完善長(zhǎng)效機(jī)制

本次中央經(jīng)濟(jì)共工作會(huì)議明確提出：完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性。

原建設(shè)部副部長(zhǎng)宋春華認(rèn)為，長(zhǎng)效機(jī)制不是權(quán)宜之計(jì)，而是長(zhǎng)時(shí)間的發(fā)揮效能機(jī)制。首先就要端正調(diào)控的趨向，拿就是“十九大”提出的“房住不炒”，實(shí)現(xiàn)住有所居。

招商證券研報(bào)解讀稱(chēng)，長(zhǎng)效機(jī)制是一系列工程，要從稅收、土地、金融等方面綜合施策，是一個(gè)逐步建立并完善的過(guò)程，以更好地實(shí)現(xiàn)“房住不炒”這樣一個(gè)定位。

嚴(yán)躍進(jìn)則分析，此次會(huì)議提出的“分清中央和地方事權(quán)”概念是一大亮點(diǎn)，“這或是分類(lèi)調(diào)控思路的繼續(xù)深化，預(yù)計(jì)對(duì)于市場(chǎng)比較敏感的概念，類(lèi)似房?jī)r(jià)和稅收等，或依然是中央會(huì)緊緊把控，而對(duì)于其他具體產(chǎn)品創(chuàng)新、房屋銷(xiāo)售和預(yù)售等相關(guān)細(xì)節(jié)等，也會(huì)遵循各地實(shí)際進(jìn)行適當(dāng)政策微調(diào)，總體上這都有助于實(shí)現(xiàn)差別化調(diào)控的機(jī)制。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。

差別化調(diào)控：支持改善需求

在業(yè)內(nèi)分析人士看來(lái)，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議后召開(kāi)的全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議對(duì)于明年的房地產(chǎn)調(diào)控做了更為具體的陳述，會(huì)議提出，明年將針對(duì)各類(lèi)需求實(shí)行差別化調(diào)控政策，滿(mǎn)足首套剛需、支持改善需求、遏制投機(jī)炒房。

“從此次會(huì)議上可以看出，對(duì)于首套剛需的依然會(huì)有繼續(xù)滿(mǎn)足的導(dǎo)向，這一點(diǎn)大思路是不變的。有變化的一點(diǎn)是關(guān)注支持改善需求方面，實(shí)際上這一點(diǎn)相對(duì)來(lái)說(shuō)比2017年的基調(diào)略有放寬，2017年是有一定的遏制改善需求的性質(zhì)，而到了2018年會(huì)對(duì)各類(lèi)改善型購(gòu)房需求繼續(xù)關(guān)注，不排除對(duì)于部分首套房和二套房的重新認(rèn)定、普通住房和非普通住房的認(rèn)定等方面都會(huì)有小微調(diào)。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。

他進(jìn)一步分析，在投機(jī)炒房方面，依然是遵循房住不炒的思路，“這一點(diǎn)預(yù)計(jì)會(huì)有各類(lèi)嚴(yán)厲管控，比如說(shuō)近期銀行委托信托公司投資的信托資金，也明確到了不允許進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，這其實(shí)都會(huì)對(duì)各類(lèi)投機(jī)炒房行為有所遏制。”

招商證券研報(bào)也認(rèn)為，明年政策或延續(xù)今年全局緊的態(tài)勢(shì)：“冒頭”的城市繼續(xù)打，“高庫(kù)存”的城市仍會(huì)松，差別化調(diào)控將成為主基調(diào)。

此外，會(huì)議還提到了縣城去庫(kù)存的概念。對(duì)于這一點(diǎn)，東北證券在研報(bào)中分析稱(chēng)調(diào)控政策將會(huì)在明年延續(xù)，但庫(kù)存仍然較多的部分三四線(xiàn)城市和縣城仍要繼續(xù)做好去庫(kù)存工作。“分類(lèi)調(diào)控也將促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展，防范部分地區(qū)因調(diào)控過(guò)緊帶來(lái)新一輪的庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)。”