試點(diǎn)城市或逐步擴(kuò)大
某研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，廣州17日出臺的租賃政策本身就帶有很強(qiáng)的信號意義，而此次住建部選取的首批開展住房租賃試點(diǎn)12個城市的名單，也充分體現(xiàn)了此類城市較好的政策管控的導(dǎo)向。
在嚴(yán)躍進(jìn)看來，租賃市場的政策吹暖風(fēng)，一方面說明房地產(chǎn)租賃市場的培育和成長速度會加快，這樣部分因高房價而難以解決住房的群體可以選擇租房。另一方面，租賃市場后續(xù)和購房市場的差異會不斷縮小，這樣也容易制約房價的上漲。嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)期，2018年試點(diǎn)城市會有擴(kuò)大的可能。
據(jù)測算，我國約有1.6億人在城鎮(zhèn)租房居住，其中以年輕人為主，主要是外來務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)生等。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉分析認(rèn)為，短期內(nèi)租房不是目的，租房之后再購房才是最終目的。起碼對于還在推進(jìn)城鎮(zhèn)化的一些城市來講，通過購租并舉和租購?fù)瑱?quán)進(jìn)一步吸引更多的人，保證城市的產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長，這才是關(guān)鍵。
租賃活躍利于穩(wěn)房價
“如果租房就能跟買房一樣待遇，市民為什么一定要忍受奇高的租售比？”某企業(yè)集團(tuán)克而瑞廣州區(qū)域首席分析師肖文曉表示，按照去年的二手房價和租金計算，廣州像天河、越秀，租售比都在1?500以上了，租金回報率奇低。按道理，如果不是買房有“額外的好處”（這里先不考慮升值，考慮公共福利），那大家還一定要買房嗎？假如真能做到購租并舉、租購?fù)瑱?quán)，買房的需求還有以前大嗎？這是要打個問號的。
肖文曉認(rèn)為，若能實(shí)現(xiàn)租購?fù)瑱?quán)，買房需求可能會減少。租賃市場和買賣市場就會產(chǎn)生一個動態(tài)的博弈，租金太貴就買房，房價太高就租房，所以這個政策本質(zhì)上是有助于租金和房價的穩(wěn)定的。
不過，方圓資產(chǎn)管理首席市場分析師鄧浩志則認(rèn)為，增加租賃住房用地供應(yīng)，未來土地競配建、競自持或成新常態(tài)。此為雙刃劍，一方面增加了租賃住房總量，對穩(wěn)定租金水平是好事；但另一方面減少了可銷售房源總量，未來住房銷售端供不應(yīng)求情況會更加突出，房價反而可能進(jìn)一步加快上漲。整體而言，租賃市場發(fā)展不能解決高房價問題。
日前，廣州重磅推出租房新政保障租購?fù)瑱?quán)，引發(fā)外界熱議。昨日，住建部在其官網(wǎng)發(fā)布由九部委聯(lián)合發(fā)文的 《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》（以下簡稱《通知》），要求在人口凈流入的大中城市，加快發(fā)展住房租賃市場。而據(jù)央視報道，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部已會同有關(guān)部門選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市作為首批開展住房租賃試點(diǎn)的單位。租賃市場政策頻出，高房價是不是真要被撼動了？
廣深佛肇成首批試點(diǎn)
此次《通知》，由住建部會同國家發(fā)展改革委、公安部、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局、工商總局、證監(jiān)會等八部門聯(lián)合印發(fā)。12個首批試點(diǎn)城市中，廣深佛肇四市入圍。《通知》在落實(shí)去年國務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》中提出的一系列支持政策措施之外，還進(jìn)一步對政策做出了細(xì)化的要求。
如鼓勵各地通過新增用地建設(shè)租賃住房，在新建商品住房項(xiàng)目中配建租賃住房等方式，多渠道增加新建租賃住房供應(yīng)。超大城市、特大城市可開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)工作。
壯大租賃產(chǎn)業(yè)有難度
對于壯大現(xiàn)代租賃產(chǎn)業(yè)，鄧浩志認(rèn)為有難度：“政府發(fā)展租賃住房就是為對沖高房價的負(fù)面影響，所以租金穩(wěn)定甚至偏低是政策追求的主目標(biāo)之一，但企業(yè)不會愿意參與沒盈利前景的市場；如果作為社會福利，又違背了市場優(yōu)化資源配置的基本思路。由于兩個目標(biāo)存在先天沖突，同時達(dá)成幾乎沒有可能性。”
鄧浩志分析，目前住宅租金回報率低于3%，而房企融資成本高于6%，哪怕運(yùn)營將收入提升一倍還是蓋不過利息。除非采用輕資產(chǎn)運(yùn)營模式，即把物業(yè)證券化打包銷售，降低財務(wù)成本。但國內(nèi)REITs一直沒有進(jìn)展，以致租賃企業(yè)難成長。
至于發(fā)展“城中村”現(xiàn)代租賃服務(wù)業(yè)，在鄧浩志看來，變相扶植了小產(chǎn)權(quán)房，目前不少小產(chǎn)權(quán)房都是“以租代售”，通過長期租賃合同實(shí)現(xiàn)“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移”，等于將小產(chǎn)權(quán)房的長租納入經(jīng)營范疇進(jìn)行管理。如果小產(chǎn)權(quán)房變得明目張膽，會對商品房市場產(chǎn)生多大影響？
廣州租賃新政中，商改住被再次提及，表述與此前中央、省文件精神一致，即只是針對企業(yè)，不涉及個人手上的商辦物業(yè)（包括公寓），不涉及買賣轉(zhuǎn)讓，不涉及土地性質(zhì)與年限的改變。所以，鄧浩志認(rèn)為，對商辦公寓項(xiàng)目的銷售不構(gòu)成絲毫利好，也粉碎了此前眾多不實(shí)傳聞。
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