調(diào)控層層加碼，然而開發(fā)商卻加速搶地，龍頭房企甚至相繼上調(diào)業(yè)績預(yù)期。而最新央行調(diào)查，竟然只有一成人認(rèn)為接下來房價會降。市場預(yù)期還沒有轉(zhuǎn)變？到底什么情況？
樓市庫存只夠賣5個月
9月14日，國家統(tǒng)計局發(fā)布的2017年1-8月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況顯示，房地產(chǎn)業(yè)去庫存進(jìn)度加快。8月末，商品房待售面積同比下降12%，降幅比上月末擴(kuò)大1個百分點，樓市庫存創(chuàng)下2015年1月以來的新低。
以地產(chǎn)市場份額最大的住宅來看，某機(jī)構(gòu)統(tǒng)計顯示，今年前8個月，住宅銷售面積達(dá)8.54億平方米，銷售金額6.52萬億元，較去年同比增長分別是10.3%和14.2%。
雖然同比增長曲線一直在下降，即同比增速在回落，主要是隨著銷售規(guī)模的龐大，不可能再出現(xiàn)50%以上甚至翻倍的高增長，但當(dāng)下一點點的增長也較前期高增長規(guī)模要大，因此增速回落并不奇怪，強(qiáng)勁的需求依舊保持著住宅銷售大幅增長才是關(guān)鍵。如下圖：
火爆的銷售也帶來了房地產(chǎn)庫存的持續(xù)下降，全國住宅庫存經(jīng)歷一個漂亮的拋物線后回落。
在經(jīng)過2014-2016年庫存的大幅攀升，今年去庫存全面加速，每個月庫存同比都以兩位數(shù)以上的速度在下降，取得卓越的成效。
張大偉說，如果按照8月單月1.2億平方米的成交面積計算，當(dāng)前全國樓市的庫存消化周期為5.1個月，庫存壓力大減。
從去庫存政策看，樓市去庫存第一階段基本完成。除了東北、西北等少數(shù)城市，全國大部分城市庫存已經(jīng)進(jìn)入良性周期。從2014年四季度以來，全國性連續(xù)3年的去庫存政策見到了明顯的效果。
房企正在加速擴(kuò)張
統(tǒng)計局昨天公布數(shù)據(jù)顯示，1-8月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積14229萬平方米，同比增長10.1%，增速比1-7月份回落1個百分點；土地成交價款6609億元，增長42.7%，增速提高1.7個百分點。
9月4日，中原地產(chǎn)研究中心發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至8月31日，前八個月拿地最積極的50大房企合計拿地金額達(dá)到14910億元。與2016年同期50大房企拿地金額10093億元對比，漲幅達(dá)49%。
盡管一二線城市調(diào)控效果明顯，嚴(yán)控政策也有望繼續(xù)加碼。而庫存較大的三四線城市火爆彌補(bǔ)了一二線城市嚴(yán)調(diào)控帶來的銷售下降。
多家房企已經(jīng)相繼上調(diào)了年度銷售目標(biāo)。碧桂園銷售目標(biāo)由原計劃4000億大幅上調(diào)25%至5000億；中海由2100億港元上調(diào)10%至2310億港元；龍湖由1100億大幅上調(diào)36%至1500億；世茂上調(diào)10%至880億；富力由730億上調(diào)到800億。
在全國地產(chǎn)成功去庫存之后，房地產(chǎn)股也受到資金的追捧。
據(jù)某機(jī)構(gòu)統(tǒng)計顯示，自5月房地產(chǎn)板塊觸及低點后一路受到資金追捧，目前再度創(chuàng)出階段新高，三個多月地產(chǎn)板塊上漲近15%，明顯強(qiáng)于同期股指。個股也較火爆，漲幅超過30%也達(dá)到12家，分別是京能置業(yè)、世聯(lián)行、上海臨港、西藏城投、萬科A、市北高新、
陽光城、華聯(lián)控股、海航基礎(chǔ)、華麗家族、中國武夷和嘉寶集團(tuán)。
僅一成人認(rèn)為房價會跌
央行近期發(fā)布了2017年第二季度城鎮(zhèn)儲戶調(diào)查問卷。根據(jù)該調(diào)查，僅有9.6%的居民認(rèn)為房價會下跌。
而在今年年初時，這一數(shù)字是10.6%，更早的2015年第一季度，這一數(shù)字是17.6%。
房價上漲動力大？
某機(jī)構(gòu)通過房價累計漲幅排名，以篩選出近年來房價表現(xiàn)良好的“績優(yōu)股”。
選取35個城市在過去兩輪周期中，也即自2012年7月以來的房價累計漲幅進(jìn)行排名，前15位房價表現(xiàn)良好的“績優(yōu)股”城市為：
深圳，廈門，廣州，上海，南京，合肥，北京，鄭州，福州，武漢，杭州，天津，石家莊，長沙，濟(jì)南。
通過對比房價累計漲幅與該城市房地產(chǎn)基本面的強(qiáng)弱，來篩選未來房價仍有上漲空間的“潛力股”。
將過去兩輪周期中35個大中城市的房價累計漲幅排名，與各個城市房地產(chǎn)基本面排名兩者計算差值，得到前15位基本面排名比較靠前。
但房價漲幅相對靠后的“潛力股”城市為：
烏魯木齊、成都、海口、天津、寧波、哈爾濱、西寧、北京、上海、杭州、石家莊、蘭州、呼和浩特、大連、深圳。
一二線漲幅回落已經(jīng)出現(xiàn)，整體市場的熱度從過去的一二線轉(zhuǎn)移到三四線。一二線城市新房和二手房市場的整體成交量環(huán)比均有所回落，表明各地限購政策的相繼出臺已令全國主要城市的市場行情都受到了影響。
但從全國范圍看，三四線庫存的大幅度減少，將使得未來幾個月，三四線城市會有比較明顯的價格上行。
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