中國樓市發(fā)生轉(zhuǎn)折性變化

近一年來，“房子是用來住的、不是用來炒的”的樓市調(diào)控目標(biāo)取得了明顯效果，中國房地產(chǎn)市場內(nèi)在運(yùn)行規(guī)律正發(fā)生轉(zhuǎn)折性、根本性的變化，延續(xù)多年的越調(diào)越漲怪圈有望被徹底打破。

十九大報告指出，“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。”這離去年中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出“房子是用來住的、不是用來炒的”的房地產(chǎn)市場發(fā)展理念，已近一年。

近日，《瞭望》新聞周刊記者通過房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士調(diào)研采訪了解到，一年來，中央確定的“促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”的調(diào)控目標(biāo)，已經(jīng)取得了明顯效果，房地產(chǎn)市場內(nèi)在運(yùn)行規(guī)律正在發(fā)生轉(zhuǎn)折性、根本性的變化。

突出表現(xiàn)就是，房價漲幅得到明顯抑制，去庫存成效顯著，投機(jī)炒房空間被大幅壓縮，自住型需求穩(wěn)步釋放。尤其是隨著金融、土地、財稅、投資、立法等多種手段推進(jìn)，延續(xù)多年的調(diào)控屢屢引發(fā)房價暴漲的怪圈有望被徹底打破。

嚴(yán)打炒房：“辣招”頻出拿捏精準(zhǔn)

今年以來，樓市調(diào)控政策嚴(yán)厲度與密集度超過了以往任何一年。中原地產(chǎn)近日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2017年以來，出臺相關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策措施已經(jīng)接近180次。一系列“史上最嚴(yán)”的調(diào)控措施接連出臺，密織調(diào)控大網(wǎng)。

今年政府工作報告修改補(bǔ)充了“遏制熱點城市房價過快上漲”這一重要內(nèi)容，樓市調(diào)控開始升級。從北上廣深等一線城市，到南京、杭州、青島、廈門等熱點二線城市，再到合肥、武漢、鄭州、成都、西安等中西部城市，再到環(huán)京、環(huán)滬、環(huán)深等一線城市的都市圈，“調(diào)控升級”、“政策加碼”成為房地產(chǎn)市場的“主旋律”。

9月份，樓市政策再度密集發(fā)布，多達(dá)45個城市和中央部委發(fā)布了有關(guān)房地產(chǎn)內(nèi)容政策52次，數(shù)量超過了2016年10月份。

中國指數(shù)研究院最新報告分析，相比2016年“9·30”調(diào)控主要集中在一線城市和熱點二線城市，2017年出臺調(diào)控政策的城市，則從東部擴(kuò)展到了中西部，從一二線熱點城市擴(kuò)散到三四線城市。與此同時，這一輪的調(diào)控政策也呈現(xiàn)出新的變化，中心城市和周邊城市政策同步調(diào)控，形成“合力效應(yīng)”。

截至目前，一線城市全部執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策，且非戶籍人口購房門檻均提高至5年。多個城市通過出臺離婚一年內(nèi)申請房貸按二套算等政策，“劍指”通過“假離婚”成為“首次購房者”的鉆政策空子行為。南京、廈門、廣州、海口等城市提出，新購住房2年或3年內(nèi)不得再上市等政策，珠海個別地塊將“限售”延長到了10年，抑制短期投機(jī)需求穩(wěn)定市場預(yù)期。

“今年以來，無論是一二線城市，還是三四線城市，凡是出現(xiàn)脫離居住需求、房價漲勢較猛的情況都會引發(fā)調(diào)控政策出臺”，易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《瞭望》新聞周刊記者表示，調(diào)控顯現(xiàn)出一種不達(dá)目的不收兵的氣勢。

來自國家統(tǒng)計局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，一線城市房價經(jīng)過調(diào)控以后，市場預(yù)期比較穩(wěn)定，投資投機(jī)性的需求得到有力遏制。在70個大中城市中，北上廣深四個一線城市房價同比漲幅已連續(xù)11個月回落；二線城市房價同比漲幅連續(xù)9個月回落，三四線城市房價趨于穩(wěn)定。

“本輪樓市調(diào)控拿捏精準(zhǔn)，恰到好處。”相關(guān)專家告訴本刊記者，雖然多數(shù)熱點城市房地產(chǎn)市場普遍降溫、部分風(fēng)險得到化解，但全國房地產(chǎn)開發(fā)投資、房企土地購置面積等核心指標(biāo)依然保持平穩(wěn)增長。數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度，中國房地產(chǎn)開發(fā)投資80644億元人民幣，同比名義增長8.1%，增速比1～8月份提高0.2個百分點，比上年同期加快2.3個百分點。“這是房地產(chǎn)開發(fā)投資增速在連續(xù)多月的回落和持平后首次出現(xiàn)反彈。”他說。

租購并舉：削弱投資屬性改變供求結(jié)構(gòu)

“‘房子是用來住的、不是用來炒的’首次寫入十九大報告這一歷史性的綱領(lǐng)性文件，這是一個重大的民生承諾，為今后房地產(chǎn)調(diào)控和改革確定了方位，也為科學(xué)看待房地產(chǎn)問題確立了坐標(biāo)。”

接受《瞭望》新聞周刊記者采訪中，中國（海南）改革發(fā)展研究院院長遲福林說，“我們不能將優(yōu)勝劣汰等市場法則，簡單套用到房地產(chǎn)行業(yè)，無視新進(jìn)城的大學(xué)畢業(yè)生和困難群體的基本生存需求。市場作用多一些還是政府作用多一些，必須做出符合新時代發(fā)展要求的抉擇。”

7月21日，住建部會同國家發(fā)改委等九部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，通知明確各地要搭建住房租賃交易平臺，選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市，首批開展住房租賃試點。

采訪中，相關(guān)業(yè)內(nèi)人士表示，如果將2002年到2016年這段時期房地產(chǎn)市場化改革特征歸納為“全面市場化，土地招拍掛，推進(jìn)金融化，房產(chǎn)投資化”，那么2017年以后的房地產(chǎn)改革應(yīng)該是“房住不炒，租購并舉，多主體供給，多渠道保障”。

在其看來，今后一個時期，我國部分大城市住房可能會形成“5050、442、6070”的政策構(gòu)架。即50%通過商品住宅解決、50%通過租賃解決的整體格局。在50%的租賃解決中，40%通過政府保障性租賃房解決、40%通過企業(yè)市場租賃房解決、20%通過社會租賃房解決。在企業(yè)市場租賃房中，戶型結(jié)構(gòu)是60平方米及以下的小戶型占70%。其余30%為人才租賃房，面積適度放大。

“‘房住不炒’實際開啟了一輪新房改”。他分析，房地產(chǎn)將去投資化去金融化。1998年開始推出的按揭和分房貨幣化和土地招拍掛，這次就到達(dá)了一個轉(zhuǎn)折點，未來可能要進(jìn)入到租賃與銷售各占一半的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，而近期金融與資源主要配給租賃體系的建設(shè)用，購房領(lǐng)域的金融資源雖不是說完全剝奪，但也要剝奪相當(dāng)大的一部分。

“大力發(fā)展租賃市場，這是調(diào)整房地產(chǎn)供求結(jié)構(gòu)的重要舉措。”365網(wǎng)實際控制人胡光輝分析，我國的購房需求存在提前釋放的特點，許多大學(xué)生一畢業(yè)就全家湊錢買房，大城市的平均購房年齡大大超前于發(fā)達(dá)國家，這是造成供需失衡的一個因素。

據(jù)其分析，租購并舉是房地產(chǎn)長效調(diào)控的政策之一。建立租購并舉的住房制度,發(fā)展住房租賃市場，既可以鼓勵租賃消費(fèi)，穩(wěn)定租賃關(guān)系，賦予租房者更多的權(quán)利，更可以形成社會風(fēng)氣，減少非理性購房需求，延緩提前透支的購房需求，避免房地產(chǎn)市場大起大落。

“租購并舉也有利于防范金融風(fēng)險”。江蘇省政府參事宋林飛表示，我國房地產(chǎn)業(yè)的“金融特點”日漸突出。截至2016年底，全國主要金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額為26.7萬億元，同比增長27%。房地產(chǎn)貸款余額占各項貸款余額的25%，銀行貸款已占房地產(chǎn)開發(fā)資金的70%。更重要的是，房價過快上漲會吸引資金“抽離”實體經(jīng)濟(jì)，進(jìn)而對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)變發(fā)展方式帶來不利影響。租售并舉能夠減少信貸資金過多集中到購房投資領(lǐng)域，減少房地產(chǎn)泡沫生成機(jī)制，并且防范房價波動可能造成的金融風(fēng)險。

長效機(jī)制：有望打破“屢調(diào)屢漲”怪圈

目前，從中央到地方，致力于實現(xiàn)廣大群眾住有所居的新一輪政策舉措和改革探索正逐步展開，“住有所居”正在不斷從夢想走向現(xiàn)實，房價再度暴漲的各種條件逐步受到抑制。新世紀(jì)以來，樓市調(diào)控“屢調(diào)屢漲”的怪圈正在被打破。

《瞭望》新聞周刊記者梳理近期各項房地產(chǎn)改革政策發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)長效機(jī)制的建立已經(jīng)開始有序推進(jìn)。在金融方面，監(jiān)管部門嚴(yán)查各類消費(fèi)貸流入樓市，各地推出了限貸措施、房貸利率、住房公積金的使用以及國家住房銀行的探討；在住房供應(yīng)方面，已經(jīng)形成了商品房、保障房、共有產(chǎn)權(quán)住房、建立住房租賃市場等；在立法方面，正在加快房地產(chǎn)稅立法；在土地制度方面，住房土地供應(yīng)要實現(xiàn)“三匹配”等。其中，土地各項改革的推進(jìn)已經(jīng)逐步構(gòu)成了未來房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制的主要架構(gòu)。

十九大召開期間，就房地產(chǎn)長效機(jī)制，住建部部長王蒙徽接受公開采訪表示，住建部將綜合運(yùn)用金融、土地、財稅、投資、立法等手段推進(jìn)房地產(chǎn)長效機(jī)制的建立。這意味著，新一輪房改在根本制度上已經(jīng)做出調(diào)整，“多主體供給、多渠道保障”將會逐漸變成現(xiàn)實，商品房、政策性住房和集體土地入市將多路并進(jìn)。

“按照‘立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)’的原則,推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和實施。對工商業(yè)房地產(chǎn)和個人住房按照評估值征收房地產(chǎn)稅。”財政部部長肖捷日前表示。對此，中國社會科學(xué)院學(xué)部委員、中國社會科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所所長高培勇表示，地方政府債務(wù)形成的根本原因是沒有形成自我約束力，要加快房地產(chǎn)稅改革，從而削弱地方以地生財?shù)臎_動。

采訪中，清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉強(qiáng)調(diào)，“以往的調(diào)控主要針對房價，以短期政策為主，但是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場需要長期制度安排，本輪長效機(jī)制的建立重在改變供求關(guān)系和預(yù)期。”租賃房源大規(guī)模入市、削弱房地產(chǎn)金融屬性、房地產(chǎn)稅的研究制定，這些措施對抑制投機(jī)投資需求有直接作用，都是具有全局意義的長效制度安排。

在相關(guān)業(yè)內(nèi)人士看來，本輪調(diào)控更重視各項調(diào)控政策內(nèi)在銜接。比如去庫存已經(jīng)取得很大成效，一二三四線城市都不會在短期內(nèi)有大量庫存需要消化。樓市降溫、地市不冷，也給長效機(jī)制的建立提供了時間。尤其隨著房地產(chǎn)供給側(cè)改革的加快推進(jìn)、“商品房＋保障房”供應(yīng)體系的日益完善，以及地方財稅體制和收入分配改革走向深入，我國房地產(chǎn)有望逐漸步入“租購并舉、理性開發(fā)、持續(xù)發(fā)展”的理性軌道。（記者 鄧華寧）