與往年相比，今年的樓市調(diào)控手段不僅越發(fā)嚴(yán)厲，呈現(xiàn)出環(huán)環(huán)相扣的局面。首先在需求端通過限購、限貸、限售來抑制投資投機(jī)性需求，其次在供給端加快土地供應(yīng)節(jié)奏和力度，并且大力發(fā)展住房租賃市場，堅(jiān)持“房子是用來住的”理念。與此同時(shí)，一輪又一輪的樓市整治更是劍指捂盤惜售、捆綁搭售等違規(guī)行為，為房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展進(jìn)一步掃清障礙。

安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波在接受《證券日報(bào)》記者采訪時(shí)表示，從今年年初提出的差異化供地政策，到租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房等公共住房建設(shè)的持續(xù)推進(jìn)，可以預(yù)料的到，長效機(jī)制的構(gòu)建會更加完善?？偟膩碚f，今年以來的各項(xiàng)調(diào)控措施更多的是著眼于未來，將長效機(jī)制的建設(shè)落實(shí)。對于構(gòu)建階梯型消費(fèi)、解決高房價(jià)問題真正發(fā)揮了作用。

調(diào)控政策頻繁下發(fā)

扭轉(zhuǎn)房價(jià)看漲預(yù)期

今年以來，樓市調(diào)控政策的嚴(yán)厲程度與密集度超過了以往任何一年。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至12月13日，全國有近110個(gè)城市與部門（縣級以上）發(fā)布有關(guān)房地產(chǎn)的調(diào)控政策超過250次。

深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員李宇嘉在接受《證券日報(bào)》記者采訪時(shí)表示，在今年的樓市調(diào)控中，最大的不同就是調(diào)控力度史無前例，同時(shí)調(diào)控手段開始涉及到長效機(jī)制，比如根據(jù)房價(jià)和銷售波動情況設(shè)置“預(yù)警函”，適時(shí)啟動問責(zé)；再者，調(diào)控目標(biāo)不動搖且十分明確，并且呈現(xiàn)出不斷“打補(bǔ)丁”、補(bǔ)漏洞的情形。

從調(diào)控效果上看，也確實(shí)取得了較為喜人的變化。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的10月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，在環(huán)比數(shù)據(jù)上，一線城市已經(jīng)保持了連續(xù)三個(gè)月的環(huán)比下跌。

而從同比數(shù)據(jù)上看，一二三線城市總體出現(xiàn)增幅收窄的態(tài)勢。

事實(shí)上，自今年5月份開始，上海和北京房價(jià)就已呈現(xiàn)環(huán)比“零增長”，而同月的深圳房價(jià)則表現(xiàn)為環(huán)比下跌；到了8月份，15個(gè)熱點(diǎn)城市房價(jià)環(huán)比全面止?jié)q，其中北上廣深四大一線城市更是出現(xiàn)33個(gè)月以來的房價(jià)集體停漲；隨后在9月份，上海房價(jià)出現(xiàn)同比下跌，10月份，10個(gè)熱點(diǎn)城市新建商品住宅價(jià)格跌回1年前水平，重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)集體降溫。

李宇嘉認(rèn)為，當(dāng)前樓市調(diào)控效果已十分明顯，除一二線城市房價(jià)同比漲幅連續(xù)回落外，三四線樓市的庫存也降至2012年以來的新低。預(yù)計(jì)在樓市調(diào)控目標(biāo)不動搖、力度不放松，不能喘氣歇腳的背景下，以及金融去杠桿和樓市信貸資金持續(xù)緊縮的共同影響下，2018年商品房市場銷售規(guī)模將有所下滑，同時(shí)房價(jià)也會在現(xiàn)有的基本上再次微幅回調(diào)。

供給端調(diào)控發(fā)力

引入住房租賃市場

若說今年樓市調(diào)控中還有一個(gè)最大的不同，那一定是非住房租賃市場莫屬，因?yàn)橐酝偸潜?ldquo;忽略”的租賃市場在今年得到了明顯的政策青睞。

先是5月份住建部下發(fā)我國第一部明確規(guī)范住房租賃和銷售管理的行政管理法規(guī)——《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例(征求意見稿)》；隨后，住建部等九部委在7月份印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，并選取12個(gè)城市作為首批開展住房租賃試點(diǎn)的單位。其中，其中南京、杭州、成都、北京等地已正式推出住房租賃交易服務(wù)平臺；8月份，國土部、住建部聯(lián)合發(fā)布《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》，確定13個(gè)城市進(jìn)行集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)；此后，各地聞風(fēng)而動，頻頻出臺鼓勵(lì)發(fā)展住房租賃市場的各項(xiàng)政策措施。

易居研究院智庫研究中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《證券日報(bào)》記者采訪時(shí)表示，與“限購、限貸、限價(jià)、限售”等需求端措施相比，大力發(fā)展和規(guī)范房屋租賃市場，從而增加房屋“供應(yīng)池”的做法，是符合市場規(guī)律的柔性手段。在當(dāng)前情況下推進(jìn)“租購并舉”不僅可以擴(kuò)大住房供給、盤活閑置用地，還可以發(fā)揮長效機(jī)制的作用，可以說一舉兩得。

值得關(guān)注的是，12月8日召開的中共中央政治局會議將“加快住房制度改革和長效機(jī)制建設(shè)”列為2018年要著力抓好的重點(diǎn)工作之一，并強(qiáng)調(diào)要“力爭取得明顯成效”。

對此，嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，此次會議提到的加快住房制度改革，應(yīng)該理解為第二次房改或開啟。過去的房改是指福利分房制度到商品房住房制度的變革，而當(dāng)下提出的房改，也許是意味著租賃市場發(fā)展將受到明顯重視，同時(shí)對于住房開發(fā)和銷售等方面或有新調(diào)整。

監(jiān)管措施頻頻入市

推長效機(jī)制加速落地

在過去很長一段時(shí)間，樓市長效機(jī)制的建設(shè)一直被廣泛議論。而在中信證券研究部研究員陳聰看來，今年政策的執(zhí)行過程就是樓市長效機(jī)制構(gòu)建的過程。

陳聰認(rèn)為，樓市長效機(jī)制建設(shè)的特點(diǎn)應(yīng)符合以下幾個(gè)方面：一是不強(qiáng)調(diào)一時(shí)房價(jià)的漲跌，而是強(qiáng)調(diào)保障居民居住的權(quán)益；二是兼顧多類人群，精準(zhǔn)解決問題；三是立足存量思維，聚焦市場運(yùn)行機(jī)制問題；四是因城施策；五是與短期調(diào)控相結(jié)合，保證短期房地產(chǎn)市場各項(xiàng)指標(biāo)都保持穩(wěn)定。

事實(shí)上，從近兩個(gè)月的市場表現(xiàn)來看，雖然房價(jià)和成交量趨于穩(wěn)定，并且購房者對于未來的房價(jià)上漲預(yù)期也發(fā)生改變，但監(jiān)管層的一系列監(jiān)管舉措無不彰顯出調(diào)控仍在深化。

一方面是國土資源部部署對70個(gè)大中城市和熱點(diǎn)城市蘇州市，開展住宅用地出讓合同執(zhí)行情況檢查，防止坐地生財(cái)，囤地倒地，拖欠地款；另一方面，國家發(fā)改委和住建部聯(lián)手對北京、佛山、嘉興等15個(gè)城市進(jìn)行跨省交叉檢查，劍指商品房價(jià)格操縱；除此之外，國家發(fā)改委、國土資源部、環(huán)境保護(hù)部和住建部于12月5日聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于規(guī)范推進(jìn)特色小鎮(zhèn)和特色小城鎮(zhèn)建設(shè)的若干意見》，嚴(yán)控房地產(chǎn)化和債務(wù)化。

方正證券房地產(chǎn)業(yè)首席分析師夏磊在接受《證券日報(bào)》記者采訪時(shí)表示，總的來看，政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策可以分為兩種，即調(diào)控措施和監(jiān)管措施，這兩者之間有緊密聯(lián)系，但也有本質(zhì)區(qū)別。具體來看，房地產(chǎn)調(diào)控是指在市場規(guī)律失靈時(shí)所采取的調(diào)控政策，直接目的在于引導(dǎo)市場預(yù)期，糾正市場失靈；而房地產(chǎn)監(jiān)管則是規(guī)范市場買賣雙方市場的主體政策，直接目的在于防止微觀主體的不正當(dāng)行為，誘發(fā)市場失靈，進(jìn)而引發(fā)市場風(fēng)險(xiǎn)。今年下半年以來，在房地產(chǎn)調(diào)控措施的基礎(chǔ)上，再輔以監(jiān)管措施，對穩(wěn)定房地產(chǎn)市場起到了較為積極的推動作用。

展望明年，夏磊認(rèn)為在住房制度改革上或取得新突破。比如在產(chǎn)權(quán)房的探索方面，將重點(diǎn)發(fā)展北京共有產(chǎn)權(quán)房，滿足新市民的住房需求；在租賃房的探索上，政策支持可歸為幾類：一是供給方面：加大租賃用地供給、利用集體用地建設(shè)租賃住房等；房源上，鼓勵(lì)房企轉(zhuǎn)型開展住房租賃業(yè)務(wù)、培育專業(yè)化住房租賃企業(yè)。二是金融方面：允許提取住房公積金支付房租、對租賃企業(yè)給予融資支持、推進(jìn)REITs試點(diǎn)。三是財(cái)政方面：稅收優(yōu)惠、公租房貨幣化（市場提供租賃房源、政府發(fā)放租賃補(bǔ)貼）。四是法律方面：立法，切實(shí)推進(jìn)租購?fù)瑱?quán)。