中國房地產(chǎn)市場受政策影響極大，尤其是進(jìn)入2017年，花式調(diào)控頻出，遠(yuǎn)超從前。7月23日，在博鰲（樓盤）·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇第17屆年會上，全聯(lián)房地產(chǎn)商會創(chuàng)會會長、清華校友房地產(chǎn)協(xié)會會長聶梅生分享了她對當(dāng)前宏觀金融政策的研究和房地產(chǎn)生態(tài)、投資風(fēng)向的思考。

聶梅生認(rèn)為，防范金融風(fēng)險、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整、制度改革進(jìn)入深水區(qū)，都使房地產(chǎn)行業(yè)的生態(tài)環(huán)境發(fā)生了巨大變化，房地產(chǎn)去泡沫化勢在必行，同時生態(tài)環(huán)境的變化，也給行業(yè)提供了新的機(jī)會和平臺。

聶梅生指出，剛剛召開的“全國金融工作會議”意義重大，防范金融風(fēng)險是其重要內(nèi)容。而抑制房地產(chǎn)泡沫，是當(dāng)前防范金融風(fēng)險重要的議題。

歷經(jīng)14年的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，從2003年到2017年出臺了七八十個調(diào)控文件，房地產(chǎn)從支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)展到現(xiàn)在防范泡沫風(fēng)險，行業(yè)生態(tài)環(huán)境發(fā)生了很大變化。當(dāng)前經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整要從投資轉(zhuǎn)到消費(fèi)，加之土地財政、個稅改革等都是這個生態(tài)環(huán)境變化的特點(diǎn)。

從2007年到2017年，每年房地產(chǎn)的投資平均是在10萬億左右，十年就是100萬億，這些資金都在房地產(chǎn)的大池子里固化在房子當(dāng)中，并進(jìn)入了去庫存周期。

這十年里，M1與房價呈正相關(guān)，房價基本上是跟著貨幣在跳動。隨著房地產(chǎn)投資的增大，房價上漲，房地產(chǎn)資產(chǎn)也在快速膨脹。

當(dāng)前，中國整個房地產(chǎn)資產(chǎn)沉淀著龐大的資金量，現(xiàn)在一二線城市，因?yàn)榈貎r上漲產(chǎn)生的財富增值達(dá)到了24萬億。2016年全國個人財富很大一部分集中在房地產(chǎn)，經(jīng)過了一輪調(diào)控以后到2017年初，房價走向還是沒有明顯改變。

所以，現(xiàn)在對房地產(chǎn)行業(yè)防范金融風(fēng)險，首先就是房地產(chǎn)業(yè)界的金融風(fēng)險。

“但我并不認(rèn)為中國的房地產(chǎn)泡沫會破裂。我覺得一定會平穩(wěn)突破這一輪，走向新的發(fā)展階段。”聶梅生說。

她指出， 金融工作會議的另一重要內(nèi)容是金融要服務(wù)于實(shí)體經(jīng)濟(jì)。而下一步中國經(jīng)濟(jì)增長的特點(diǎn)，反而提供了廣闊的平臺，讓房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了新的發(fā)展階段。

聶梅生認(rèn)為，金融或資本應(yīng)該進(jìn)入到“一帶一路”、特色小鎮(zhèn)和大健康、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)等領(lǐng)域，而平臺經(jīng)濟(jì)、共享經(jīng)濟(jì)又提供了新的思路。

她指出，在這種背景下，要積極組織和引導(dǎo)資金的合理流向，作為行業(yè)組織，全聯(lián)房地產(chǎn)商會根據(jù)產(chǎn)業(yè)的生態(tài)引導(dǎo)企業(yè)往哪里走。跟政府一起做產(chǎn)業(yè)基金，去發(fā)展主流。比如說民間資本怎么融入國家“一帶一路”產(chǎn)業(yè)基金；啟動了中國養(yǎng)老基金，也是在政府的引導(dǎo)下做的事情。

值得關(guān)注的是，在這次論壇上，全聯(lián)房地產(chǎn)商會主導(dǎo)成立了特色小鎮(zhèn)分會，致力于為開發(fā)商和實(shí)體企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展特色小鎮(zhèn)提供支持。據(jù)介紹，分會會員主體包括開發(fā)商、實(shí)體產(chǎn)業(yè)、金融機(jī)構(gòu)以及城鎮(zhèn)化和特色小鎮(zhèn)上下游全產(chǎn)業(yè)鏈，而房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)成為推動特色小鎮(zhèn)發(fā)展的重要力量，藍(lán)城、碧桂園、路勁集團(tuán)、泰禾集團(tuán)(000732,股吧)、山水文園等房企成為分會首批會員。

聶梅生說，房地產(chǎn)發(fā)展逾30年，聚集了豐富的經(jīng)驗(yàn)、大量的資本和資源，開發(fā)商進(jìn)入特色小鎮(zhèn)有非常多優(yōu)勢。但是想做特色小鎮(zhèn)，無論金融機(jī)構(gòu)還是開發(fā)商，都避免不了定位、商業(yè)模式、金融模式和建設(shè)運(yùn)營這幾個問題。

首先是定位，在城鎮(zhèn)化概念下可以做很多特色小鎮(zhèn)，也可以在新興產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新上做很多特色小鎮(zhèn)概念。這是兩個不同的定位，需想清楚。

商業(yè)模式當(dāng)中，最重要的是金融模式。特色小鎮(zhèn)沒有按揭貸款，土地也是目前的瓶頸。這個問題解決以后，才能說建設(shè)。特色小鎮(zhèn)的運(yùn)營和商業(yè)模式，盈利模式是結(jié)合在一起的。聶梅生認(rèn)為，特色小鎮(zhèn)是一個平臺，是一個共享經(jīng)濟(jì)，農(nóng)業(yè)、建筑業(yè)、制造業(yè)、服務(wù)業(yè)都可以做特色小鎮(zhèn)。

聶梅生說，此次成立特色小鎮(zhèn)分會后，準(zhǔn)備發(fā)起100個企業(yè)主題的特色小鎮(zhèn)，為會員企業(yè)聚集資源，同時爭取配套政策。