2017年只剩下一個月，回顧今年的樓市，調(diào)控各種政策齊頭并進，可謂跌宕起伏、風(fēng)起云涌。未來的房地產(chǎn)市場將走向何方？近日，綠地控股集團董事長、總裁張玉良接受新浪財經(jīng)采訪時預(yù)測，快速上漲這一波勢頭已過去了，明年市場總體會比較穩(wěn)定，全國銷售總量略微下滑。不過，未來，各個企業(yè)和城市之間的分化會越來越明顯，三四線城市將顯著下滑。

不過，他仍然看好未來5年的房地產(chǎn)市場，畢竟，無論是19大報告還是未來中國對2035年的規(guī)劃，城市化、中國社會的消費升級轉(zhuǎn)型仍然支撐著房地產(chǎn)的發(fā)展。

對于綠地而言，近年來綠地集團轉(zhuǎn)型提速，還將著力開發(fā)針對有錢有閑老年人的康復(fù)療養(yǎng)產(chǎn)業(yè)。根據(jù)張玉良的說法，后年綠地全國將有100家康復(fù)療養(yǎng)中心開業(yè)。這兩年，不少企業(yè)抓住了三四線城市快速上漲的機會，創(chuàng)造了巨額營收，張玉良認為那是不可持續(xù)的，并不是品牌影響力，但綠地的轉(zhuǎn)型是可以帶來可持續(xù)增長的，今年“爭取主要業(yè)績指標(biāo)都實現(xiàn)10%-15%的增長。”

綠地看好未來5年的房地產(chǎn)市場

2016年10月開始，全國各地展開了各類樓市調(diào)控政策。政策效果顯著，進入下半年，隨著樓市調(diào)控步伐進一步趨嚴(yán)，國內(nèi)大部分城市的房地產(chǎn)市場開始降溫，尤其是一線城市房價漲幅趨緩。

根據(jù)張玉良的預(yù)測，這一波城市房價快速上漲的勢頭已經(jīng)過去了，他預(yù)計明年房地產(chǎn)市場總體會比較穩(wěn)定，全國的銷售總量將出現(xiàn)略微下滑。從城市結(jié)構(gòu)來說，三四線城市銷量和均價將出現(xiàn)明顯下滑。

不過，張玉良認為，雖然當(dāng)前的房地產(chǎn)市場不再是原先的黃金時代，但仍然是很好的時代。“之前我們講黃金、白銀時代，未來不能這么簡單劃分，沒有意義?，F(xiàn)在是市場配置，未來的市場會分化，企業(yè)會分化，城市會分化，有磁性有吸引力的城市、有運營能力的企業(yè)將擁有更多的資源，吸引人才吸引資金。”

根據(jù)張玉良的觀點，十九大的規(guī)劃乃至于2035年的規(guī)劃中，中國經(jīng)濟的成長、城市化、中國消費社會的轉(zhuǎn)型升級，全都是支撐房地產(chǎn)的，仍然是重要動力，看你如何把握這個機遇。

“基本需求還在，中央提出的矛盾是不平衡，說明有些地方還是缺少供應(yīng)的，總體上來看目前中國的房地產(chǎn)，未來五年我是看好的，”他表示。

另外，近段時間，不少聲音稱調(diào)控房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的長效機制將出爐，包括房產(chǎn)稅等等。張玉良是這么看的：當(dāng)前的調(diào)控政策短期有成果，但產(chǎn)生的問題一大堆，不過，目前并沒有其他更好的辦法，這是為了建立長效機制的過渡期。

“調(diào)控之下暴露出來的一些問題不能視而不見，但為了建立長效機制，這也實在是找不到其他更好辦法的辦法，長效機制建立的過程、難度都不小。總有人講，這政策快了，那個政策快了，其實樓梯有聲音的人是下不來的，或者下來得很慢。這個長效機制什么時候出來我不知道，我相信會下來的，但同樣也可能會有其他的問題出來。另外租賃機制作為非常重要的補充是非常對的，我很認同。”他說。

綠地未來將發(fā)力養(yǎng)老業(yè)務(wù)板塊

根據(jù)綠地此前發(fā)布的2017年三季報顯示，其前三季度實現(xiàn)營業(yè)收入1804億元，同比增長20%，利潤總額114億元，同比增長逾35%，其中房地產(chǎn)板塊完成利潤總額95億元，同比增長72%。而四季度一般是企業(yè)發(fā)展的最后沖刺期，張玉良預(yù)計將努力實現(xiàn)年初定下的業(yè)績目標(biāo)，“爭取主要業(yè)績指標(biāo)都實現(xiàn)10%-15%的增長。”

這兩年，綠地集團轉(zhuǎn)型提速，以房地產(chǎn)為主業(yè)的同時，向基建、金融和大消費方向轉(zhuǎn)型，并增加了康養(yǎng)、科技這兩個業(yè)務(wù)板塊。

根據(jù)張玉良的介紹，未來，針對老年人開發(fā)的康復(fù)療養(yǎng)業(yè)務(wù)將成為重點業(yè)務(wù)。據(jù)悉，綠地開發(fā)的康養(yǎng)谷今年開始在全國范圍內(nèi)鋪開，每一個康養(yǎng)谷將包括從體檢到康復(fù)、遠程國際醫(yī)療、旅游等內(nèi)容。預(yù)計今年開工數(shù)量達到30個，明年這個數(shù)字將達到100個，后年會有100家以上開業(yè)，每家300個床位，在中國省會城市預(yù)計開設(shè)總計500個康養(yǎng)谷。

“我們的客戶是55歲到75歲，這些人有錢有閑，追求人生最美好的一段生活，全中國全世界的跑，將來采取旅居式的生活，這里住幾個月，那里住一兩年。會員卡人均收費30萬左右，30年會員制，住滿20年錢全退，住滿10年退一半。”他說。

康復(fù)療養(yǎng)業(yè)務(wù)如何實現(xiàn)價值和盈利？張玉良介紹稱，綠地的計劃是通過售賣會員卡實現(xiàn)輕資產(chǎn)，一旦資產(chǎn)項目運營起來之后，就可以做資產(chǎn)證券化，“你的資產(chǎn)流動起來了，將來這個資產(chǎn)運營只要實現(xiàn)微利就可以。比如我們開一個進口商品超市，周邊的商業(yè)資產(chǎn)價值都在隨之增值。”

近年來，綠地將觸角伸至金融、康養(yǎng)、PPP基建等業(yè)務(wù)，投入了大量的資金，對于綠地的持續(xù)轉(zhuǎn)型腳步，業(yè)界是有疑問的。尤其是對投資者來說，綠地如何確保未來的投資收益？這個轉(zhuǎn)型的周期將花費多長時間？

“大企業(yè)好比一艘大船，轉(zhuǎn)型是有一個過程的，”張玉良回應(yīng)說：“我個人認為，行業(yè)到了新的階段，轉(zhuǎn)型是繞不開的話題。目前中央政策對一二線城市產(chǎn)生了很大的市場殺傷力，對三四線卻沒有，因此不少企業(yè)抓住了這個時間窗口，銷售指標(biāo)的增長非常快。但這個市場是否可持續(xù)發(fā)展，還需要再看，并且，這并不是企業(yè)自身核心競爭力的增長，也無法形成品牌，但綠地是企業(yè)轉(zhuǎn)型升級自身的增長，符合中國經(jīng)濟的發(fā)展規(guī)律，抓住了未來中國對美好生活向往的轉(zhuǎn)型規(guī)劃，未來的競爭力會很強。”

他解釋道，短期看，綠地的有一些項目可能是負擔(dān)，但是長期來看，這都是價值，都是核心競爭力。“綠地多產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展的價值是很大的，綠地的凈資產(chǎn)回報率比其他企業(yè)高。”

“今天你造了一個學(xué)校，明天你造了一個醫(yī)院一個體檢中心，可能看上去都是成本，但是從長遠看都是資本。”張玉良說：“昨天跟一個政府領(lǐng)導(dǎo)聊，說很多企業(yè)還在想著拍賣拿地蓋房賣房，但那都是過去式了，沒有產(chǎn)業(yè)、沒有就業(yè)，只是一次性效應(yīng)。后面房價還會漲嗎？不會漲了呀。”

張玉良補充表示，隨著京津冀一體化協(xié)同發(fā)展的政策，綠地也展開了一些布局，看好天津、石家莊、承德、張家口等北京周邊，未來一些基建項目、特色小鎮(zhèn)、混改項目、食品城都會快馬加鞭上馬，“未來我們的大基建的凈資產(chǎn)回報率比其他企業(yè)要高很多的。”