根據(jù)央行營(yíng)管部發(fā)布的最新數(shù)據(jù),今年上半年北京市新增人民幣個(gè)人購(gòu)房貸款在各項(xiàng)貸款中的占比大幅下降,新增個(gè)人購(gòu)房貸款總額同比也有所減少。雖然房貸量下降了,但銀行放款速度卻放慢了。雖然并不像某些消息所稱,出現(xiàn)停貸現(xiàn)象,但近期辦理房貸確實(shí)是難了。業(yè)內(nèi)人士表示,預(yù)計(jì)下半年房貸收緊的態(tài)勢(shì)不會(huì)改變,建議購(gòu)房人在辦理貸款前研究清楚銀行的規(guī)定和要求,準(zhǔn)備好各項(xiàng)材料,避免在中間環(huán)節(jié)耗費(fèi)不必要的時(shí)間,影響放款速度。另外,一些額度較小的房貸,購(gòu)房人可優(yōu)先考慮使用公積金貸款。

首套房利率幾乎無(wú)折扣 銀行放款速度緩慢

即使是一個(gè)歷史無(wú)房無(wú)貸的首套房購(gòu)房者,在房?jī)r(jià)已經(jīng)開(kāi)始略有下調(diào)的當(dāng)下,面臨的購(gòu)房成本可能也有所增加。因?yàn)榉抠J利率提高了。

《廣廈時(shí)代》致電多家商業(yè)銀行,咨詢目前首套房的貸款利率,得到的答案基本都是執(zhí)行4.90%的基準(zhǔn)利率,此前的利率折扣基本都已經(jīng)消失。對(duì)于首套房的購(gòu)房者,利率優(yōu)惠的消失,帶來(lái)的購(gòu)房成本上升極為明顯。以一套總價(jià)500萬(wàn)元的房產(chǎn)為例,購(gòu)房人如果首付200萬(wàn)元,申請(qǐng)30年期、300萬(wàn)元的商業(yè)貸款,在享受85折優(yōu)惠利率時(shí),月供為14609元,還款總額為5259347元,而采用基準(zhǔn)利率時(shí),月供為15922元,還款總額為5731849元。這也就意味著,在利率不調(diào)整、購(gòu)房人不提前還款的情況下,購(gòu)房成本就增加了近50萬(wàn)元。

房貸優(yōu)惠利率消失同時(shí),銀行房貸的放款速度也在放緩。據(jù)中介人員透露,現(xiàn)在銀行放款最快也要一個(gè)半月左右。《廣廈時(shí)代》致電某國(guó)有商業(yè)銀行咨詢房貸情況,客戶經(jīng)理表示,目前該銀行房貸審批速度至少需要兩個(gè)月,而此前快的時(shí)候,一個(gè)月都用不上。專業(yè)貸款機(jī)構(gòu)“偉嘉安捷”指出,自從“317新政”出臺(tái)后,銀行放款的速度便處在緩慢收緊階段,在貨幣政策持續(xù)收緊、房地產(chǎn)類信貸管控從嚴(yán)的“緊箍咒”之下,銀行收緊信貸也是大勢(shì)所趨,符合樓市整體的政策導(dǎo)向,因此出現(xiàn)了申請(qǐng)貸款尤其是住房貸款放款較慢的情況,房貸利率政策的變動(dòng)與宏觀政策的調(diào)整關(guān)系密切,銀行通過(guò)放款及利率調(diào)整信貸環(huán)境也是意料之中。

購(gòu)房貸款增速明顯回落 購(gòu)房人尋求其他貸款方式

今年上半年北京房貸的收緊也直接體現(xiàn)在銀行貸款的總體數(shù)據(jù)上。央行北京營(yíng)業(yè)管理部近日發(fā)布了2017年上半年北京市貨幣信貸運(yùn)行情況。在涉及房貸的部分,該報(bào)告的數(shù)據(jù)顯示,今年上半年北京個(gè)人購(gòu)房貸款增速明顯回落,6月末,個(gè)人購(gòu)房貸款比年初增加1032.2億元,新增額占人民幣各項(xiàng)貸款新增額的25.6%,較2016年末40.3%和2017年3月末36.2%的新增占比分別下降14.7個(gè)百分點(diǎn)和10.6個(gè)百分點(diǎn)。

首套房首付比例、貸款利率提升,二套房首付比例大幅提高、利率上浮,商辦項(xiàng)目全面停貸……房貸的收緊已經(jīng)成為每個(gè)購(gòu)房人不得不面對(duì)的問(wèn)題。另外,房貸放款速度的緩慢更加要求購(gòu)房人能夠及時(shí)、充分準(zhǔn)備貸款申請(qǐng)資料,避免增加不必要的辦理時(shí)間。

對(duì)于一些商辦項(xiàng)目,即使網(wǎng)簽已經(jīng)在326商辦新政前完成,但依然面臨貸款的困難。通州某商務(wù)公寓項(xiàng)目,購(gòu)房人雖然已經(jīng)完成了網(wǎng)簽,但遲遲無(wú)法辦下貸款。開(kāi)發(fā)商為此先后接洽了多家銀行,五大國(guó)有商業(yè)銀行都拒絕了為該項(xiàng)目的購(gòu)房人辦理貸款。而一些新政出臺(tái)前通過(guò)規(guī)劃審批,近期即將開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售的商辦項(xiàng)目,開(kāi)發(fā)商針對(duì)購(gòu)房人只能以公司名義購(gòu)買(mǎi)無(wú)法辦理房貸的問(wèn)題,也在其他貸款類型中尋求出路,信用貸、消費(fèi)貸、抵押貸等都成為開(kāi)發(fā)商考慮的方向。

而對(duì)于很多普通購(gòu)房人,如果不需要太高的貸款額度,公積金貸款顯然是個(gè)更好的選擇。畢竟,目前公積金的利率仍處歷史最低,對(duì)于二套房的認(rèn)定,也與商貸不同。但使用公積金貸款,審核方式也有不同。

貸款買(mǎi)房需提前準(zhǔn)備 公積金未批貸前不能斷繳

銀行放款速度的變慢與銀行辦理流程審查上的嚴(yán)格也有一定關(guān)系。“偉嘉安捷”認(rèn)為,隨著各家銀行對(duì)房地產(chǎn)類貸款的風(fēng)險(xiǎn)把控意識(shí)不斷提升,不僅在放款方面,面對(duì)新申請(qǐng)的房貸客戶,銀行在辦理流程審查上也比此前更為嚴(yán)格,也導(dǎo)致了整體辦理流程的緩慢。

銀行對(duì)于房貸申請(qǐng)人資格的審查主要包括自然狀況、償還能力和與銀行關(guān)系三大類,其中審核最嚴(yán)格,也最為麻煩的就是對(duì)于申請(qǐng)人償還能力的審查。“偉嘉安捷”指出,現(xiàn)階段銀行對(duì)收入流水審查格外嚴(yán)格,所謂銀行流水指的是工資流水,主要用于反映借款人的月收入情況,作為銀行批貸的重要參考依據(jù)。

因此,購(gòu)房人如果有貸款買(mǎi)房的打算,需要提前在這方面進(jìn)行一些準(zhǔn)備工作,以防措手不及。

而申請(qǐng)公積金貸款雖然不需要準(zhǔn)備那么多材料,但仍有一些問(wèn)題需要注意。購(gòu)房人小劉近日就遭遇了申請(qǐng)公積金的麻煩。他在2015年年底使用公積金貸款購(gòu)買(mǎi)了一套房,本以為等收房就可以了,但近日卻收到了開(kāi)發(fā)商的催款函。了解了一下才知道,原來(lái)他的公積金貸款沒(méi)有審核通過(guò)。小劉覺(jué)得很奇怪,當(dāng)時(shí)買(mǎi)房時(shí),負(fù)責(zé)辦理公積金的工作人員審核各項(xiàng)資料都沒(méi)問(wèn)題,怎么會(huì)隔了一年多卻被通知未通過(guò)呢?

開(kāi)發(fā)商方面代辦公積金的工作人員向他解釋了貸款申請(qǐng)失敗的原因——小劉在2016年9月和12月公積金出現(xiàn)過(guò)兩次斷繳。按照公積金貸款的規(guī)定,申請(qǐng)人公積金需要開(kāi)戶1年以上并且連續(xù)12個(gè)月足額繳存。開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一辦理公積金的時(shí)間是在項(xiàng)目即將封頂?shù)臅r(shí)候,而不是小劉買(mǎi)房的時(shí)候。公積金中心審核的也是申請(qǐng)日之前12個(gè)月的繳納情況。

小劉表示,他去年換過(guò)一次工作,可能是因?yàn)閾Q工作時(shí),不同公司交接時(shí)失誤出現(xiàn)的斷繳。由于他是北京戶籍,而且認(rèn)為公積金早已申請(qǐng)完成,所以沒(méi)有特別關(guān)注社保和公積金在換工作時(shí)是否有連續(xù)繳納,結(jié)果就帶來(lái)了現(xiàn)在的麻煩。

《廣廈時(shí)代》在咨詢過(guò)北京住房公積金管理中心之后得知,像小劉這樣的情況可以找之前的公司協(xié)調(diào)補(bǔ)繳公積金,再次重新申請(qǐng),但是否能夠通過(guò)申請(qǐng)無(wú)法保證,這期間如果政策出現(xiàn)變化,也只能執(zhí)行新政策。如果公積金還是申請(qǐng)失敗,就只能轉(zhuǎn)為申請(qǐng)商貸。更換商貸給小劉直接帶來(lái)的就是首付款的提高和購(gòu)房成本的增加。

代辦公積金的工作人員提醒,如果通過(guò)公積金貸款買(mǎi)房,在貸款未完全審批完成,沒(méi)有開(kāi)始還款以前,一定要關(guān)注自己的公積金繳存情況,不要出現(xiàn)斷繳,同時(shí)要注意繳納的額度,以免影響貸款額度的批復(fù)。

“偉嘉安捷”同時(shí)提醒,7月1日起,2017年度住房公積金北京繳存基數(shù)上限為23118元,月繳存額上限為5548元,基數(shù)的調(diào)整對(duì)于月工資高于21258元的收入群體有一定影響。除了公積金月繳存額增多外,由于公積金貸款對(duì)于月還款額的要求是不能低于月繳存額÷12%*50%,已經(jīng)使用公積金貸款的人月還款額也會(huì)有所增加,貸款的年限自然也會(huì)相應(yīng)縮短。