11月22日上午，在某房產(chǎn)媒體舉行的一個論壇上，中央財經(jīng)領導小組辦公室副主任楊偉民透露了一個重要消息：總書記親自組織會議研究住房租賃等問題。
這個論壇的主題為“思想改變中國”，楊偉民是以“談談學習十九大精神的體會”的方式，做的演講。其中有兩段話非常值得關注，他說：
總書記還身體力行親自組織召開會議，專門研究北方地區(qū)清潔取暖、垃圾分類、廢棄物處理、資源化、養(yǎng)老院服務質量，規(guī)范住房租賃市場、食品安全監(jiān)管等這些人民群眾普遍關心的突出問題。總書記做這件事就是要給各地區(qū)、各部門做出榜樣，要求各地區(qū)、各部門從解決好人民群眾普遍關心的突出問題入手，來推動全面小康社會的建設，而不要眼睛只盯住6.5%的增長目標來推進全面小康社會的建設。
不再提GDP翻番的目標，我覺得這是新中國發(fā)展史上將具有里程碑意義的一件大事。因為，無論是在計劃經(jīng)濟時期還是在改革開放以后的歷次黨代會，當提出新目標的時候，往往伴隨著GDP翻番類的目標，這次，不再提GDP翻番的目標，是一個需要極大政治勇氣的重大判斷，體現(xiàn)了以人民為中心的發(fā)展思想，適應了我國社會主要矛盾的轉化，順應了我國經(jīng)濟發(fā)展轉向高質量發(fā)展階段的客觀規(guī)律。
這兩段話，透露了兩個重大消息：
第一，總書記高度重視住房租賃問題，親自組織召開會議研究，希望給各地政府做出榜樣；
第二，中國將容忍更低的GDP增速！
上述兩個信息高度關聯(lián)，預示著樓市將發(fā)生巨變！
其實，今天一大早就傳來了重磅消息：保監(jiān)會高層表態(tài)，將支持保險資金進入租賃市場。
此前，在深圳和廣州，先后有建設銀行、工商銀行高調宣布進入租賃市場，以巨額資金、優(yōu)惠利率來支持這個市場。
在上海、深圳、杭州，多次出現(xiàn)了100%租賃的土地出讓；在北京，集體土地直接入市建設租賃住房的方案已經(jīng)公布，未來5年將推動1000公頃土地入市。
至此，政府在租賃市場上的打法越來越清晰，大概會有如下系列政策：
第一，集體土地直接入市，建設租賃住房。這意味著，市場將誕生綜合成本只有商品房20%到30%的住房。如果數(shù)量足夠多，是可以在很大程度上、階段性地抑制大城市房租上漲。
第二，國有土地定向拍賣給地方國企，建設純租賃住房小區(qū)。這類定向拍賣，可以把樓面地價壓縮到市場價的二分之一到十分之一不等。綜合成本比上述集體土地入市要貴一些，但也明顯低于商品房。
第三，“大銀行+大房企+政府支持+央行支持”將誕生全新的“輕資產(chǎn)租賃、大金融玩法”的模式，其運行方式讓人腦洞大開，出乎預料。
比如在深圳，某大銀行跟多家大房企簽約，由這家銀行向房企提供長期、優(yōu)惠貸款，換取數(shù)千套開發(fā)商自持房源的25年的使用權。大銀行成立自己的租賃公司，向租戶提供最多100萬、最長10年的貸款。這樣，銀行以貸款方式獲取的住房使用權，可以長期租給租戶。租戶名義上獲得了貸款，但貸款其實還給了銀行（作為房租），還要交上首付（也作為房租），并支付按揭。
在這個模式下，租戶背上了貸款，但獲得了一套房子長期、可預期的租金，鎖定了自己租房成本；開發(fā)商仍然是房子的業(yè)主，只是轉讓了25年的使用權，但一次性獲得了寶貴的資金，提高了資金周轉率，可以在樓市入冬的時候去并購中小房企。銀行看似為開發(fā)商、租房者都提供了低息貸款，但這些貸款是央行鼓勵的，銀行可以據(jù)此修飾報表，在央行哪里獲得更多的低息貸款（比如逆回購、MLF、PSL），仍然有相當獲利空間，同時完成了支持住房租賃的“政治任務”。
目前，僅工商銀行在廣州市就承諾最多可以拿出5000億支持租房租賃，而工行在廣州的住房按揭余額才1300多億。由此可見，即便只有工農(nóng)中建四大行采取行動，在全國就可能動用數(shù)萬億，甚至10萬億計的資金支持住房租賃?，F(xiàn)在，保監(jiān)會又表態(tài)支持保險資金支持租房租賃，大家可想而知未來會有多少錢流入這個市場。
第四，圍繞住房租賃，政府不僅僅減免了地價（100%租賃住房土地轉讓，就是減地價；集體土地直接入市是免地價），還將在稅費上給予支持。同時，租購同權也將逐步實現(xiàn)。
第五，大房企會動用資金，也來支持這個市場。
昨天，在接受新華社記者采訪的時候，萬科董事長郁亮有兩個觀點值得重視：1，高速增長之后，房地產(chǎn)到了危急關頭；2，萬科計劃數(shù)年后，成為全球領先的租房租賃企業(yè)。
與此同時，萬科高層還表示“房子是用來住的，不是用來炒的。服務不好人民日益增長的美好生活需要，萬科就沒有未來，房地產(chǎn)業(yè)也沒有未來。”
由此可見，萬科非同尋常的表態(tài)不是空穴來風，跟楊偉民透露的信息絕對是相互關聯(lián)、印證的。
對開發(fā)商來說，房地產(chǎn)的新時代已經(jīng)來臨。只會建房子、買房子的開發(fā)商是危險的，你必須創(chuàng)出自己的租賃品牌，學會聯(lián)手銀行玩“租賃金融”，學會拿政策紅利。這需要開發(fā)商要有大的規(guī)模，精細的管理能力，和足夠的市場耐心。
結論一：一場推動“住房租賃”大發(fā)展的“全民大會戰(zhàn)”即將在全國展開，央行將提供超低利率的資金（通過逆回購、MLF和PSL等方式），銀行提供優(yōu)惠利率貸款，交易所開閘放行“租賃住房REITs”，集體土地入市、國有土地折價轉讓，政府減稅、推動租購同權。最終，將有至少10萬億以上的資金殺入這個市場，將給大城市帶來顯著的租賃房源增量。
結論二：中短期內，如果租賃房源足夠多，則可以抑制大城市的房價、租金價格。但問題是，這將大大增強中心城市的吸引力，帶來巨大的人口增量。其結果是：從中長期看，首都、直轄市、省會城市、計劃單列市的人口不斷增多，增加的房源被涌入的人口“填滿”，房價想下降仍然比較難。但中小城市，特別是不靠近大城市圈的中小城市，人口將增長乏力，甚至下滑。
所以，在住房租賃上的“大干快上”，對大城市的商品房價格短期構成心理上的利空，中長期是個“中性的消息”；但對于中小城市來說，這將構成實質性的利空，因為人口失衡將加劇。
中國的城市化，將不可逆轉地走向大城市化！在這個過程中，將帶來諸多投資機會，比如住房租賃概念股將會非?；钴S，有望成為未來一段時間炒作的熱點。
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