作為典型的周期性行業(yè)，中國房地產(chǎn)市場小周期明顯延長，引發(fā)了大量不同以往的反?，F(xiàn)象。
華創(chuàng)證券分析師袁豪在報告中稱，中國房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)3年小周期規(guī)律，尤其以2008-2011年和2012-2014年兩輪小周期較為嚴(yán)格，其中如銷售面積、銷售價格、土地成交面積、新開工面、可售面積等行業(yè)指標(biāo)均呈現(xiàn)如此規(guī)律，甚至連房企財務(wù)角度的銷售回款、存貨、現(xiàn)金、負(fù)債率等公司指標(biāo)也同樣如此。
報告認(rèn)為，本輪小周期正值中國經(jīng)濟(jì)低迷期，基準(zhǔn)利率回升緩慢，原先3年貨幣周期規(guī)律將淡化，從而需求衰減更慢、供需逆轉(zhuǎn)更晚，推動小周期延長。
同時，這也恰逢行業(yè)去庫存，拿地持續(xù)跟不上銷售，反映出加庫存遲遲未出現(xiàn)，并考慮土地成交受供給約束、新開工受資金限制、新增供應(yīng)受預(yù)售證監(jiān)管制約等將導(dǎo)致加庫存偏慢，原先3年庫存周期將延長，供需逆轉(zhuǎn)更晚，也令小周期延長。
報告稱，本輪小周期自2015年初至今已經(jīng)歷29個月，但仍處去庫存階段，考慮本輪加庫存階段可能超30個月，小周期將延長至超5年。
報告認(rèn)為，小周期延長造成了很多錯位，以往周期下半場通常是行業(yè)高庫存、緊貨幣，而本輪周期下半場卻是行業(yè)低庫存、中性貨幣，由此造成六大反?，F(xiàn)象。
1、供不應(yīng)求問題依舊，新房價格和去化率持續(xù)處于高位
雖然目前嚴(yán)厲政策打壓之下，從銷量的角度來看，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了周期的下半場，但由于經(jīng)濟(jì)低迷期間貨幣周期的淡化以及去庫存大背景下庫存周期延長，造成本輪小周期持續(xù)處于去庫存階段中，加庫存階段卻遲遲沒有到來。
并且考慮后續(xù)土地成交、新開工和新增供應(yīng)三個層次的加庫存節(jié)奏均偏慢，因而后續(xù)加庫存階段也會延長，導(dǎo)致小周期延長，同時也將導(dǎo)致后續(xù)雖是下行周期、但庫存將持續(xù)處于低位，也就造成今年新增供應(yīng)下降、甚至目前依然供不應(yīng)求，新房價格和去化率依然處于高位的反?，F(xiàn)象。
預(yù)計后續(xù)新增供應(yīng)彈性也較弱，供需逆轉(zhuǎn)也將來的更晚，那么后續(xù)新房價格和去化率將持續(xù)處于高位。
2、二、房企庫存少、資金多，土地市場更火熱、新房降價更晚
從房企的角度來看，連續(xù)3年的去庫存，導(dǎo)致房企的存貨持續(xù)下降、并且未售存貨占總資產(chǎn)比例降至近幾年歷史最低位，同時對應(yīng)負(fù)債率也有所下降，其中扣除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率和凈負(fù)債率在近幾年中有不小的改善，而過去2年的銷售大好也就將下降的存貨更多轉(zhuǎn)為貨幣現(xiàn)金，因而目前房企的資金情況好于以往小周期。
同時也由于在2016年的高點(diǎn)處拿地較少，也就更加凸顯了2017年房企庫存少、負(fù)債低、資金多的情況，并且不同于2011和2014年房企庫存高、負(fù)債高、資金少的狀態(tài)，那么也就造成了目前土地市場火熱，掌握一手房定價權(quán)的房企的主動降價時點(diǎn)可能會來的更晚一點(diǎn)。
3、行業(yè)差、但龍頭房企不差，行業(yè)集中度將持續(xù)快速提升
樓市嚴(yán)厲調(diào)控之下，行業(yè)逐步開始步入小周期下半場，房地產(chǎn)行業(yè)銷量也持續(xù)走差，但不同以往的是，本輪小周期持續(xù)處于去庫存階段、而加庫存階段也遲遲沒有到來，造成庫存持續(xù)處于低位，甚至在預(yù)售證監(jiān)管的限制下，新增供應(yīng)持續(xù)低于當(dāng)期需求，造成在本輪低庫存延長周期中2017年的去化率卻持續(xù)處于高位。
而在以往兩輪周期中，對應(yīng)的2011年和2014年的去化率卻是大幅下降的，那么在這種低庫存下行周期中，房企銷售表現(xiàn)更多將由供給驅(qū)動。
由于龍頭房企在融資能力、拿地能力、并購能力、更廣布局等方面的擁有更強(qiáng)的優(yōu)勢而擁有更強(qiáng)的供貨能力，由此將造成龍頭房企銷售好、而中小房企銷售不好的局面，因而集中度出現(xiàn)跳增，并且考慮到低庫存階段較以往更長，因而集中度將持續(xù)快速提升。
4、中小房企資金斷裂前中大房企提前并購，加劇集中度提升
在以往2輪周期中，無論大小房企都經(jīng)歷了快速加庫存，在小周期下半場中，大小企業(yè)同樣擁有庫存多、負(fù)債高、資金少的問題，因而在中小房企降價、甚至資金斷裂之時，出現(xiàn)大企業(yè)的并購意愿并不強(qiáng)、甚至也無力并購的的局面。
但在本輪周期中，中大房企目前面臨更多的是庫存少、負(fù)債低、資金多，其中尤其龍頭房企庫存低、負(fù)債低、資金多的現(xiàn)象尤為突出。
因而可以預(yù)言后續(xù)中小房企資金鏈斷裂前，中大房企可能提前已經(jīng)將中小房企并購了，一方面將造成本輪新房降價來的更晚一些，另一方面也將造成中大房企土地儲備的擴(kuò)充以及市場份額的進(jìn)一步提升。
5、一二線的價格高位給三四線的去庫存起了良好的標(biāo)桿作用
本輪小周期中三四線城市的持續(xù)成交熱銷其實也有部分原因歸結(jié)于小周期延長，或者說是三四線城市成交熱銷是小周期延長的副產(chǎn)品。
雖然我們認(rèn)為本輪三四線城市的核心驅(qū)動力是棚改貨幣化安置，但這也需要一個強(qiáng)的前提條件，就是一二線城市與三四線城市的價差以及房價高位剛性的示范作用。
而目前一二線城市的庫存持續(xù)低位、并且預(yù)計后續(xù)庫存低位仍將延續(xù)一段時間，這樣也就造成了目前一二線城市的價格高位剛性，也就形成一二線城市往三四線城市的熱度傳遞，甚至是目前正在進(jìn)行當(dāng)中的往更低能級的三四線城市的下沉、遞推，最終達(dá)成三四線城市去庫存的目的。
6、行業(yè)補(bǔ)庫存與政策打壓同時進(jìn)行，將造成后續(xù)開發(fā)投資不差
在以往2輪小周期中，銷量周期與土地成交周期同步，由此可以理解為政策周期與庫存周期呈負(fù)相關(guān)關(guān)系，尤其在2011年和2014年中，樓市政策打壓與行業(yè)去庫存同時發(fā)生。
該階段中，房企由于庫存高、銷量差，所以導(dǎo)致其開發(fā)投資的意愿急劇下降，由此開發(fā)投資數(shù)據(jù)不斷變差，這表明行業(yè)去庫存中的政策打壓對于投資負(fù)面影響較大。
而在本輪小周期中，上述邏輯形成了錯位，在2016年中，樓市政策放松和行業(yè)去庫存同步發(fā)生，造成了2016年開發(fā)投資不算好，在2017年或者后續(xù)階段中，樓市政策打壓和行業(yè)補(bǔ)庫存或?qū)⑼瑫r發(fā)生，也造成了2017年開發(fā)投資不算差。
并且鑒于本輪周期后續(xù)仍將經(jīng)歷較長時間的加庫存階段，尤其在新三年棚改規(guī)劃1,500萬套的推動下，因而將確保后續(xù)的開發(fā)投資在政策打壓的環(huán)境下表現(xiàn)并不差。
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