長(zhǎng)租公寓是有回報(bào)的長(zhǎng)線(xiàn)投資

王軼辰

隨著樓市調(diào)控政策加碼，越來(lái)越多的機(jī)構(gòu)開(kāi)始布局長(zhǎng)租公寓。在目前的政策和市場(chǎng)條件下，長(zhǎng)租公寓短期的賺錢(qián)效應(yīng)并不明顯，只有堅(jiān)持穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)、差異化定位的長(zhǎng)租公寓才有可能在未來(lái)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定的回報(bào)在樓市調(diào)控不斷加碼的情況下，房地產(chǎn)銷(xiāo)售和投資出現(xiàn)明顯回落。與此同時(shí)，住房租賃市場(chǎng)卻日漸活躍，長(zhǎng)租公寓行業(yè)更是成為各路資本的新寵，房企、房產(chǎn)中介、酒店集團(tuán)、互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)紛紛布局長(zhǎng)租公寓。目前，全國(guó)排名前30位的房企中，已有三分之一進(jìn)入長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)。

各路資本涌入長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，一方面是因?yàn)閭鹘y(tǒng)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率不斷下滑，迫使企業(yè)尋求新的增長(zhǎng)點(diǎn)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)高速增長(zhǎng)的“黃金十年”，開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售住宅更有利可圖，房企更傾向于“拿地—建房—回款—再拿地”的單一模式。但隨著樓市調(diào)控的不斷加碼和日益慘烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，新房市場(chǎng)利潤(rùn)空間受限，而長(zhǎng)租公寓可以產(chǎn)生持續(xù)收益，自然吸引了企業(yè)的目光。

另一方面，住房租賃巨大的市場(chǎng)規(guī)模更讓企業(yè)心動(dòng)。據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部統(tǒng)計(jì)，目前我國(guó)約有1.6億人在城鎮(zhèn)租房居住。圍繞這些人口產(chǎn)生的住宿以及生活消費(fèi)，是一個(gè)萬(wàn)億元級(jí)的住房租賃市場(chǎng)。東方證券的研究顯示，到2030年國(guó)內(nèi)的租房群體數(shù)量將達(dá)到2.7億人，整個(gè)房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)的規(guī)模將達(dá)到4.2萬(wàn)億元。鏈家的報(bào)告則稱(chēng)，中國(guó)房屋租賃市場(chǎng)規(guī)模2020年為1.6萬(wàn)億元，2025年為1.9萬(wàn)億元，2030年會(huì)超過(guò)4萬(wàn)億元。

雖然各路資本已經(jīng)蜂擁而至，但長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)挑戰(zhàn)與機(jī)遇并存。從目前各企業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況來(lái)看，更像是“賠本賺吆喝”，不掙錢(qián)是普遍現(xiàn)象。

萬(wàn)科自2014年以來(lái)便積極布局長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，數(shù)據(jù)顯示，萬(wàn)科泊寓目前在全國(guó)24個(gè)城市擁有2.4萬(wàn)間公寓，但并未實(shí)現(xiàn)整體盈利。已試水公寓市場(chǎng)兩年多的世聯(lián)行，除北京紅璞公寓外，其余項(xiàng)目均處于虧損階段。鏈家旗下的自如運(yùn)營(yíng)到了第六年，才在北京實(shí)現(xiàn)了微利，其他城市仍處于投入期。

華興資本關(guān)于長(zhǎng)租公寓的研報(bào)顯示，中國(guó)長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域的公司一直處于謹(jǐn)慎發(fā)展?fàn)顟B(tài)中，一個(gè)重要原因便是租金回報(bào)率長(zhǎng)期較低，這使得長(zhǎng)租公寓的拿房成本高。另一方面，我國(guó)市場(chǎng)利率水平較高，造成企業(yè)融資成本較高。過(guò)低的資產(chǎn)收益率和較高的融資成本，很大程度上限制了企業(yè)加杠桿以快速做大的可能性。

在目前的政策和市場(chǎng)條件下，可以預(yù)見(jiàn)，長(zhǎng)租公寓回報(bào)周期長(zhǎng)，并不是一個(gè)能夠賺快錢(qián)的業(yè)態(tài)，但是經(jīng)營(yíng)出色的企業(yè)，將會(huì)擁有長(zhǎng)期穩(wěn)定的回報(bào)?？紤]到長(zhǎng)租公寓行業(yè)的這兩大特點(diǎn)，入局企業(yè)在現(xiàn)階段必須耐得住寂寞莫被資本沖昏了頭腦。

在守住寂寞的同時(shí)，長(zhǎng)租公寓企業(yè)不能只滿(mǎn)足于做“二房東”，光靠差價(jià)賺錢(qián)。長(zhǎng)期來(lái)看，這樣的企業(yè)沒(méi)有出路。傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)商的思路在新產(chǎn)業(yè)并不適用，長(zhǎng)租公寓更考驗(yàn)企業(yè)的產(chǎn)品定位、研發(fā)、運(yùn)營(yíng)等能力，更要用服務(wù)來(lái)延伸產(chǎn)品價(jià)值，通過(guò)增值服務(wù)創(chuàng)造溢價(jià)能力。比如，萬(wàn)科旗下的泊寓，摒棄以往冰冷的租房模式，提倡與租客交友、與租客互動(dòng)的模式。通過(guò)舉辦定期的活動(dòng)來(lái)拉近租客與租客、租客與運(yùn)營(yíng)方的關(guān)系。

長(zhǎng)租公寓無(wú)疑屬于長(zhǎng)線(xiàn)投資，市場(chǎng)的普遍認(rèn)可也還需要一定時(shí)間。對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，只有做好消費(fèi)者畫(huà)像和產(chǎn)品定位，不斷提升服務(wù)質(zhì)量，開(kāi)拓個(gè)性化需求市場(chǎng)，提升品牌美譽(yù)度和附加值，長(zhǎng)租公寓的未來(lái)才能走得更長(zhǎng)遠(yuǎn)。