隨著驕陽似火的伏天的到來，濟南房地產(chǎn)市場在“限”字當頭下已經(jīng)冷靜地度過了上半年。自去年秋季開始，濟南樓市就一直處于變革之中。談及2017年上半年的房地產(chǎn)政策，很多人會用“先緊后松”來形容。上半年，濟南房地產(chǎn)市場調控大體經(jīng)歷了“三步走”，從1月份限購細則的發(fā)布，到三四月份最嚴調控和打擊囤房等政策的施行，再到前一段時間的包括外來人口落戶等變相“放松”政策，樓市已逐漸清晰了“房子是用來住的，不是用來炒的”的思路，也凸顯了維護房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展、抑制投機“炒房”的決心。筆者特地綜合整理了這半年來的政策“組合拳”走向，以饕讀者。

第一步

調控細則頻出助樓市平穩(wěn)發(fā)展

1.濟南市國土局發(fā)文：兩宗地不建設就算惡意囤地、炒地

1月16日，濟南市國土局發(fā)文，規(guī)范劃撥土地開發(fā)建設延期開、竣工申請辦理工作。開發(fā)商有兩宗以上因自身原因不能按期開發(fā)建設的行為，就視為惡意囤地、炒地。

解讀：此舉有效打擊開發(fā)商囤地行為，進一步規(guī)范房地產(chǎn)市場。

2.濟南發(fā)布限購細則 外地人購房須3年內(nèi)連繳24個月個稅或社保

1月17日，濟南下發(fā)《市城鄉(xiāng)建設委員會關于貫徹執(zhí)行住房限購政策有關事項的通知》，對限購時間、區(qū)域的界定和外地人購房資格等細節(jié)問題作了進一步明確。

根據(jù)規(guī)定，自2016年12月26日起，對在濟南市歷下區(qū)、市中區(qū)、槐蔭區(qū)、天橋區(qū)、歷城區(qū)、長清區(qū)及濟南高新區(qū)范圍內(nèi)已擁有2套住房的濟南本市戶籍居民家庭，暫停在濟南市以上區(qū)域向其出售住房，包括新建商品住房和二手住房。

無住房的非濟南市戶籍家庭在濟南部分區(qū)域限購一套住房，需提供自購房之日起前3年內(nèi)連續(xù)24個月以上（含24個月）在濟南市區(qū)及三縣繳納個人所得稅或社會保險證明。

解讀：“限外”是本次限購政策的重頭戲?！锻ㄖ愤€特別提出，未達到個稅起征額的月份不能算在內(nèi)，應自次月起重新計算。2016年12月27日零時后補繳社保、個稅的月份，也不在計算范圍內(nèi)。

值得注意的是，此次政策規(guī)定查房源范圍包括“限購六區(qū)+長清區(qū)”。也就是說，雖然限購區(qū)域為歷下、市中、槐蔭、天橋、歷城、高新區(qū)，但在長清區(qū)有兩套住房的本地人，同樣也要被限購。

3.章丘出七條意見穩(wěn)樓市

2月17日，章丘區(qū)委、區(qū)政府召開規(guī)范房地產(chǎn)市場專題會議，要求開發(fā)商取得預售許可后，要立即將全部可售房源按套明碼標價，進行“一房一價”公開銷售。對不明碼標價、開盤中炒號倒號，侵犯群眾購房權益等行為，一律嚴肅處理。同時嚴查開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀機構炒買炒賣、哄抬房價、捂盤惜售、囤積房源、擅自漲價、擾亂市場秩序等違法行為。

解讀：自章丘撤市設區(qū)后，有關章丘房價上漲的消息就不絕于耳。為此，章丘區(qū)有關部門召開會議后，出臺加強市場調控、穩(wěn)定市場預期的七條意見。這是章丘設區(qū)以來首次對樓市表態(tài)加大調控，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

第二步

最嚴調控季 購房者、房企皆“受限”

1.山東嚴打囤房炒房，樓盤取得預售證3個月內(nèi)不準漲價

開發(fā)商拿到預售證之后,3個月內(nèi)不準漲價,禁止捆綁銷售車位、儲藏室等變相漲價,不準隨意撤網(wǎng)簽……4月17日，省住建廳下發(fā)通知，將開展為期半年的專項行動，打擊囤房炒房等違法違規(guī)行為。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請預售許可時，須一房一價申報，利潤率控制在合理范圍內(nèi)，房地產(chǎn)主管部門可委托第三方對申報價格進行核查。開發(fā)企業(yè)取得預售許可后，須按照核準的一房一價，面向社會公開銷售，3個月內(nèi)不得漲價。

解讀：據(jù)了解，全省范圍內(nèi)對房價進行管控，這尚屬首次，囤房居奇、捂盤惜售等行為是此次違法違規(guī)行為打擊的重點。濟南已經(jīng)高壓打擊捂盤惜售等行為，拿到預售許可證之后，必須在10天之內(nèi)公開全部房源。

2.濟南二套房首付提至6成 取得不動產(chǎn)證2年后可交易

4月19日，濟南發(fā)布最嚴調控新政，規(guī)定包括濟南本市戶籍購買二套房，首付比例提高至60%；非本市戶籍家庭首套房貸款比例提高至60%，商貸最長年限都縮短至25年；公積金貸款利率執(zhí)行基準利率的1.1倍，并暫停向使用過2次及以上住房公積金貸款的家庭發(fā)放公積金貸款。與此同時，長清章丘也納入限購范圍，限購區(qū)域內(nèi)購買的住房，要在不動產(chǎn)證滿2年后才能上市交易。

解讀：此次新政被稱為最嚴調控政策，限購、限貸、限售之后，隨著公積金等政策細則的發(fā)布，以及部分銀行貸款政策的落實，有購房資格或能力的購房者數(shù)量銳減，商品房網(wǎng)簽量下滑明顯，各樓盤來訪量遭腰斬，濟南樓市繼續(xù)下行。

第三步

限購漸“松綁”新政為外地購房者鋪路

1.新政出臺 外地本科生連繳半年社?？少I房

5月18日，濟南發(fā)布新政，規(guī)定全日制大學本科(含本科)以上學歷的外地購房者，與用人單位簽定正式用工合同，且連續(xù)繳納社保滿半年以上，可享有本地常住戶口居民同等購房政策。并于6月21日起，符合條件的購房者，可到市房產(chǎn)交易大廳開具限購證明。

解讀：為了留住外地人才，濟南放寬了購房限制。這對外地剛需購房者無疑是一針強心劑。

2.濟南擬取消落戶限制 本/?？粕毁I房就能落戶

6月16日，濟南市政府網(wǎng)站發(fā)布的《關于進一步深化戶籍制度改革的實施意見(征求意見稿)》中顯示，濟南擬取消投資納稅、購買房屋等落戶限制，規(guī)定中專以上學歷只要滿足一定社保等條件，便可以落戶濟南。

解讀：濟南擬取消購買房屋等落戶限制，落戶之后，便可以享受首付三成的購房政策。因此，濟南樓市又為新一批準購房者敞開了大門。