今年初開始,深圳、北京、鄭州等地首套房商業(yè)貸款利率陸續(xù)取消折扣,恢復至五年以上中長期貸款基準利率4.9%的水平。
近期,北京市多家商業(yè)銀行相繼將首套房貸款利率調(diào)整至較基準利率上浮5%~10%。
中國人民銀行營業(yè)管理部在本月19日晚間表態(tài)積極支持,并稱房貸利率調(diào)整是銀行在北京市嚴格實施房地產(chǎn)市場調(diào)控、市場利率整體上揚的背景下,根據(jù)市場資金水平變化、自身資產(chǎn)負債管理需要所采取的自主行為,符合政策要求和導向。
據(jù)一家國有大行具體操作房貸利率上調(diào)的總行人士告訴《中國經(jīng)營報》記者,各家銀行之所以提高房貸利率,一是今年銀行一直貸款規(guī)模緊張,銀行進行放貸額度管控,貸款積壓較多,所以進一步控制新受理貸款,提價作為重要手段;二是銀行在考核導向上,貸款定價水平也會要求同業(yè)領(lǐng)先,因此各家銀行都在提價。
銀行額度緊張
經(jīng)《中國經(jīng)營報》記者計算,以北京為例,如果符合購房及貸款條件的居民購買首套住房,并向銀行申請100萬元貸款,貸款期限20年,貸款利率較基準利率上浮10%,即首套房貸款利率由4.9%漲至5.39%,該居民月供等額還款將從6544元增至6817元,較房貸利率調(diào)整前每月還款增加273元。
一家股份制銀行的總行人士告訴《中國經(jīng)營報》記者,該行現(xiàn)在北京執(zhí)行的首套房貸款利率較五年以上中長期貸款基準利率上浮5%~10%,二套房貸款利率則上浮了30%,經(jīng)營、消費等其他類貸款較基準利率上浮40%。
“總行的風控意識很強,針對全國不同地區(qū)執(zhí)行不同貸款利率。”這位股份制銀行人士說:“跟其他商業(yè)銀行一樣,也存在貸款額度緊張的問題,所以也在通過提高房貸利率控制增量。”
前述國有大行另一位銀行人士則介紹,今年除北京外,近期上海、深圳、南京等重點調(diào)控城市的商業(yè)銀行業(yè)陸續(xù)提高了首套房貸利率,貸款利率調(diào)整時銀行根據(jù)資金成本變化、同業(yè)競爭情況、自身市場規(guī)模、經(jīng)營策略以及資債管理需要進行的自主調(diào)整,部分銀行通過提高房貸利率壓縮個人住房貸款業(yè)務(wù)規(guī)模,加大對實體經(jīng)濟支持。
東部某股份制銀行負責戰(zhàn)略規(guī)劃與研究的銀行人士表示,部分銀行選擇上調(diào)房貸利率,主要是銀行的額度相對緊張,市場利率水平也在上升,加上監(jiān)管指引,銀行不得不上調(diào)住房貸款利率水平。他說,即使上調(diào)了房貸利率,銀行也依然不掙錢,因為資金緊張,今年部分銀行發(fā)行的理財產(chǎn)品收益率已經(jīng)飆升。
建設(shè)銀行(601939.SH)一位人士告訴記者,他們行在北京的首套房貸利率較基準貸款利率普遍上浮10%,如果資質(zhì)較好,在符合監(jiān)管要求的情況下,可以比10%低一些。
一家股份制銀行南陽分行的人士則表示,由于額度控制,鄭州、南陽等城市的銀行普遍將首套房貸利率較基準上浮20%。“就這樣還沒有額度。”
深圳一位金融行業(yè)人士向記者透露,部分銀行已經(jīng)通知客戶,由于放貸額度有限,加上銀行的年終監(jiān)管考核,部分銀行將于下月底開始停止放貸。
《中國經(jīng)營報》記者采訪的一位銀監(jiān)會人士也注意到了各家商業(yè)銀行貸款利率的變化,“不少熱點城市都是信貸寬松導致房價上漲較快,政府要抑制房價過快上漲,因此上調(diào)了房貸利率,央行支持各家銀行的利率調(diào)整。”
他進一步介紹,今年央行加大了對房地產(chǎn)貸款的監(jiān)管,尤其是增量控制,限制信貸資金投機購房,為了控制增量,各家銀行層層制訂了計劃,包括流動性和信貸額度的考核。
上述國有大行人士補充,通過提高個人住房貸款利率抑制購房需求過度增長,有利于進一步鞏固房地產(chǎn)調(diào)控成效。央行表態(tài)支持北京市多家銀行上調(diào)首套房貸款利率,也有助于穩(wěn)定市場對于房地產(chǎn)調(diào)控和抑制房地產(chǎn)泡沫的預期。
個人住房貸款增速回落
實際上,隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的不斷升級以及銀行考核指標的變化,房貸利率自年初開始逐步走高。首套房貸利率從過去普遍的基準利率8.5折開始逐漸向基準利率靠攏,近期則明顯較基準利率有所上調(diào)。
據(jù)記者了解,早在今年初,央行即明確提出商業(yè)銀行必須嚴格控制一季度新增貸款。
上述東部某股份制銀行人士告訴記者,央行的窗口指導給商業(yè)銀行的投放計劃帶來了較大壓力。他們銀行今年執(zhí)行的合意貸款指標是2005年的標準。合意貸款指標主要為控制銀行在一些時段內(nèi)的信貸投放規(guī)模和投放節(jié)奏以及貸款結(jié)構(gòu)。
《中國經(jīng)營報》記者從中國人民銀行以及Wind資訊獲得的數(shù)據(jù)顯示,個人住房貸款經(jīng)歷了過去兩年的快速增長后如今增速開始放緩。其中尤以北京、上海、深圳等城市最為典型。
今年上半年,個人住房貸款余額同比增速從一季度時的35.6%降至30.8%,截至上半年的余額為20.1萬億元,今年新增2.1萬億元,同比少增2000億元。
以北京為例,隨著房地產(chǎn)調(diào)控加強,今年個人購房貸款在各項貸款中的占比以及月度新增額均呈不斷下降趨勢。6月末,個人購房貸款比年初增加1032.2億元,新增額占人民幣各項貸款新增額的25.6%,較2016年末40.3%和2017年3月末36.2%的新增占比分別下降14.7個、10.6個百分點。1~6月個人購房貸款實際月度新增額分別為207.6億元、244.7億元、144.7億元、159億元、154.2億元、122億元。
不過,在個人住房貸款增速不斷滑落之際,個人消費貸款卻在近幾個月出現(xiàn)異常增長。
北京銀監(jiān)局和中國人民銀行營業(yè)管理部本月初就指出:“近期市場情況反映,轄內(nèi)個別銀行業(yè)金融機構(gòu)發(fā)放的個人消費貸款和個人經(jīng)營性貸款存在違規(guī)流入房地產(chǎn)市場用于購房的情況,這類行為不符合國家房地產(chǎn)調(diào)控政策要求。”并明確要求轄內(nèi)的銀行業(yè)金融機構(gòu)針對個人經(jīng)營性貸款和個人消費貸款開展自查工作。
幾乎與此同時,江蘇、深圳等地的銀監(jiān)局和人民銀行分行也先后發(fā)文,提示轄內(nèi)銀行個人其他消費貸款大幅增長,存在部分資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場的風險,并要求加強個人消費貸款管理,防范信貸資金違規(guī)進入房地產(chǎn)市場。
《中國經(jīng)營報》記者基于Wind資訊數(shù)據(jù)計算的結(jié)果顯示,今年前8月,僅住戶新增短期消費貸款就達到1.27萬億元,同比多增7794.5億元,遠超去年全年8321.8億元的水平。
上海易居房地產(chǎn)研究院研究員王夢雯在提供給《中國經(jīng)營報》記者的報告中指出,今年3月份以來異常增長的短期消費貸可能有3000億元的規(guī)模違規(guī)流入了房地產(chǎn)市場。報告主要基于全國居民短期消費貸款和全國社會消費品零售額的同比增幅趨勢的分化來判斷。
王夢雯對記者表示,從歷史數(shù)據(jù)來看,全國居民短期消費貸款和全國社會消費品零售額的同比增幅走勢基本保持同步,但今年3月以來,短期消費貸款同比走勢大幅攀升,明顯偏離穩(wěn)中有升的零售額同比增幅。
“近期額外多增部分是異常值,可能流入樓市。”她說。數(shù)據(jù)顯示,今年以來全國多個地區(qū)都有消費貸款異常增加現(xiàn)象,其中廣東、福建、江蘇、上海、四川、河北這6個地區(qū)的月度新增個人消費貸款在5月份以來出現(xiàn)明顯攀升,說明這些區(qū)域有消費貸流入樓市現(xiàn)象。
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