11月15日，三六五網(wǎng)(SZ，300295)宣布，1.25億元入股貝客公寓，并啟動(dòng)總額達(dá)55.6億元的住房租賃產(chǎn)業(yè)基金。

三六五網(wǎng)11月14日晚間公告稱，公司擬聯(lián)合中閱資本及天閱投資，共同組建成立中閱三六五產(chǎn)業(yè)基金，首期2億元規(guī)模，未來(lái)計(jì)劃擴(kuò)大為10億元；公司擬首期出資4000萬(wàn)元。投資的重點(diǎn)方向?yàn)樽》孔赓U及周邊產(chǎn)業(yè)。

當(dāng)天，三六五網(wǎng)再發(fā)一則公告，宣布公司擬在近期分別與南京銀行股份有限公司南京分行簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議、與天風(fēng)證券股份有限公司簽署框架合作協(xié)議，目的主要是為了支持公司長(zhǎng)期發(fā)展，特別是住房租賃業(yè)務(wù)的發(fā)展。

此舉的背景是，在政策的引領(lǐng)下，各路房企、電商、中介機(jī)構(gòu)紛紛加大布局長(zhǎng)租公寓，與此同時(shí)，資本參與度驟然升溫，類REITs及ABN等產(chǎn)品的備案規(guī)模和數(shù)量也在增加。

租賃住房產(chǎn)業(yè)基金作為各金融機(jī)構(gòu)普遍關(guān)注的細(xì)分市場(chǎng)，如何在行業(yè)風(fēng)口期擬定估值標(biāo)準(zhǔn)？從房源獲取到提高利潤(rùn)率，長(zhǎng)租公寓擴(kuò)大市場(chǎng)份額的關(guān)鍵是什么？以支付寶、京東為代表的電商也在搭建自己的租房平臺(tái)，現(xiàn)階段要流量還是質(zhì)量？

帶著這些問(wèn)題，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（以下簡(jiǎn)稱“NBD”）專訪了三六五網(wǎng)總裁齊東。

以股加債模式扶持有潛力的公寓

NBD：三六五網(wǎng)做租賃住房產(chǎn)業(yè)基金，如何定位自己？

齊東:三六五要做整個(gè)租賃行業(yè)的推動(dòng)者?，F(xiàn)在做資產(chǎn)證券化還有難度，全國(guó)還沒(méi)有一個(gè)這樣的基金出來(lái)。三六五網(wǎng)除了做服務(wù)商的工作以外，還包括對(duì)公寓的投資，對(duì)公寓的金融支持。貝客公寓就是一個(gè)案例，我們采取股加債的模式對(duì)它提供支持，這種股加債的模式可以使有潛力的一批公寓迅速成長(zhǎng)，三六五要從服務(wù)商做到市場(chǎng)化推動(dòng)者最后再到行業(yè)的整合者。

NBD：您認(rèn)為目前的租賃市場(chǎng)偏向重資產(chǎn)還是輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)？

齊東：目前我國(guó)還沒(méi)有哪個(gè)企業(yè)走完一個(gè)行業(yè)周期，沒(méi)有驗(yàn)證過(guò)一個(gè)完整周期的利潤(rùn)率為多少。租房市場(chǎng)是一個(gè)資本密集型行業(yè)，對(duì)于企業(yè)的資金要求很高，自持、股權(quán)融資或貸款的難度較大。

在租房市場(chǎng)已經(jīng)相當(dāng)成熟的美國(guó)，因REITs體系較為完善且有稅收優(yōu)惠，企業(yè)可以通過(guò)發(fā)行REITs進(jìn)行滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。目前我國(guó)有類REITs產(chǎn)品的出現(xiàn)，但實(shí)行起來(lái)還有一定難度，因?yàn)槲覈?guó)的租售比還不太合理，除去資金成本和資產(chǎn)折舊，收益低、創(chuàng)業(yè)型的民營(yíng)企業(yè)很難參與其中，所以走重資產(chǎn)的道路有難度。

日本的以建引租的“包租”形式屬于輕資產(chǎn)的模式，日本排名第十的公寓企業(yè)體量相當(dāng)于美國(guó)排名第一的企業(yè)，包租模式是規(guī)模越大，利潤(rùn)越大。日本的租金收益不僅來(lái)自租金差，還來(lái)自擔(dān)保費(fèi)等多元化收入，我國(guó)也是包租模式，不過(guò)現(xiàn)階段房源的獲取還沒(méi)有形成標(biāo)準(zhǔn)化體系，與日本的租房模式相比，收入較為單一且利用率不高?，F(xiàn)在一間公寓裝修的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)大概在5萬(wàn)元左右，10000間房就是5個(gè)億，很多公寓計(jì)劃兩年之內(nèi)推出5萬(wàn)到10萬(wàn)間房，靠“租賃收益權(quán)”是難以從銀行進(jìn)行貸款，“錢(qián)從哪里來(lái)”是關(guān)鍵。

所以，作為資金驅(qū)動(dòng)型行業(yè)，租房行業(yè)的輕資產(chǎn)模式也并不“輕”，最理想化的模式就是物業(yè)持有方委托專業(yè)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)來(lái)運(yùn)營(yíng)。

現(xiàn)階段各個(gè)類型的企業(yè)都在涉足長(zhǎng)租公寓，大家認(rèn)為這是一件相對(duì)容易門(mén)檻又低的行業(yè)。但我認(rèn)為同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)過(guò)后，長(zhǎng)租行業(yè)未來(lái)的行業(yè)分化趨勢(shì)將更加明顯，行業(yè)洗牌過(guò)后或?qū)⒂瓉?lái)真正的代理管理的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，公寓的品牌和口碑是贏得市場(chǎng)的關(guān)鍵。

具有“明天”屬性的長(zhǎng)租公寓有三個(gè)特征

NBD：如何理解當(dāng)下的租賃住房產(chǎn)業(yè)？

齊東：做租賃市場(chǎng)要講行業(yè)深度，如果不介入交易環(huán)節(jié)，就會(huì)遠(yuǎn)離消費(fèi)場(chǎng)景，企業(yè)將逐步被邊緣化。一個(gè)在成長(zhǎng)期的行業(yè)，最重要的不是預(yù)測(cè)未來(lái)的萬(wàn)億市場(chǎng)而是理解現(xiàn)在，租購(gòu)并舉、租售同權(quán)，這是將深刻影響未來(lái)中國(guó)的經(jīng)濟(jì)形態(tài)，這個(gè)市場(chǎng)足夠大，是政策驅(qū)動(dòng)與市場(chǎng)召喚下被迅速催生出的萬(wàn)億行業(yè)。目前行業(yè)內(nèi)企業(yè)之間的差距還未顯現(xiàn)，市場(chǎng)上還沒(méi)有一家獨(dú)大的寡頭壟斷機(jī)構(gòu)。上線的房源量急劇增長(zhǎng)是不爭(zhēng)的事實(shí)，但市場(chǎng)需求沒(méi)有大的變動(dòng)，短期內(nèi)存在去化需求，這個(gè)行業(yè)的潛力將在平臺(tái)體現(xiàn)。

另一方面，租房品質(zhì)的劇烈提升主要是來(lái)自集中式公寓，C端的品質(zhì)體驗(yàn)與B端的專業(yè)運(yùn)營(yíng)本質(zhì)上是一回事，包括從產(chǎn)品設(shè)計(jì)，專屬社區(qū)的社群化服務(wù)，再到日常管家的貼心服務(wù)三個(gè)層面。從這三個(gè)方面來(lái)運(yùn)營(yíng)的長(zhǎng)租公寓將具有“明天”屬性，就比如人們用了智能手機(jī)之后不會(huì)再回到?jīng)]有智能手機(jī)的時(shí)代，人們住進(jìn)了集中式公寓也不會(huì)再回到分散式公寓。如果能把產(chǎn)品和服務(wù)做好，那與周圍房源相比，長(zhǎng)租公寓的溢價(jià)能力將超過(guò)20%。

但目前的實(shí)際狀況是，為了節(jié)約人力資源成本，部分長(zhǎng)租公寓的管家需要同時(shí)管理大量租客，難以保障服務(wù)質(zhì)量，更別提做社群化活動(dòng)了。三六五之所以簽約貝客，也是看中貝客公寓是做連鎖公寓出身，把產(chǎn)品細(xì)節(jié)和管家式服務(wù)摳的很細(xì)，并形成了一套可復(fù)制的產(chǎn)品化體系。

NBD：從房源獲取到提高利潤(rùn)率，您認(rèn)為現(xiàn)階段長(zhǎng)租公寓擴(kuò)大市場(chǎng)份額的關(guān)鍵是什么？

齊東：目前市場(chǎng)上公寓房源的獲取沒(méi)有集中的渠道，都是通過(guò)市場(chǎng)信息去獲取?，F(xiàn)在適合做集中式公寓的房源并不多，可改造的廠房，辦公樓，酒店算是現(xiàn)階段的稀缺資源，因?yàn)橛泻芏辔飿I(yè)類型不適合進(jìn)行改造。

未來(lái)我認(rèn)為會(huì)形成以建代租、以建引租、通過(guò)購(gòu)買租賃運(yùn)營(yíng)權(quán)合作開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)等多種形式。

長(zhǎng)租公寓的開(kāi)發(fā)模式是滾動(dòng)的，現(xiàn)在很難用數(shù)字去測(cè)量多少萬(wàn)間的體量能達(dá)到一個(gè)怎樣的盈利水平，隨著公寓運(yùn)營(yíng)的完善成熟，利潤(rùn)率會(huì)隨之增加?，F(xiàn)在測(cè)算公寓盈利水平的有兩個(gè)指標(biāo)，一個(gè)是內(nèi)部回報(bào)率，一個(gè)是毛利率，毛利率一般在20%以上，內(nèi)部回報(bào)率也在20%左右，這個(gè)數(shù)字是一個(gè)測(cè)算周期——比如15年內(nèi)平均下來(lái)的，可能現(xiàn)在這一數(shù)字還較低，但隨著后期的成熟會(huì)逐漸增加?，F(xiàn)階段運(yùn)營(yíng)一年左右的公寓一般毛利率在10%，再除去成本凈利就很低了，能達(dá)到15%算是比較高。

目前大家都在擴(kuò)大規(guī)模，提高公寓數(shù)量，因?yàn)樽夥啃袠I(yè)在迅速成長(zhǎng)，沒(méi)有體量很快就會(huì)掉隊(duì)。集中式公寓的盈利主要來(lái)自于每年房?jī)r(jià)的上漲。

有成熟的產(chǎn)品體系才有核心競(jìng)爭(zhēng)力

NBD：房企、中介、電商都在免費(fèi)上線租房應(yīng)用吸納客群，您認(rèn)為現(xiàn)階段什么最重要？流量還是質(zhì)量？

齊東：目前，大的（電商租房）平臺(tái)分為兩類。一類以58同城、安居客為代表，一類以支付寶為代表。

支付寶要顛覆的是過(guò)去“誰(shuí)的端口費(fèi)高，誰(shuí)排在前面”的模式，支付寶要的是根據(jù)交易流量和消費(fèi)偏好提供與消費(fèi)者自身契合的房源，后期可能會(huì)收取交易費(fèi)用，因?yàn)橛脩袅髁孔銐虼?，且客戶的消費(fèi)畫(huà)像描述十分清晰，跳單的幾率小。

但現(xiàn)在做公寓平臺(tái)也需要有線下服務(wù)，垂直化的管理。貝客屬于集中式公寓，集中式公寓和分散式公寓是兩條不一樣的產(chǎn)品線，客群也不一樣。貝客公寓定位于集中式公寓的中高端客戶群體，從產(chǎn)品線上看，貝客公寓除金貝、銀貝分檔之外，針對(duì)北京市場(chǎng)專門(mén)推出綠貝，除霾、新風(fēng)、凈水等系統(tǒng)是全國(guó)長(zhǎng)租公寓中的首例。長(zhǎng)租公寓形成一套成熟的產(chǎn)品體系才具有核心競(jìng)爭(zhēng)力。

NBD:三六五租房平臺(tái)以什么管理體系確保房東與租客的權(quán)益？

齊東：三六五的租房平臺(tái)“愛(ài)去哪”建立了自己的投訴機(jī)制，最大程度地剔除假房源；其次是針對(duì)提前解約、追加房租等痛點(diǎn)，“愛(ài)去哪”與合作的公寓運(yùn)營(yíng)商建立約束機(jī)制，若出現(xiàn)違規(guī)問(wèn)題，“愛(ài)去哪”會(huì)減少對(duì)合作公寓的流量和金融支持，并作出相應(yīng)懲罰。