房?jī)r(jià)和股價(jià)一樣，都是社會(huì)大眾關(guān)心的問(wèn)題，自然吃這碗飯的人也最多，專家、權(quán)威、學(xué)者、行家里手，眾說(shuō)紛紜。

近日，安邦咨詢創(chuàng)始合伙人、首席研究員陳功的一篇萬(wàn)字雄文，對(duì)房?jī)r(jià)背后的邏輯，之于中國(guó)老百姓的命運(yùn)做出了深入分析，分享給大家。

1、“談房?jī)r(jià)”的學(xué)術(shù)套路

過(guò)去一段時(shí)間，“好學(xué)生”都去搞房地產(chǎn)了，給的薪金高，從別的行業(yè)把人才都搶走了。

“好學(xué)生”有一個(gè)問(wèn)題，學(xué)得太好，于是，學(xué)院教的那一套就大行其道了。常見的是，現(xiàn)在供應(yīng)有多少套房子，需求有多少套，供求相減，多出來(lái)的自然就要“去產(chǎn)能”、“去庫(kù)存”了。

房?jī)r(jià)怎么定呢？號(hào)稱“比較法”，無(wú)非是房齡、戶型、裝修、位置與地段、配套、小區(qū)環(huán)境之類的，但這樣子比下去，恐怕是只漲不跌了吧。

不知道有人去過(guò)上海嗎？看到那些老別墅，現(xiàn)在是千金難買，但有人問(wèn)過(guò)這樣的一個(gè)問(wèn)題嗎？原來(lái)民國(guó)時(shí)期的業(yè)主是誰(shuí)，他當(dāng)時(shí)買房子是怎么想的？投資還是自?。縿傂柽€是軟需？

有到過(guò)歐洲的人，可以看到很多的殘破城堡遺址，這些城堡都有過(guò)輝煌的一頁(yè)，這是真豪宅吧，王健林都得花上億歐元去買，里面肯定是美酒加美女，厲害得很，但過(guò)去的業(yè)主在哪里呢？

到處都有歷史，歷史到處都在提醒大家，所謂房地產(chǎn)的保值和增值，完全就是個(gè)神話。過(guò)去是，現(xiàn)在更是，房地產(chǎn)本身是不會(huì)投資保值的，真能投資保值的是經(jīng)濟(jì)環(huán)境，經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)，是大環(huán)境！房地產(chǎn)本身就是宏觀產(chǎn)業(yè)，這個(gè)性質(zhì)就決定了，它不能像電視機(jī)那樣的商品一樣，用投入產(chǎn)出來(lái)衡量，不能用供需來(lái)衡量，甚至根本就不能用價(jià)格來(lái)衡量。因?yàn)槟憬裉煊械模魈炜赡芫蜁?huì)一文不值。

北大的教授錢理群賣掉房子住進(jìn)養(yǎng)老院，這是真大師啊，看得懂世態(tài)炎涼，有歷史感，但在中國(guó)，這樣的人有幾個(gè)？上世紀(jì)80年代，你炫富試試？一套房子說(shuō)是70年產(chǎn)權(quán)，相當(dāng)于30年時(shí)間的兩倍多，那是多大的一個(gè)時(shí)間跨度啊，投資？也就是忽悠吧！你現(xiàn)在賺錢了，你肯出手嗎？不會(huì)的！絕大多數(shù)中國(guó)人，包括經(jīng)濟(jì)學(xué)大師們都沒(méi)這個(gè)理性思維程度，按照市場(chǎng)邏輯去出牌，何況普通人呢。

現(xiàn)在講什么“最賺錢”的滿天飛，各路英雄豪杰都在講，但什么“最賺錢”，跳不出發(fā)展邏輯，失去了發(fā)展邏輯講“最賺錢”，那就是純忽悠。原因很簡(jiǎn)單，最有權(quán)力的政府，也要受發(fā)展邏輯的制約，不管它愿意不愿意，它跑不出去這個(gè)圈子，它跑不出去，你能跑的出去？

2、去年的房?jī)r(jià)調(diào)控

去年國(guó)慶節(jié)前以及國(guó)慶期間的房地產(chǎn)調(diào)控被媒體稱為“史上最嚴(yán)調(diào)控令”。

引人矚目的是北京，北京市政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委等部門《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》的通知，提出了北京市房地產(chǎn)調(diào)控八個(gè)方面的措施，被稱作“京八條”，政府施展出“組合拳”，在金融杠桿、土地供應(yīng)和銷售價(jià)格等方面對(duì)北京樓市加以管制。

接著還有，天津、鄭州、成都、無(wú)錫、濟(jì)南、合肥、深圳、廣州……，據(jù)說(shuō)截至去年10月18日，已經(jīng)有15−20個(gè)城市推出房?jī)r(jià)限制措施。

實(shí)際去年針對(duì)高房?jī)r(jià)的調(diào)控措施，早有宏觀征兆，一是貨幣政策走向令人擔(dān)憂，大量貸款流向了房地產(chǎn)，而不是實(shí)體經(jīng)濟(jì)，完全出乎官方預(yù)料，這樣下去還得了，這不是明擺著的問(wèn)題；再一個(gè)是各地偷跑，出乎意料。原來(lái)就有房?jī)r(jià)管制措施的，但各地打著“保增長(zhǎng)”的旗號(hào)，先后都悄悄地放開了，結(jié)果各地經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)未必保得住，但卻引發(fā)了新一輪的房地產(chǎn)炒作。很顯然，這里面值得思考的問(wèn)題顯然是太多了，事情根本沒(méi)有這么簡(jiǎn)單。

我們的房地產(chǎn)調(diào)控（限購(gòu)）政策是從2010年的10月初開始的，但是限購(gòu)令的細(xì)則出臺(tái)時(shí)間，拖了好久，一般說(shuō)是在2011年初才真正出現(xiàn)。在此之前，還有很多的政策信號(hào)釋放，文件出了不少，但根本不管用，沒(méi)人當(dāng)真，反對(duì)的倒是不少。

因?yàn)閹缀跛腥?，嘴上不講，心里也是這樣想的。正是因?yàn)檫@樣的原因，中央的任何動(dòng)作，都能轉(zhuǎn)化為各地推動(dòng)房地產(chǎn)的熱情，中央要去庫(kù)存、去杠桿，地方立即就能推出“大學(xué)生買房零首付”、“補(bǔ)貼購(gòu)房”等奇招。

如果再往前捋一下，那房地產(chǎn)一直就是支柱產(chǎn)業(yè)，城市化是刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的最重要支柱。北京大學(xué)教授周其仁在2009年就明確這樣講的，城市化是未來(lái)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱，五年計(jì)劃中也是類似的定位和提法，甚至到了2014年，中央已經(jīng)有壓力了，但各部和各地政府還是認(rèn)為未來(lái)20年城市化是主要方向。

這種情況下，各地怪招迭出，有通過(guò)所謂土地確權(quán)來(lái)搞房地產(chǎn)的，有挖山填湖搞房地產(chǎn)的，甚至有千方百計(jì)擠走實(shí)業(yè)，用工業(yè)園區(qū)搞房地產(chǎn)的。騰籠換鳥，籠子騰空了很容易，鳥沒(méi)有進(jìn)來(lái)怎么辦？正好搞房地產(chǎn)。

在這一片大熱之下，土地經(jīng)濟(jì)這樣玩下去會(huì)導(dǎo)致什么問(wèn)題？也就是說(shuō)，國(guó)家下一步，要走什么道路的問(wèn)題。畢竟政策是在5、6年后才有反應(yīng)，才開始表達(dá)擔(dān)心和限制。這就是中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控的由來(lái)。

現(xiàn)在，如果要估計(jì)官方的思路是，估計(jì)是先穩(wěn)住再說(shuō)吧。這個(gè)“穩(wěn)”字，不管你是自住還是投資，恐怕就又得抗幾年了。從全國(guó)這盤棋來(lái)看，其實(shí)從房地產(chǎn)的“新熱潮”到“再限購(gòu)”，只有短短的一年多一點(diǎn)兒，房?jī)r(jià)又面臨再低頭了。

3、城市化理應(yīng)穩(wěn)字當(dāng)先 城市化好不好？

這根本就不是一個(gè)好不好的問(wèn)題，這是規(guī)律，這是發(fā)展邏輯，一個(gè)地方不會(huì)永久是農(nóng)村，有錢了就要建房子，終究會(huì)搞城市化，搞房地產(chǎn)，自古皆然，中外皆然，有沒(méi)有經(jīng)濟(jì)學(xué)家都一樣的。

所以，關(guān)鍵是錢，關(guān)鍵是資本！從城市化的數(shù)據(jù)上看，也是這樣的情況，1999年的時(shí)候只有30%，2008年的時(shí)候是45%，2016年是56%。從30%到56%，中國(guó)只用了17年的時(shí)間，而一般國(guó)家要用幾十年甚至更長(zhǎng)的時(shí)間。

總的來(lái)看，城市化是好事，中國(guó)的政策大原則，放在這上面，沒(méi)有任何錯(cuò)誤，關(guān)鍵在于控制。我總是說(shuō)，宏觀調(diào)控的奧秘就在于微調(diào)，而不是大動(dòng)作。就像美聯(lián)儲(chǔ)，利率一次只調(diào)一點(diǎn)點(diǎn)，大砍大切，那不是宏觀調(diào)控，那是走投無(wú)路、背水一戰(zhàn)的表現(xiàn)。問(wèn)題就出在怎么也控制不了，一搞就過(guò)頭，不搞就停車。

1.速度問(wèn)題

我們要看到，城市化是好事，但城市化的速度太快，好事就變成壞事了。我早就說(shuō)過(guò)，我是中國(guó)“著名的穩(wěn)健派”，我有一句不太著名的名言常掛在嘴邊，那就是“中國(guó)的一切問(wèn)題都是速度問(wèn)題”！我現(xiàn)在還是個(gè)穩(wěn)健派，還不斷遺憾穩(wěn)健派在中國(guó)太少了。速度一快，看著城市面貌變化很大，但會(huì)產(chǎn)生一大堆的問(wèn)題，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止于經(jīng)濟(jì)。

我們到國(guó)外去看，人家發(fā)展速度不快，城市面貌變化不大，但生活水平卻比我們高，也就是說(shuō)城市化的結(jié)果反而更好。這中間差的是效率，蘿卜快了不洗泥，就是這句話，發(fā)展問(wèn)題上也是如此。

你到冰島去看，這個(gè)國(guó)家簡(jiǎn)直就是一個(gè)大農(nóng)村，但就現(xiàn)在的社會(huì)發(fā)展指標(biāo)來(lái)看，冰島一點(diǎn)也不比其他歐洲國(guó)家要差，很多指標(biāo)都是名列EU28前列的，所以對(duì)城市化不能太迷信。我們現(xiàn)在的情況就是對(duì)百米沖刺的速度產(chǎn)生了依賴性，有了“速度依賴癥”，明明知道這樣跑下去不行，但就是停不下來(lái)。

這都是速度惹的禍。

2.水平問(wèn)題

除了速度問(wèn)題之外，還有一個(gè)水平問(wèn)題。速度快了，發(fā)展水平不可能很高。我?guī)啄昵爸v過(guò)，中國(guó)很多城市建的房子，也許過(guò)了10年就要炸掉。據(jù)說(shuō)，現(xiàn)在有不少地方，已經(jīng)開始炸了。

人對(duì)好壞、美丑是有各自標(biāo)準(zhǔn)的，這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)還會(huì)改變，在一個(gè)家庭里面，老子和兒子對(duì)好壞、美丑的標(biāo)準(zhǔn)都不一樣，到了社會(huì)更是如此。你現(xiàn)在覺(jué)得好看的東西，將來(lái)就覺(jué)得丑了，怎么辦？都炸掉？！你現(xiàn)在可能覺(jué)得胡同礙眼，要拆掉重建，但將來(lái)這可能就是個(gè)寶了。你覺(jué)得現(xiàn)在長(zhǎng)城殘破，用水泥全糊上就是美觀，但將來(lái)就會(huì)后悔?，F(xiàn)在的標(biāo)準(zhǔn)和將來(lái)的標(biāo)準(zhǔn)是不一樣的，怎么辦？最好的辦法是慢一點(diǎn)，留下的東西多一點(diǎn)，這樣還來(lái)得及挽救。

我們?yōu)槭裁匆絿?guó)外去看，國(guó)外的老東西多啊，中國(guó)呢？現(xiàn)在拆的已經(jīng)沒(méi)有多少真正的老東西了。反過(guò)來(lái)，外國(guó)人現(xiàn)在已經(jīng)越來(lái)越少到中國(guó)來(lái)了，改革開放之初，還有不少外國(guó)人愿意來(lái)中國(guó)旅游，現(xiàn)在是越來(lái)越少了。就那些所謂現(xiàn)代化的玻璃盒子建筑，人家才不看呢。

上海有一個(gè)建筑師，把三代人擠得要死的老房子設(shè)計(jì)的美輪美奐，住在里面的老人一看就哭了，她一輩子都不曾想到自己的房子可以這樣美。實(shí)際上，沒(méi)有所謂棚戶區(qū)，只有未經(jīng)好好改造的老房子。我們的棚戶區(qū)問(wèn)題，實(shí)際是長(zhǎng)期城市管理疏忽的地方，這種管理缺位造成的問(wèn)題，不會(huì)通過(guò)新建一片房子就解決的。

3.成本問(wèn)題

城市化會(huì)導(dǎo)致成本大幅上升，損害實(shí)體經(jīng)濟(jì)，損害房地產(chǎn)之外的其他產(chǎn)業(yè)。電商怎么來(lái)的？那不是馬云的本事，而是沾了中國(guó)城市化的光，街道都沒(méi)了，生活極為不易，買瓶醬油都要開車去，于是電商來(lái)補(bǔ)空缺。別以為電商提供的就是便宜的產(chǎn)品，今后物流成本一定猛增，最后一定會(huì)超越街道商業(yè)提供的商品價(jià)格。

產(chǎn)業(yè)就更別提了，制造業(yè)不都是不講成本的高科技，還是要比成本的，中國(guó)成本這樣高，人家自然要轉(zhuǎn)移產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)都走了，實(shí)體經(jīng)濟(jì)怎么發(fā)展？這樣的前景，在大講特講城市化的時(shí)候，大家想到了嗎？把它作為一個(gè)前提條件去考慮了嗎？

4.管理問(wèn)題

城市是可以無(wú)限大下去的嗎？500萬(wàn)人口的城市不夠，咱就搞1000萬(wàn)的，很多大師們是真的這樣講的！這是可以靠假定條件來(lái)設(shè)定的嗎？咱們先把環(huán)境承載力之類的城市常識(shí)放一邊，聽夠了的城市病，咱們也暫且不管，不去談，就說(shuō)那城市的秩序和混亂，你也受不了??！

一個(gè)節(jié)假日，你看這交通堵的，雖然人人滿嘴“三字經(jīng)”，但人們年年照樣這樣過(guò)。

有人以為，城市一定是可以設(shè)計(jì)的，河道多礙事啊，把它填上可以建樓。一下大雨，嘩嘩的，城市的下水道都成了噴泉，城市變成了海洋。實(shí)際上，再好的下水道設(shè)計(jì)，也不如自然形成的河道排水順暢。如果一切圖快，一切為了房地產(chǎn)，那這一切顯然是顧不上的，一切屬于必然。

節(jié)假日到了超市，少數(shù)幾個(gè)被設(shè)計(jì)成商業(yè)中心的市場(chǎng)，北京口音已經(jīng)很少了，在這樣的市場(chǎng)中，你買盒鞋油都沒(méi)有，看著琳瑯滿目，實(shí)際都是大路貨，面向的是剛進(jìn)城的消費(fèi)群體和他們的標(biāo)準(zhǔn)。大群的外地人擁擠在北京的798藝術(shù)區(qū)，抱著孩子的阿姨，成群地將雕塑藝術(shù)品當(dāng)成了曬太陽(yáng)的躺椅。

城市管理跟不上，這就導(dǎo)致我們搞的根本不是城市化，而是逆城市化，讓城市變成了鄉(xiāng)村，而不是鄉(xiāng)村變成為城市。

5.轉(zhuǎn)型問(wèn)題

城市化帶來(lái)資本過(guò)剩，資本過(guò)剩會(huì)帶來(lái)各種大危機(jī)，這我早已寫成了書，《顛覆世界的城市化》里面講得很清楚，有一個(gè)“危機(jī)三角”的存在。但別以為有錢了，大家就消停了，實(shí)際會(huì)開始社會(huì)轉(zhuǎn)型，一場(chǎng)很多人意想不到的革命就要開始了。這場(chǎng)革命會(huì)用消費(fèi)來(lái)包裝，表面看是消費(fèi)革命，實(shí)際是一場(chǎng)社會(huì)大轉(zhuǎn)型。

消費(fèi)，表面看很簡(jiǎn)單，就是鼓勵(lì)大家花錢唄，看著是這么簡(jiǎn)單，實(shí)際卻要了命了，因?yàn)橄M(fèi)社會(huì)是一種多元社會(huì)，否則消費(fèi)起不來(lái)的。在消費(fèi)社會(huì)里面，政府一定要做出變革，要適應(yīng)消費(fèi)社會(huì)的一切，不變行嗎？

中國(guó)的城市化帶來(lái)的問(wèn)題還有很多，比如老齡化問(wèn)題我就講了十幾年，這些我都不講了，我這里只講了五個(gè)大方面的問(wèn)題，最重要的是，實(shí)際中國(guó)的城市化透支了未來(lái)的資源，比如地方政府債務(wù)，增長(zhǎng)速度太快了，但基本沒(méi)什么解決的好辦法，只能讓債務(wù)延期，這不是透支未來(lái)嗎？各種資源和城市相關(guān)的大問(wèn)題，實(shí)際也是在透支未來(lái)。談房?jī)r(jià)，你得真懂這些問(wèn)題，有學(xué)術(shù)功力能夠聯(lián)系在一塊考慮，才能講房?jī)r(jià)問(wèn)題。

所以，城市化是一個(gè)大背景，我們談房?jī)r(jià)的時(shí)候，你無(wú)法忽視，當(dāng)然平時(shí)可以假裝看不見。我老說(shuō)發(fā)展邏輯，什么叫發(fā)展邏輯？發(fā)展邏輯就是規(guī)律，這么多人談房?jī)r(jià)，這么多大腕權(quán)威因此發(fā)了大財(cái)，但卻很少見到有人談發(fā)展邏輯，這里面就有一個(gè)學(xué)術(shù)良心的問(wèn)題了。

4、怎么談房?jī)r(jià)？

談房?jī)r(jià)，你玩真的？這個(gè)就很難談了。

這個(gè)就有不同框架了，不同重點(diǎn)，不同周期，不同哲學(xué)的問(wèn)題了。咱們?cè)诮?jīng)濟(jì)學(xué)范疇里面談，那就用假定條件，凡是不清楚的，不好談的，都可以設(shè)定假定條件，一帶而過(guò)。要是真的政策研究，你能假定嗎？可不敢假定！所以框架不同，結(jié)果自然不同。

經(jīng)濟(jì)學(xué)可以只取一點(diǎn)搞研究，只看有什么用，不看這樣做了會(huì)有什么后果，對(duì)發(fā)展邏輯不考慮，政策研究可以嗎？不成，因?yàn)榘l(fā)展邏輯決定了，該來(lái)的肯定會(huì)來(lái)，所以必須考慮。重點(diǎn)都不一樣，結(jié)果能一樣嗎？咱們只談房?jī)r(jià)，不談其他的，那能談出什么結(jié)果？自己騙自己吧。

價(jià)格總是時(shí)間的函數(shù)，但在時(shí)間周期里面，決定因素就多了去了，怎么變化？談不談？如果也不談了，那就隨大流吧。別人說(shuō)漲，你也說(shuō)漲，要錯(cuò)反正一起錯(cuò)。

至于怎么看問(wèn)題，不同的人有不同的想法，有不同的利益傾向，這就是個(gè)哲學(xué)問(wèn)題了。有人喜歡簡(jiǎn)單生活，出家修行的人也不少吧；有人喜歡豪華生活，有人著急生孩子，有人向往清凈，講究格調(diào)，這就是不同的哲學(xué)，生活也是有哲學(xué)的，不同的哲學(xué)會(huì)有不同的標(biāo)準(zhǔn)，這樣看問(wèn)題就有極大的差異。

談房?jī)r(jià)，實(shí)際很困難。

1.城市的發(fā)展邏輯

首先，你要梳理一條發(fā)展邏輯，搞清楚世界各地的城市怎么演變的，各有什么優(yōu)劣。我去過(guò)世界上三百多個(gè)城市，還不敢說(shuō)看清楚了。書本是不會(huì)給你這些東西的，那里面都是別人的看法，有對(duì)，有錯(cuò)，我后面還會(huì)講到。最關(guān)鍵就是城市的發(fā)展邏輯，沒(méi)有發(fā)展邏輯就去談房?jī)r(jià)，肯定是亂彈琴。

2.房?jī)r(jià)的決定因素

其次是圍繞房?jī)r(jià)的各種決定因素，這個(gè)很不好整，變量太多，不知道哪個(gè)會(huì)爆炸，謙虛點(diǎn)的就得搞研究了，聽取真正大師的意見，這是考驗(yàn)功力的地方，但也是發(fā)生決定作用的地方。“意外”總是很多，對(duì)外行才有意外，搞政策研究的人也有意外，那你實(shí)際就是跟著報(bào)紙?jiān)诳紤]問(wèn)題呢?，F(xiàn)在新聞界有這么多人轉(zhuǎn)行做生意，就是新聞人發(fā)現(xiàn)，這些企業(yè)家、投資者還真的不行，還不如我們自己來(lái)呢。

3.遠(yuǎn)期和近期的關(guān)系

遠(yuǎn)期和近期并不是總一致的，近期看可以，遠(yuǎn)期看肯定不行，這要搞清楚關(guān)系。假如你是個(gè)職業(yè)投資者，這一條就最重要了，以為近期可以，遠(yuǎn)期肯定也可以，那是蠢蛋。以為近期不行，遠(yuǎn)期肯定可以，那也差不多是個(gè)蠢蛋。究竟怎么看，一定要結(jié)合發(fā)展邏輯去看。

4.哲學(xué)問(wèn)題

我前面講了，不同的人有著不同的看問(wèn)題的方式和路數(shù)，這是哲學(xué)問(wèn)題。談房?jī)r(jià)，先要搞清楚，你對(duì)面的是個(gè)什么樣的人，是個(gè)什么樣的群體，他有什么樣的哲學(xué)觀點(diǎn)，否則變成了對(duì)牛彈琴。

那種高度抽象的方法，比如經(jīng)濟(jì)學(xué)的方法，往往是靠不住的。拿數(shù)字唬人，也是行不通的。世界上那些經(jīng)濟(jì)大師是靠數(shù)字唬人的？無(wú)論薩繆爾森還是佛利德曼自己都說(shuō)，自己很少用數(shù)據(jù)說(shuō)話。最有意思的是薩繆爾森的兒媳婦，她是一家咨詢公司的CEO，也是薩繆爾森的學(xué)生，她就說(shuō)，最反感用數(shù)據(jù)和公式來(lái)表達(dá)的人了。

5.市場(chǎng)問(wèn)題

這個(gè)最好辦，就是市場(chǎng)的基本情況，也就是前面我講的市場(chǎng)基本面那些比較性數(shù)據(jù)。要注意的只有一點(diǎn)，今天的情況，不代表明天的情況。

總體來(lái)看，房?jī)r(jià)，這真不是一個(gè)好回答的問(wèn)題，一定得給咨詢費(fèi)才行。說(shuō)了這么多，能不能給點(diǎn)參考意見呢？不說(shuō)，對(duì)不起大家，我的意見是：

第一、現(xiàn)在中國(guó)的城市化率就已經(jīng)接近極限狀態(tài)了。

第二，今后房?jī)r(jià)是高還是低？我的答案是忽高忽低，低也就是有價(jià)無(wú)市，為什么？資本過(guò)剩的時(shí)候，市場(chǎng)表現(xiàn)都是潮汐式的，我稱為是“潮汐市場(chǎng)現(xiàn)象”，大潮涌來(lái)，價(jià)格狂漲；大潮退去，立刻大跌或是僵在那里了。

第三，會(huì)不會(huì)崩盤？我的答案是，房地產(chǎn)這個(gè)市場(chǎng)現(xiàn)在不會(huì)，將來(lái)很可能?，F(xiàn)在不會(huì)是因?yàn)檫@是一個(gè)宏觀產(chǎn)業(yè)，牽連的人和資源太多，面多了加水，水多了加面，非到最后關(guān)頭，崩不了盤。一旦崩盤，就全瓦解了，不會(huì)只是一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)。

第四，有沒(méi)有辦法找到出路？我的答案是，除非另尋出路，老路子上漲、調(diào)控、再上漲、再調(diào)控，早已走不通了。唯一的辦法是另尋空間，這就是另一篇文章了，實(shí)際我過(guò)去也反復(fù)講過(guò)，世界大國(guó)在發(fā)展的關(guān)鍵時(shí)刻，都鋌而走險(xiǎn)，拓展生存空間，不是沒(méi)有緣由的。那也是一種發(fā)展邏輯，只不過(guò)這遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了一般人，包括學(xué)術(shù)圈的想象力了。

就說(shuō)這么多吧，值得一提的是，這次的房?jī)r(jià)調(diào)控還是有不同、有差異的，幾個(gè)月前在分析上半年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)數(shù)據(jù)的時(shí)候，我向中央提出，現(xiàn)在的公共政策要搞分類指導(dǎo)，因?yàn)榈貐^(qū)差異太明顯了，最好能分成四種類型的地區(qū)來(lái)搞，不要一刀切?，F(xiàn)在看，這個(gè)提議還是受重視的，大家可以看到，這新一輪的宏觀調(diào)控并沒(méi)有搞一刀切。最后，我再回應(yīng)幾個(gè)社會(huì)現(xiàn)象和突出問(wèn)題。

5、政府應(yīng)該允許房?jī)r(jià)上漲嗎？

在這個(gè)市場(chǎng)中混久了的人，很多是偏激的。2003年，國(guó)家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心(CCUD)的一位主任談及房?jī)r(jià)上漲時(shí)表示，要想遏制房子投機(jī)，還是要依靠市場(chǎng)的力量，政府應(yīng)該允許房?jī)r(jià)上漲，房?jī)r(jià)漲到頭就沒(méi)人投機(jī)了。

“香港為什么沒(méi)人投機(jī)房子？因?yàn)榉績(jī)r(jià)太高了，沒(méi)人炒得起。”他表示，政府利用行政手段調(diào)整房?jī)r(jià)是將房?jī)r(jià)上漲收益轉(zhuǎn)給了一部分人，比如興建保障房。

自由市場(chǎng)學(xué)派是主張讓市場(chǎng)自由調(diào)節(jié)的，實(shí)際這種觀點(diǎn)是有明顯缺陷的，“房?jī)r(jià)漲到頭就不漲了”，什么是頭？這個(gè)頭存在嗎？這是明顯被忽略的一點(diǎn)，中國(guó)老百姓有50多萬(wàn)億的儲(chǔ)蓄，哪里是頭？這個(gè)話講得太輕松了。

至于說(shuō)，香港沒(méi)人炒樓，那是不熟悉香港人炒樓的方式，就不談了。自由市場(chǎng)不是萬(wàn)能的，尤其相對(duì)于有限資源條件來(lái)講，更不是萬(wàn)能的，給了這個(gè)，就給不了那個(gè)，所以調(diào)節(jié)是必須的。世界上哪個(gè)國(guó)家可以說(shuō)，政府完全放棄調(diào)節(jié)作用的，沒(méi)有的。確保健康的市場(chǎng)秩序，這是世界各國(guó)政府的責(zé)任，中國(guó)也不例外。

所以，對(duì)于房地產(chǎn)，不能總站在一個(gè)狹隘的空間里面去看問(wèn)題，我已經(jīng)講過(guò)，這是一個(gè)宏觀產(chǎn)業(yè)，鏈條太長(zhǎng)，從政府到老百姓，都栓在上面，牽一發(fā)動(dòng)全身，更要小心。對(duì)于這樣的宏觀產(chǎn)業(yè)，如果用普通產(chǎn)業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)和尺度去衡量，讓其自由發(fā)展，未免太幼稚了。普通產(chǎn)業(yè)最多就是一個(gè)產(chǎn)業(yè)的興衰，宏觀產(chǎn)業(yè)則是一個(gè)國(guó)家的興亡，隨便講幾句話很輕松，但誰(shuí)負(fù)得了這個(gè)責(zé)任？現(xiàn)在看來(lái)，能夠讓房地產(chǎn)穩(wěn)下來(lái)，就已經(jīng)相當(dāng)不錯(cuò)了，這總比讓市場(chǎng)大跌要好得多吧。

對(duì)于房地產(chǎn)，大體來(lái)看中國(guó)學(xué)界過(guò)去贊美房地產(chǎn)的人，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題，無(wú)非就是三種態(tài)度：

第一種態(tài)度是死扛，知道錯(cuò)了，也不能承認(rèn)錯(cuò)，只要逮著機(jī)會(huì)，就要不失時(shí)機(jī)利用每一次的上漲，來(lái)證明自己還是“對(duì)的”。

第二種態(tài)度，就是拼命解釋自己“不是那個(gè)意思”，希望能夠脫身。

第三種態(tài)度，就是沉默下去，下次爭(zhēng)取利用別的機(jī)會(huì)再翻身，重塑金身。

這些都是正常的反應(yīng)，沒(méi)什么了不起的，不過(guò)要是能夠更認(rèn)真一些，看問(wèn)題更系統(tǒng)一些，可能就能避免這樣的尷尬了。其實(shí)，像日本房地產(chǎn)熱那樣的例子，無(wú)數(shù)人已經(jīng)講過(guò)了，中國(guó)幾乎一點(diǎn)不差的在復(fù)制日本的軌跡，當(dāng)年日本也是地產(chǎn)大熱之后在世界上狂買資產(chǎn)，中國(guó)現(xiàn)在也是。當(dāng)年日本人也不相信地產(chǎn)會(huì)崩盤，號(hào)稱“日本神話”。

這些資料尤其是其中的道理和邏輯，稍微看一下，在表達(dá)自己的過(guò)分自信之前稍微停頓一下，也許就能避免問(wèn)題。世界上哪里有一直上漲的道理，如果真有，那財(cái)富就不會(huì)是流動(dòng)的，一直會(huì)在某些人的手里，你在世界各地看到的城堡，就不會(huì)是殘破的，而是始終富麗堂皇的。

6、房?jī)r(jià)上升等于老百姓的財(cái)富上升嗎？

這話是張五常說(shuō)的，他認(rèn)為，原則上，樓價(jià)上升是好事，這反映著經(jīng)濟(jì)的財(cái)富或租值上升，人民的生活有了改進(jìn)。張五常在經(jīng)濟(jì)學(xué)上有造詣，但并不是說(shuō)他的學(xué)問(wèn)就能用到公共政策范疇。經(jīng)濟(jì)學(xué)分析和經(jīng)濟(jì)分析，一字之差卻本來(lái)就是兩碼事，一個(gè)是學(xué)術(shù)套路的分析，一個(gè)是公共政策套路的分析。一個(gè)是真的，一個(gè)是假的，用于研究和討論的。

實(shí)際上，樓價(jià)上升是不是代表著老百姓的財(cái)富，決定因素要看市場(chǎng)和形勢(shì)，首先樓賣不出，這個(gè)財(cái)富等于零；其次是成本因素，如果樓價(jià)是升了，其他升得更快，你的財(cái)富在哪里呢？其實(shí)，資產(chǎn)價(jià)格與財(cái)富并無(wú)直接關(guān)系，與價(jià)格直接相關(guān)的是交易，似乎大師忘記了這一點(diǎn)。

7、哈佛大學(xué)就一定正確嗎？

《城市的勝利》這本書影響還是很大的，給很多人提供了一個(gè)支撐點(diǎn)，一種證據(jù)的感覺(jué)，你看人家的哈佛大學(xué)教授都是這么說(shuō)的吧！其實(shí)，這本書的格局很小，算不上是什么經(jīng)典之作。

做學(xué)問(wèn)有兩個(gè)類型，一種類型是學(xué)院派的傳統(tǒng)路數(shù)，一種是天才型的路數(shù)。雖然世界知名的大學(xué)會(huì)吸收天才型學(xué)者，比如劍橋就吸收了拉馬努金，但這并不是說(shuō)這兩種類型可以合二為一了，實(shí)際兩種類型，涇渭分明，始終存在。

學(xué)院是學(xué)院，天才是天才，學(xué)院并不經(jīng)常接納天才，他們講究按部就班，一切按照規(guī)矩來(lái)，實(shí)際就教書育人而言，也當(dāng)如此。但別忘記，這是學(xué)院的套路，拿到社會(huì)上，作為公共政策就有問(wèn)題了。只有傻瓜才會(huì)把學(xué)院派的假定，當(dāng)成公共政策的基礎(chǔ)。

《城市的勝利》這本書，最大的問(wèn)題就在于作者是在經(jīng)濟(jì)學(xué)的效率范疇里面討論問(wèn)題，把人往城市的集裝箱里面一裝，越多越好，效率最高，一切都是效率優(yōu)先的假定。實(shí)際效率這個(gè)問(wèn)題，在大社會(huì)中就是一個(gè)小房間，中國(guó)最窮的時(shí)候，有幾億人是貧困戶，要是都按照效率原則，他們就應(yīng)該去死嗎？城市可以無(wú)限大嗎？這明顯是天方夜譚級(jí)別的故事。

我過(guò)去寫過(guò)一篇文章討論過(guò)這本書，這本書里面的問(wèn)題很多，看著循規(guī)蹈矩，套路齊整，按照學(xué)院的路數(shù)用數(shù)據(jù)來(lái)說(shuō)話，實(shí)際這本書的框架一確定，格局也就確定了，環(huán)境承載力和人文歷史，就不在作者的話下了。

中國(guó)是一個(gè)人口大國(guó)，這樣的大國(guó)實(shí)現(xiàn)富裕和發(fā)展，本身就是一個(gè)世界奇跡，創(chuàng)造奇跡的人，不應(yīng)該讓哈佛大學(xué)的品牌牽著鼻子走，要認(rèn)真總結(jié)自己的發(fā)展之路，這才是根本。

8、中國(guó)城市化的大勢(shì)所趨

現(xiàn)在要求發(fā)展實(shí)業(yè)，怎么發(fā)展？

十幾年前，發(fā)展經(jīng)濟(jì)學(xué)也是那個(gè)時(shí)候，成為顯學(xué)的吧。為什么？因?yàn)橐腥藖?lái)證明，發(fā)展有理，城市化有理，秩序算什么，節(jié)奏又算什么?。∈裁唇谐鞘屑±?，咱管那個(gè)干啥呀，土豪氣概，氣沖斗牛?？傊?，城市化就是好，沒(méi)人關(guān)心城市化的后果。

既然有了城市化，有了一浪高過(guò)一浪的房?jī)r(jià)上漲，那么成本上漲就是無(wú)可避免的事情，對(duì)制造業(yè)的殺傷也無(wú)可避免。蘋果的主要代工廠商富士康是在中國(guó)下重本的制造商，但它現(xiàn)在也夠嗆。據(jù)說(shuō)，富士康已經(jīng)在中國(guó)生產(chǎn)基地安裝了4萬(wàn)臺(tái)機(jī)器人，以盡量減少雇傭的員工數(shù)量。

來(lái)自富士康內(nèi)部的人士說(shuō)，目前富士康每年生產(chǎn)1萬(wàn)臺(tái)機(jī)器人。富士康可能繼續(xù)利用機(jī)器人取代員工，僅在昆山，富士康就裁減了6萬(wàn)名員工。過(guò)去，中國(guó)企業(yè)雇傭員工的成本可能還低于使用機(jī)器人。但是，不斷上漲的用工成本、年輕人對(duì)在工廠工作不感興趣，這使得企業(yè)不得不在生產(chǎn)自動(dòng)化方面投入巨資，造成成本的巨額上漲。

這不是好事嗎？開始搞科技了！不過(guò)有一點(diǎn)別忘記，中國(guó)的后邊有印度。我們這個(gè)世界還有很多成本很低的國(guó)家，如越南、緬甸和孟加拉等國(guó)，包括富士康在內(nèi)的制造業(yè)不會(huì)忘記這一點(diǎn)，所以他們都在大幅度加大對(duì)低成本國(guó)家的投資，那里才是他們的未來(lái)，不是中國(guó)。

中國(guó)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)在最頭痛的就是產(chǎn)業(yè)科技沒(méi)跟上，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移卻大規(guī)模發(fā)生了，制造業(yè)沒(méi)能出精品，價(jià)格優(yōu)勢(shì)卻失去了。今后看的就是中國(guó)能不能適應(yīng)未來(lái)消費(fèi)社會(huì)的節(jié)奏，從投資主導(dǎo)轉(zhuǎn)向消費(fèi)主導(dǎo)的社會(huì)，這是一場(chǎng)大變革，做的好，那么中國(guó)經(jīng)濟(jì)還有希望。

現(xiàn)在看，管理層正在盡全力向這個(gè)方向推動(dòng)改革，但步履艱難，不容易。不理解的人，不明白的人，遍布各界，無(wú)非都還想著過(guò)去的日子，想著大把資金在手，這些都是投資型社會(huì)的特點(diǎn)，但這種日子正在走向結(jié)束。一方面，黨的紀(jì)律在加強(qiáng)，反腐敗在繼續(xù)；另一方面，社會(huì)發(fā)展導(dǎo)致的轉(zhuǎn)型壓力大增，不轉(zhuǎn)也不行了，老路走不下去了。

所以未來(lái)，中國(guó)走向一個(gè)消費(fèi)社會(huì)，用正常的消費(fèi)增長(zhǎng)，用服務(wù)經(jīng)濟(jì)，用科技，用新市場(chǎng)空間，來(lái)代替投資和炒作，代替對(duì)數(shù)量和規(guī)模的追求，代替對(duì)增長(zhǎng)速度的追求，這是大勢(shì)所趨啊，大家把眼光放得長(zhǎng)遠(yuǎn)一點(diǎn)，不要再憑一己之私來(lái)反對(duì)了，好嗎？