昨天下午，房地產(chǎn)服務(wù)商戴德梁行在北京召開了2017年第二季度發(fā)布會。
戴德梁行北中國區(qū)投資及顧問服務(wù)部高級助理董事楊蕾在會上介紹，盡管今年資金上舊有融資渠道收緊或關(guān)閉，政策層面對某些物業(yè)出售予個人買家予以限制，但2017年上半年北京大宗交易投資總額仍然多達(dá)119億元，同比增長15%。
“散售退出使得大宗交易成為商業(yè)物業(yè)成交的重要渠道，但面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。”楊蕾說，2016年全年北京市場大宗交易投資總額376億元，創(chuàng)下歷史新高，其中上半年投資總額103億元，所有交易集中以寫字樓及零售物業(yè)為主。2017年上半年大宗交易投資總額為119億元，“如果累加我們追蹤到的60億元左右二手住宅地塊交易，上半年大宗交易投資總額將接近180億元。”
現(xiàn)在北京商業(yè)物業(yè)市場形勢嚴(yán)峻，融資收緊及散售退出，寫字樓租金預(yù)期在未來一段時間內(nèi)難以獲得大幅增長，“未來租金漲幅難有積極預(yù)期的情況下，今年上半年大宗交易的市場表現(xiàn)提振了信心。”
她預(yù)計今年下半年北京商業(yè)物業(yè)投資市場依然會非?；钴S，前景樂觀。“開發(fā)商會越來越多地從土拍市場轉(zhuǎn)回到存量市場，政府加強(qiáng)宏觀調(diào)控影響的高預(yù)期下，外資投資機(jī)構(gòu)很難在市場上獲得機(jī)會，內(nèi)資買家有望守住主場。”
外資買家已經(jīng)淡出北京商業(yè)物業(yè)大宗交易市場。根據(jù)戴德梁行的跟蹤監(jiān)測，2017年上半年所有大宗交易買家里，沒有一宗交易是由外資買家參與完成。而將時間追溯至2012年，內(nèi)資買家總交易量占比提升幅度更加明顯。
“拋開貨幣和政策兩個因素，外資買家對中國商業(yè)地產(chǎn)市場的預(yù)期還停留在過去幾年的狀態(tài)，所以在交易決策過程中，要比內(nèi)資買家慢很多，也更加復(fù)雜。”楊蕾說。而且她強(qiáng)調(diào)，外資買家在處理舊改、升級改造物業(yè)上，長期體現(xiàn)出的資產(chǎn)管理和物業(yè)改造的能力，優(yōu)勢已經(jīng)不那么明顯。
另一個原因是內(nèi)資買家收購商業(yè)資產(chǎn)的動力更足。越來越緊縮的土地供應(yīng)，或者土地出讓的諸多條件限制，使得很多地產(chǎn)商在公開市場獲取土地，它們開始投入到存量市場。今年上半年37%存量市場大宗交易是由地產(chǎn)商參與完成，這一數(shù)據(jù)至少是去年的6倍之多。
“地產(chǎn)商很大程度上已經(jīng)從土拍市場轉(zhuǎn)到了存量市場。”楊蕾說。
2017年上半年大宗交易商業(yè)物業(yè)類型里，酒店、寫字樓、零售物業(yè)和公寓幾乎平分了這個市場，相比2016年大宗交易物業(yè)類型比例調(diào)整較大。
“北京商業(yè)市場有其特殊屬性。比如相比上海，供應(yīng)量比較少，活躍度較低，流動性也不是足夠強(qiáng)。所以大量大宗交易集中在改造類物業(yè)上，今年上半年占比達(dá)到了78%。”她說，城市更新已經(jīng)不是一種趨勢，至少在上半年，城市更新主導(dǎo)了大宗交易市場。
據(jù)戴德梁行參與完成及跟蹤大宗交易披露，今年上半年一些資本完成了北京東四環(huán)陽光上東酒店、首創(chuàng)中環(huán)假日酒店收購。其中，陽光上東酒店被境內(nèi)一支基金收購后將改造成寫字樓對外出租；首創(chuàng)置業(yè)出售了北京中環(huán)假日酒店予一家境內(nèi)資本，也將改建為辦公樓出租。另外，地處王府井的一家商場也在今年上半年完成交易，未來將改造成寫字樓。
這些改造類物業(yè)被機(jī)會資本收購改造以后，租金提高使得資產(chǎn)價值得以大幅度釋放。香港上市公司盈大地產(chǎn)出售北京盈科中心前一直空置，經(jīng)過三年時間改造及提升物業(yè)管理，目前盈科中心商場部分實現(xiàn)滿租，平均租金提升至260元/月/平方米。
“收購改造3年后，以現(xiàn)在租金水平評估盈科中心市場價值，至少增長了40%。”楊蕾說。
另外，戴德梁行北中國區(qū)投資及顧問服務(wù)部還幫助本地基金公司完成了太陽宮百盛和開元名都酒店收購。其中，太陽宮百盛收購節(jié)點上正在運營，不過當(dāng)時租金水平已經(jīng)折至118元/月/平方米，改造之后預(yù)租租金達(dá)到了350元/月/平方米；北京開元名都酒店收購時運營租金水平只有100元/月/平方米，經(jīng)過改造之后，預(yù)租租金達(dá)到了360元/月/平方米。
“這兩個項目在三年后達(dá)到滿足或者穩(wěn)定運營狀態(tài)，市場價值預(yù)計會更高。”她說，改造類物業(yè)改造周期通常是10個月至1年左右，這個周期內(nèi)物業(yè)會開始預(yù)租，盈科中心改造完成時預(yù)租率達(dá)到了60%。“根據(jù)現(xiàn)在租金水平倒推物業(yè)資產(chǎn)價值，盈科中心反映到租金上是從空置狀態(tài)提升至260元/月/平方米，但考慮到改造成本、資金成本和運營成本，我們預(yù)估盈科中心資產(chǎn)價值提升了40%。”
楊蕾說，過去很長一段時間，城市發(fā)展都是“攤大餅式”外擴(kuò)，現(xiàn)在開始內(nèi)收，深耕到物業(yè)項目，比如酒店、寫字樓、公寓、商場，改造挖掘項目資產(chǎn)價值，這些存量資產(chǎn)成為市場上最有價值的投資物業(yè)。
“戰(zhàn)術(shù)型、保守型買家已經(jīng)不太適合現(xiàn)階段北京商業(yè)物業(yè)投資市場，相比糾結(jié)于收購節(jié)點上物業(yè)資產(chǎn)的租售比，對未來商業(yè)市場準(zhǔn)確和樂觀的預(yù)期更加重要。”楊蕾最后總結(jié)，資產(chǎn)管理的能力和物業(yè)改造的方式，對物業(yè)資產(chǎn)增值變得至關(guān)重要，“擁有較強(qiáng)資產(chǎn)管理能力的戰(zhàn)略型買家，才是這一輪或下一輪商業(yè)物業(yè)投資市場的贏家。”
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