“房子是用來住的、不是用來炒的”這一基調(diào)將對房地產(chǎn)市場帶來怎樣的影響？后續(xù)會有相關(guān)的政策出臺嗎？

如何評價目前的房價走勢和調(diào)控效果？

為什么不讓炒房子？把房子作為資產(chǎn)炒，為什么不行？

房市發(fā)展的模式是“瘋漲、調(diào)控、再瘋漲、再調(diào)控”，以至于越調(diào)越高。如何評價這種短期的調(diào)控政策？

以上關(guān)于房地產(chǎn)的種種問題，讓我們看看國務(wù)院參事——夏斌如何解答。

新政有望扭轉(zhuǎn)中國經(jīng)濟(jì)被房地產(chǎn)綁架的局面

新京報：十九大報告提出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。十九大為房地產(chǎn)市場定下怎樣的基調(diào)，這一基調(diào)將對房地產(chǎn)市場帶來怎樣的影響？后續(xù)會有相關(guān)的政策出臺嗎？

夏斌：影響當(dāng)然是深刻的。這深刻的影響不僅會表現(xiàn)在房價會逐步穩(wěn)下來，而且還會表現(xiàn)為扭轉(zhuǎn)現(xiàn)在中國經(jīng)濟(jì)被這么龐大的房地產(chǎn)市場所綁架，所扭曲的局面，表現(xiàn)為會逐步扭轉(zhuǎn)現(xiàn)在有些宏觀調(diào)控政策的變動不能不顧國內(nèi)資產(chǎn)價格波動的被動局面。也就是說，房市如果調(diào)整到位，長效機(jī)制建立后，房市波動對宏觀經(jīng)濟(jì)決策時的影響權(quán)重會大大減少，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行會更健康，更穩(wěn)定。當(dāng)然，這一時期還沒到來。

至于問到后續(xù)是否會有相關(guān)政策出臺的預(yù)期，這取決于你對中國房市健康發(fā)展長效機(jī)制內(nèi)容的理解。我以為肯定會有。就從眼前看，人們呼吁了多年的租房市場應(yīng)該規(guī)范的問題，最近國務(wù)院正就房屋租賃條例在征求意見。但我認(rèn)為，這僅僅是長效機(jī)制建設(shè)中的其中之一。

新京報：在您看來，未來如何實(shí)現(xiàn)多層次住房供給，或者說租售體系如何搭建，租與售如何協(xié)同發(fā)展？

夏斌：租與售體系怎么搭建？是什么樣的比例？我沒研究這么細(xì)?？傮w上我認(rèn)為這應(yīng)該是市場長期發(fā)展的自然結(jié)果，人為去設(shè)計、安排出一個比例很難。近十年中國房市發(fā)展的歷史表明，銷售市場的規(guī)模發(fā)展到今天，是由房價、貨幣供應(yīng)、土地供應(yīng)政策、工業(yè)化進(jìn)程中的人口流動、大中小城市群空間布局以及經(jīng)常變動的調(diào)控政策等多種因素共同決定的。不乏還有碎片化的，扭曲的政策因素刺激了人們的預(yù)期與購房。

因此，由路徑依賴決定的未來的租售比例，必然是“昨天的售”會決定“今天的租”，但“今天的租”未必會刺激出成倍影響于“明天的售”。也就是說在銷售市場規(guī)模的預(yù)期上，如果長效機(jī)制這一綜合性、關(guān)鍵性因素建立后，會出現(xiàn)明顯的轉(zhuǎn)折。屆時，再用過去的歷史數(shù)據(jù)來預(yù)期房市，是靠不住的。

具體就租售體系建立原則看，在市場經(jīng)濟(jì)下，一方面政府要堅持房屋商品化原則，另一方面房子作為一種商品，保持房價上漲的基本穩(wěn)定也是政府宏觀調(diào)控的原則。在堅守上述原則下，隨著國民收入的提高，銷售市場會有一個自然發(fā)展的結(jié)果。

然而，房屋政策是一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)政策，又是一項(xiàng)社會民生政策。對于在市場原則下仍有一些居民一時無支付能力購房的，政府理應(yīng)通過多種政策，滿足他們“住有所居”的要求，這也是一項(xiàng)重要的原則。因此，政府的各項(xiàng)政策不應(yīng)是刺激他們?nèi)ミ^度負(fù)債、提前購房。政府的各項(xiàng)法規(guī)和政策應(yīng)是確保租房人的權(quán)益，做到“租得起，愿長租，能長租”。同時，法規(guī)政策應(yīng)激勵有房人愿意房屋出租，增加社會房屋供給，以減少政府相關(guān)補(bǔ)貼和承租人的租金。在以上這些思想指導(dǎo)下，如果政策制定合理，自然會形成一個合理的租售體系。合理的租售并舉比例并不是針對過去過大的銷售規(guī)模，在租房規(guī)模上用行政手段去簡單地“看齊補(bǔ)差”。

長效機(jī)制建立了 房價自然會穩(wěn)下來

新京報：你如何評價目前的房價走勢和調(diào)控效果？這輪宏觀調(diào)控的目標(biāo)是什么，調(diào)控有沒有達(dá)到解決房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的問題？

夏斌：當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控的當(dāng)務(wù)之急，是要防止房價過快上漲，讓房價穩(wěn)下來。但我個人認(rèn)為，就整個房市長期的調(diào)控目標(biāo)而言，正如去年中央經(jīng)濟(jì)工作會議指出的，是要建立房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長效機(jī)制。長效機(jī)制建立了，房價自然會穩(wěn)下來。

但是，什么是長效機(jī)制？官方?jīng)]有統(tǒng)一的解釋。我今年1月初就在學(xué)習(xí)中央經(jīng)濟(jì)工作會議精神時指出，長效機(jī)制的內(nèi)容和措施是什么？譬如，對首套房，第二套，第三套以及更多的持房，應(yīng)分別制定什么樣的首付政策、利率政策、貸款政策？應(yīng)分別采取什么樣的稅收政策？這些都應(yīng)該明確，而且應(yīng)該體現(xiàn)為國務(wù)院的長期法規(guī)，而不是相關(guān)部門經(jīng)常調(diào)整的臨時的行政限制或調(diào)整政策。

若是臨時的政策那不叫長效機(jī)制。除財稅、金融政策外，全國房屋租賃市場也要規(guī)范統(tǒng)一，包括哪些硬杠桿內(nèi)容？租金的最高限是多少等？此外，各地的土地供應(yīng)政策又如何結(jié)合大中城市城鎮(zhèn)化率與城市人口規(guī)模不同，采取“人地掛鉤”的土地供應(yīng)政策？如果土地供應(yīng)隨人口流動走，過去有些地方曾以未來土地收入流量為擔(dān)保的過度負(fù)債怎么解決？以及由此針對有些地方“土地財政”缺口所涉及的中央與地方的轉(zhuǎn)移支出、財稅體制又如何調(diào)整？還有，包括“學(xué)區(qū)房”問題中涉及教育公共品平等化問題怎么解決？以上這一切問題何時解決？是同時解決還是分項(xiàng)逐步解決？分別對相關(guān)房屋需求及房價會有什么影響？

這一系列問題既是當(dāng)前中國房市問題深度分析所必然涉及的，也是今后長效機(jī)制所需討論的。也就是說，要解決當(dāng)前涉及中國宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的房市問題，已經(jīng)絕不是住房建設(shè)部一個部門所能完成的，是一個牽連多方的綜合的問題。

就長效機(jī)制而言，就“房子是用來住的，不是用來炒的”定位而言，即就買房是為了買消費(fèi)品，而不是投資（投機(jī)）金融資產(chǎn)而言，其實(shí)大家環(huán)顧自身四周，可能心中都清楚，目前很多人是在買消費(fèi)用房還是在買金融資產(chǎn)？就此而言，當(dāng)前的調(diào)控效果只能說，“還在路上”

中國房市將“由炒變住”

新京報：現(xiàn)在老百姓手中貨幣很多，換成美元有額度限制，炒股票不賺錢，銀行存款利率又低，買房又“四限”，“五限”，為什么不讓炒房子？把房子作為資產(chǎn)炒，為什么不行？

夏斌：百姓現(xiàn)在遇到的這種困境我了解，并且充分理解，我也是百姓之一。但是從國家和宏觀經(jīng)濟(jì)層面說，為什么不要把房地產(chǎn)市場作為一個資產(chǎn)市場來建設(shè)，來引導(dǎo)？我曾在近十年前講過，中國在房地產(chǎn)市場上不能學(xué)英國、美國，要學(xué)德國，新加坡。英美把房地產(chǎn)作為資產(chǎn)市場來炒，最后炒成了危機(jī)。德國的房子不鼓勵炒，房價一直比較穩(wěn)定，但絲毫不影響其工業(yè)制造與科技的進(jìn)步，不影響其成為世界的強(qiáng)國。中國房市“由炒改住”的理由，我認(rèn)為是：

第一，金融具有天生的“不穩(wěn)定性”，兩百多年的市場經(jīng)濟(jì)史，可以說是一部不間斷的金融危機(jī)史。英美是在完成工業(yè)強(qiáng)國之后，先后步入金融強(qiáng)國。國家經(jīng)濟(jì)運(yùn)行是以金融市場為主導(dǎo)，金融服務(wù)業(yè)占有很高比例，歷史的發(fā)展自然選擇了房地產(chǎn)市場在英美兩國今天的地位（其實(shí)英美對房地產(chǎn)市場炒作的限制同樣也很多，有些就是不被我們常人所了解而已）。今天的中國僅剛剛完成了“工業(yè)制造”，離“工業(yè)強(qiáng)國”還有相當(dāng)長的一段時間，發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)實(shí)為迫切。然而目前的中國經(jīng)濟(jì)“脫實(shí)入虛”現(xiàn)象又極為突出，已嚴(yán)重影響了經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定健康發(fā)展。從長期看，中國的實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展和潛在增長率空間又很大。要保持中國經(jīng)濟(jì)未來長期的穩(wěn)定增長，不管從經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)看還是從長期看，實(shí)在沒有必要在天生“不穩(wěn)定”的金融領(lǐng)域中，在已有的股票市場旁邊，再人為加快制造出一個類似股票市場這一資產(chǎn)市場的房地產(chǎn)資產(chǎn)市場，來增加市場的波動性。

第二，從對國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運(yùn)行已形成嚴(yán)重波動沖擊的房地產(chǎn)市場自身看，近十年來房市是在犧牲農(nóng)民利益，破壞生態(tài)、土地財政已不可持續(xù)的基礎(chǔ)上畸形、快速發(fā)展起來的。這些負(fù)面影響已是有目共睹，也已不能再持續(xù)下去了。有些做法在改革轉(zhuǎn)型中也正得到扭轉(zhuǎn)和遏制。從科學(xué)發(fā)展觀出發(fā)，房地產(chǎn)市場的自身發(fā)展不可能像過去那樣，以滿足資產(chǎn)市場快速發(fā)展的勢頭發(fā)展下去了。

至于說，國內(nèi)目前貨幣多、可投優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)少，“金融國門”管得相對較緊所反映出的居民資產(chǎn)配置的一些問題，恰恰表明了，這是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中積累下的問題和現(xiàn)在調(diào)整轉(zhuǎn)型所要付出的代價。房子由“炒”變“住”這一新定位后產(chǎn)生的“后悔藥”苦果，現(xiàn)在可能不吞也得吞。今天不吞下，明天早晚要吞下。怎么辦？為了中國經(jīng)濟(jì)明天更好，這一切只能通過加快改革，“三去一降一補(bǔ)”，處理僵尸企業(yè)，相關(guān)經(jīng)濟(jì)主體資產(chǎn)負(fù)債表縮水，以及在調(diào)整優(yōu)化結(jié)構(gòu)、尋找經(jīng)濟(jì)發(fā)展新動能等一系列舉措來解決。

長效機(jī)制確立后將打破“越調(diào)越漲”現(xiàn)象

新京報：國內(nèi)的房地產(chǎn)調(diào)控多是短期的政策或者行政性手段，不少人評價說，房市發(fā)展的模式是“瘋漲、調(diào)控、再瘋漲、再調(diào)控”，以至于越調(diào)越高。您如何評價這種短期的調(diào)控政策？

夏斌：對于有人說“房價越調(diào)越漲”，每次調(diào)控后房價都會漲的觀點(diǎn)，我認(rèn)為，過去近10年從事實(shí)上確實(shí)得到了證實(shí)。

但是，我勸持此觀點(diǎn)的人也要看到，中國經(jīng)濟(jì)體制正處于大轉(zhuǎn)軌的歷史階段，中國經(jīng)濟(jì)正從2003-2010年的“超級繁榮”轉(zhuǎn)向“新常態(tài)”增長的轉(zhuǎn)換時期，即從高速增長向高質(zhì)量增長轉(zhuǎn)化，“轉(zhuǎn)換”的重要特征是在“過程中”，是“動態(tài)變化”。有些事用前一階段的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)來推測后一階段的做法，曾經(jīng)一個時期可能會管用，但并不是一直管用的。更重要的是，我們應(yīng)承認(rèn)，過去的10年中確實(shí)房地產(chǎn)政策是在不停地變，有些政策是短期的，有些“碎片化”，缺乏非常明確的房地產(chǎn)市場的定位和調(diào)控的方向?，F(xiàn)在應(yīng)看到，這次中央對房地產(chǎn)市場的定位，方向非常清晰，態(tài)度非常堅決，兩年來，就是咬住“消費(fèi)品”不放。這是一個非常大的變化。我認(rèn)為這是觀察、預(yù)期未來房市的關(guān)鍵因素。就這一點(diǎn)而言，我相信，只要堅持住，堅持下去，真正確立“長效機(jī)制”，肯定會打破有些人的“經(jīng)驗(yàn)”之談。

當(dāng)然，因?yàn)檎咝枰豁?xiàng)一項(xiàng)出臺，而且又要結(jié)合當(dāng)前堅決守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險底線這一狀況，出現(xiàn)的情況就比較復(fù)雜。因此，政策出臺要非常謹(jǐn)慎，長效機(jī)制的建立恐怕需要一段時期，絕不是一年半載能完成的。

新京報：您之前提到，要警惕國內(nèi)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)“黑天鵝”。國內(nèi)房地產(chǎn)市場會出現(xiàn)“黑天鵝”嗎？應(yīng)該怎么當(dāng)心出現(xiàn)？

夏斌：在當(dāng)前國民經(jīng)濟(jì)調(diào)整轉(zhuǎn)型時期，特別是在決勝全面實(shí)現(xiàn)小康時期工作任務(wù)很多，不知你注意到?jīng)]有，盡管千頭萬緒，十九大報告特別提出了在這關(guān)鍵時期，重點(diǎn)要打好三大“攻堅戰(zhàn)”，其中之一，就是要防范化解重大風(fēng)險，還有兩個分別是脫貧和環(huán)境防治。

我理解，就是要守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險的底線。但是與此同時，房地產(chǎn)市場又要從資產(chǎn)市場回歸消費(fèi)品市場，這就進(jìn)一步加大了“攻堅戰(zhàn)”的復(fù)雜性、艱巨性。即對多年累積的問題要處理。不處理不足以穩(wěn)大局，但處理中又不能影響大局的穩(wěn)定。

所以，涉及房市長效機(jī)制的相關(guān)政策，必須要研究透徹，既要體現(xiàn)方向定力，又要兼顧經(jīng)濟(jì)安全運(yùn)行的態(tài)勢。政策出臺時機(jī)要適時，相關(guān)政策要協(xié)調(diào)，要講究藝術(shù)。對房地產(chǎn)政策之所以要求如此之高，是因?yàn)閱栴}已“非一日之寒”，甚為敏感?？梢哉f，現(xiàn)在對資產(chǎn)價格的變動，人們的預(yù)期行為往往大于貨幣供求的行為。人們的預(yù)期影響力已遠(yuǎn)勝于一定的貨幣供應(yīng)量。因此，可以說“長效機(jī)制”的逐步形成與人們預(yù)期的逐漸改變相適應(yīng)，這是這輪房地產(chǎn)市場調(diào)控取勝久遠(yuǎn)的關(guān)鍵。這是一句定性的話。如何度量操作？恐只能在博弈思維的框架下實(shí)現(xiàn)。要特別防止人們炒房預(yù)期的突發(fā)大轉(zhuǎn)變帶來的麻煩。