中國(guó)一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)目前最大的一個(gè)痛點(diǎn)，就是庫(kù)存消化周期不斷上升。這是從來(lái)沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)的現(xiàn)象。
11月27日，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的80城住宅庫(kù)存報(bào)告顯示，當(dāng)前全國(guó)80城庫(kù)存規(guī)?；芈涞搅?013年8月的水平，新建商品住宅存銷比即庫(kù)存去化周期為10.8個(gè)月。
其中，一線城市的庫(kù)存去化周期，自2010年以來(lái)首次超越二三四線城市，達(dá)到11.9個(gè)月。“已經(jīng)增長(zhǎng)到壓迫房?jī)r(jià)下跌的程度，這也可以解釋最近幾個(gè)月國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70城房?jī)r(jià)指數(shù)中，一線城市房?jī)r(jià)指數(shù)率先下跌的現(xiàn)象。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示。
一線城市目前庫(kù)存高企的主要?jiǎng)右?，是市?chǎng)交易降低到了歷史底部。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，真實(shí)的庫(kù)存規(guī)模其實(shí)不高，反而是低于歷史水平，房?jī)r(jià)指數(shù)下跌只是階段性現(xiàn)象，“總體上說(shuō)，一線城市房?jī)r(jià)是漲多跌少、漲長(zhǎng)跌短”。
“中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)將進(jìn)入三四線城市房?jī)r(jià)再無(wú)周期、一二線城市資產(chǎn)價(jià)格長(zhǎng)期向上的時(shí)代。”興業(yè)證券研究員閻常銘認(rèn)為。
成交凍結(jié)，庫(kù)存周期上升
“截至2017年10月底，檢測(cè)的80個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為39490萬(wàn)平方米，環(huán)比減少2.1%，同比減少10.1%。自2015年以來(lái)，全國(guó)80城庫(kù)存規(guī)模就呈現(xiàn)出持續(xù)性的下跌態(tài)勢(shì)，充分體現(xiàn)了近三年全國(guó)去庫(kù)存戰(zhàn)役取得了較好的效果。當(dāng)前全國(guó)80城庫(kù)存規(guī)模相當(dāng)于2013年8月的水平，即庫(kù)存規(guī)模回落到了四年前的水平。”易居研究院稱。
從區(qū)域看，一線、二線、三四線這三類城市的住宅庫(kù)存總量都呈現(xiàn)環(huán)比、同比的下滑態(tài)勢(shì)，分別為2168萬(wàn)平方米、23884萬(wàn)平方米和13438萬(wàn)平方米，環(huán)比增幅分別為-2.2%、-2.4%和-1.5%，，同比增幅分別為-17.6%、-9.6%和-9.6%。
一般房地產(chǎn)業(yè)界認(rèn)為，庫(kù)存去化周期的合理區(qū)間為12~16個(gè)月，高于該區(qū)間說(shuō)明庫(kù)存規(guī)模偏大，低于該區(qū)間則說(shuō)明庫(kù)存規(guī)模偏小。
在這80個(gè)城市中，新建商品住宅存銷比即庫(kù)存去化周期為10.8個(gè)月，已小于合理區(qū)間。但三類城市的去庫(kù)存情況卻各有不同，其中，二線、三四線城市新建商品住宅的庫(kù)存去化周期為10.7和10.9個(gè)月，很多三四線城市的去庫(kù)存周期已經(jīng)明顯收窄，有16個(gè)三線城市低于8個(gè)月的水平。而一線城市的庫(kù)存去化周期則是2010年來(lái)，首次超過(guò)其他城市，達(dá)到了11.9個(gè)月。
“過(guò)去的市場(chǎng)分化講的其實(shí)是一二線城市去庫(kù)存效果較好、三四線去庫(kù)存不佳的現(xiàn)象。但近幾個(gè)月似乎這個(gè)概念有所顛倒，換而言之，一線城市去庫(kù)存周期反而是比較高的。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。
一二線資產(chǎn)價(jià)格長(zhǎng)期向上
一線城市去庫(kù)存周期超過(guò)了12個(gè)月就屬于偏高的水平，這也是出現(xiàn)了一線城市房?jī)r(jià)指數(shù)率先下跌的現(xiàn)象。在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，“如果對(duì)比歷史數(shù)據(jù)，過(guò)去一線城市去庫(kù)存周期超過(guò)12個(gè)月的時(shí)候也是出現(xiàn)了房?jī)r(jià)下跌，所以類似的關(guān)系基本匹配。”
一線城市消化周期的上升主要源于市場(chǎng)交易降低到了歷史底部。以北京為例，今年1~10月份的新建商品住宅成交面積為436萬(wàn)平方米，同比下跌46%，已處于歷史最低點(diǎn)。
克而瑞上海區(qū)域首席分析師葉茂介紹，由于政府嚴(yán)控預(yù)售證價(jià)格問(wèn)題，今年至少有50個(gè)項(xiàng)目因?yàn)閮r(jià)格沒(méi)有達(dá)到預(yù)期，選擇推遲開(kāi)盤(pán)，導(dǎo)致截至10月底，上海供應(yīng)量和成交量與同期相比均減半。
根據(jù)克而瑞的區(qū)域成交監(jiān)測(cè)，今年上海成交均價(jià)整體高于2016年，每個(gè)月都屬于供不應(yīng)求的狀態(tài)，價(jià)格依舊堅(jiān)挺。撇除限價(jià)限簽的因素后，廣州房?jī)r(jià)的實(shí)際漲幅也可觀。而深圳的新房只要稍微給購(gòu)房者讓利，購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)神經(jīng)就被撩撥起來(lái)，整體去化率達(dá)到7成左右。
閻常銘表示，房地產(chǎn)本質(zhì)是貨幣現(xiàn)象，去年至今年預(yù)計(jì)有至少13萬(wàn)億元金融杠桿加在房地產(chǎn)需求端，防范金融風(fēng)險(xiǎn)的要求決定了房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)的大趨勢(shì)，也決定了未來(lái)按揭將回到一二線城市，帶來(lái)的趨勢(shì)和格局就是三四線城市房?jī)r(jià)再無(wú)周期，而一二線城市的資產(chǎn)價(jià)格將長(zhǎng)期向上。
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