近日，摩根大通中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家朱海斌在北京媒體見面會上談到房地產(chǎn)市場的長效機(jī)制時表示，“預(yù)計2018年房地產(chǎn)稅會正式進(jìn)入立法程序。”房地產(chǎn)稅立法究竟會給樓市帶來哪些改觀，房價真的會降嗎？還是…
1、摩根大通：2018年是房地產(chǎn)稅立法比較恰當(dāng)?shù)臅r機(jī)
“預(yù)計2018年房地產(chǎn)稅會正式進(jìn)入立法程序。目前看，2018年是房地產(chǎn)稅立法比較恰當(dāng)?shù)臅r機(jī)，這是因為，目前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的一個關(guān)鍵變化是，與過去兩三年相比，目前整個房地產(chǎn)市場庫存量明顯下行。”
摩根大通中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家朱海斌在北京媒體見面會上談到房地產(chǎn)市場的長效機(jī)制時作了以上表述。
在朱海濱看來，以往擔(dān)心一旦引入房地產(chǎn)稅，可能會對房地產(chǎn)市場形成一個比較大的沖擊。從這個層面來講，目前房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的變化是正式啟動房地產(chǎn)稅立法程序一個比較良好的時機(jī)。
朱海濱還表示，啟動立法并不意味著房產(chǎn)稅立即實施。
“啟動立法并不是馬上開征房地產(chǎn)稅，房地產(chǎn)稅真正實施要等到2019或者2020年。”
引入房地產(chǎn)稅是一個逐步的過程，主要體現(xiàn)在兩個方面：一是從征收的范圍來講，全國并不會一致性全部推出，各個城市根據(jù)自身情況自主選何時引入房地產(chǎn)稅，比如房價漲價過快或者房價過高的地區(qū)可能會先引入房地產(chǎn)稅，還在去庫存階段的三四線城市可以擇機(jī)考慮延遲征收房地產(chǎn)稅；第二，征收力度也會逐步推進(jìn)，可能存在一定的過渡期，或者在房地產(chǎn)稅的設(shè)計里按照人均面積或者按照首套免征。
租賃房的供應(yīng)可能跟房地產(chǎn)稅的推出也有關(guān)系。“如果房地產(chǎn)稅進(jìn)入正式立法程序，有望在已有二手房市場推動住房尤其是空置房出來作為租賃房的用途。”
2、房地產(chǎn)稅來了？還是沒來！
事實上，這并不是第一個提出房地產(chǎn)稅在這個時間節(jié)點出臺的專家。
10月初，在國務(wù)院舉辦的新聞發(fā)布會上，國家統(tǒng)計局局長寧吉喆曾釋放信號，他強(qiáng)調(diào)“房子的基本屬性是居住，國家反對投資投機(jī)性的取向不會變。相信房地產(chǎn)調(diào)控政策會繼續(xù)發(fā)揮效果，特別是將會逐步建立房地產(chǎn)調(diào)控的長效機(jī)制。”寧局長雖未直接指明，但是大家都心知肚明，這里所說的“長效機(jī)制”其實就是房地產(chǎn)稅。
而隨后肖捷財長的一番解讀更是讓民眾看到了征收房地產(chǎn)稅的方向和希望。“按照‘立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)’的原則，推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和實施。對個人住房按照評估值征收房地產(chǎn)稅。”
11月中旬，在“2017安徽省秋季房地產(chǎn)形式分析會”上丁祖昱曾預(yù)測，房地產(chǎn)長效機(jī)制將很快推出，涉及土地、金融、稅收、租憑以及保障。房地產(chǎn)稅最快2018年四季度推出，2019年開始征收。
12月16日，北大教授姚洋在接受采訪時表示：“我估計未來三年里頭應(yīng)該會出臺房地產(chǎn)稅。這個原因就在于，很多城市特別是一線城市的土地基本上接近用光了，所以想通過土地開發(fā)獲得收入這條路越走越窄了。但是地方政府是需要收入的。”
綜合各方面得到的信息看，房地產(chǎn)稅開征的步伐，正在越走越快。雖然啟動立法并不意味著房產(chǎn)稅立即實施，但至少讓我們看到了開展房產(chǎn)稅的趨勢，相信未來房價下跌將不再是夢。
3、房地產(chǎn)稅來了，房價就降了？
房地產(chǎn)稅被很多業(yè)內(nèi)人士解讀為抑制房價的重要措施，并被當(dāng)成房地產(chǎn)長效機(jī)制的組成部分。那么，房地產(chǎn)稅真的能讓房價降下來嗎？
中國社科院經(jīng)濟(jì)所研究員汪麗娜表示，很多人將房地產(chǎn)稅作為抑制房價的一種長效機(jī)制，但是從國際經(jīng)驗來看可能達(dá)不到這種效果。日本、美國這些出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫的國家，都有房地產(chǎn)稅。但是并沒有征收房地產(chǎn)稅抑制房價上漲。
房價的穩(wěn)定是和供需關(guān)系有關(guān)的，房地產(chǎn)稅對投資或者持多套房的行為可能會有約束，但是實際上還要看具體設(shè)計情況。所以說現(xiàn)在房地產(chǎn)稅被當(dāng)成了理想化的東西，是否真正對房地產(chǎn)市場起到作用，還需要實踐檢驗。
中國和國際上房地產(chǎn)市場最大的區(qū)別是，中國的土地市場是政府壟斷的，且是城鄉(xiāng)分割的市場，這才是政府應(yīng)該解決的問題。
上海、重慶此前的試點不了了之，應(yīng)該說是一個教訓(xùn)。所以房地產(chǎn)稅的出臺急不得，其中有很多系統(tǒng)性、協(xié)調(diào)性的問題需要解決。
中國社會科學(xué)院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院研究員楊志勇更是直言道，不認(rèn)為房地產(chǎn)稅和樓市調(diào)控有直接關(guān)系。用房地產(chǎn)稅調(diào)房價的結(jié)果有兩種可能，一種是房價不降，反而是增加購房者的負(fù)擔(dān)；另一種情形就是現(xiàn)在的情形，現(xiàn)在樓市包括北京最近有微跌，成交量比較低。
這種情況下出臺房地產(chǎn)稅，房地產(chǎn)市場就會成驚弓之鳥。正常來講，房地產(chǎn)稅對房價幾乎沒有影響，但是特殊時期，如果真的是房價飛速下降，那么金融問題、社會穩(wěn)定問題隨之而來。
從長周期看，無論是在城市化還沒有完成的“大周期”內(nèi)，還是在城市化已經(jīng)完成的“小周期”內(nèi)，房地產(chǎn)稅都不是房價漲跌的決定性因素，而是輔助性因素。它可以幫助穩(wěn)定房價，但最終實現(xiàn)的結(jié)果大概率是：房價穩(wěn)定的上升（如果宏觀經(jīng)濟(jì)基本面持續(xù)穩(wěn)定向上）。
4、2018年房價將往何處走？
當(dāng)前，樓市進(jìn)入了混雜紛亂的時刻，但是越是這個時刻，也需要冷靜，要學(xué)會獨立思考和分析。劉鶴說，中國目前的大勢就是二八定律。無論是城市、企業(yè)還是個人，總有一部分在“二八定律”的分化中得到“二”的好處，脫穎而出，前景光明。
任志強(qiáng)堅信房價永遠(yuǎn)上漲。長期看政策，中期看政策，短期看政策，沒有漲跌周期，只有政策影響上漲快慢。
朱海濱認(rèn)為，“2018年房價基本上就是一個字，‘穩(wěn)’，不用太多判斷。北京、上海等一線城市的短期限制政策會長期化，一直到未來長效機(jī)制正式引入后，這樣才有可能進(jìn)行對沖性的調(diào)整。”
對于市場普遍認(rèn)為的“北京房價下跌”的說法，朱海濱認(rèn)為，價格信號已經(jīng)紊亂，尤其在政策多管齊下的情況下，房價在多大程度上能夠反映真正的市場供求關(guān)系，需要打上一個問號。”從市場供需層面看，北京、上海、深圳等一線城市明顯屬于庫存嚴(yán)重不足，房價肯定有上行的壓力。”
所以，請記住能去一線，肯定不去二線，能去二線肯定不去三四線；能去市中心，肯定不去遠(yuǎn)郊。土地是稀缺的，樓盤是稀缺的，學(xué)區(qū)房也是稀缺的，你占住了，才是你的！你錯過了，則可能永遠(yuǎn)都無法彌補(bǔ)。
不論房地產(chǎn)稅出不出，何時出，切記！
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